MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 05 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00037 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DEFU

AFFAIRE : [S] [R] C/ [A] [N], [Y] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, M^me Mariette BEL, assistée de M^me Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [S] [R]

né le 17 Juillet 1948 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-Paul GARRIGUES, avocat au barreau de l’AVEYRON

DÉFENDEURS

Mme [A] [N]

née le 24 Janvier 1996 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

M. [Y] [J]

né le 10 Mai 1995

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 06 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 05 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 05 Février 2026,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 février 2024 avec prise d’effet immédiate, Monsieur [S] [R] a donné à bail à Madame [A] [N] et Monsieur [Y] [J], un logement à usage d’habitation principale situé à [Localité 3] au [Adresse 3] , moyennant un loyer mensuel de 480, 00 euros outre 60, 00 euros au titre de la provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 décembre 2024, Monsieur [R] à assigné Monsieur [Y] [J] et Madame [A] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RODEZ aux fins que soit prononcée la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et des charges ainsi que l’expulsion des locataires, outre leur condamnation au paiement des loyers et indemnités d’occupation.

Le dossier a été appelé à l’audience du 5 juin 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, jour où le juge a ordonné par mention au dossier la réouverture des débats pour citation par commissaire de justice des défendeurs.

Parallèlement, les locataires ont libéré les lieux le 4 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2025, Monsieur [R] a alors fait citer les locataires par procès-verbal 659 à leur dernière adresse connue devant cette même juridiction aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le bail et visée dans le commandement de payer du 24 juillet 2024,

— constater la résiliation du bail,

— condamner solidairement Madame [A] [N] et Monsieur [Y] [J] à payer à Monsieur [S] [R] la somme de 2.704, 00 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 5 septembre 2024, date d’effet du commandement de payer du 24 juillet 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur les somme de 2.380, 00euros et à compter de l’assignation, sur la somme de 324 euros,

— condamner solidairement Madame [A] [N] et Monsieur [Y] [J] à payer à Monsieur [S] [R] une indemnité d’occupation de 3.039, 00 euros d’octobre 2024 au 31 juillet 2025, date de libération de lieux,

— condamner solidairement Madame [A] [N] et Monsieur [Y] [J] à payer à Monsieur [S] [R] la somme de 1.873, 52 euros au titre de la remise en état,

— condamner solidairement Madame [A] [N] et Monsieur [Y] [J] à payer à Monsieur [S] [R] la somme de 1, 200, 00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [A] [N] et Monsieur [Y] [J] aux dépens de la présente instance, lesquels comprendront en outre les frais de commandement de payer délivré le 24 juillet 2024 et de signification à la CCAPEX ainsi que tous frais d’exécution rendus nécessaires postérieurement à la décision à intervenir.

A l’audience du 6 novembre 2025, le conseil de Monsieur [R] a maintenu les demandes telles que contenues dans son acte de dénonce et citation devant le juge.

Madame [N] et Monsieur [J] étaient non comparants.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la tentative préalable de conciliation

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée au choix des parties d’une tentative de conciliation , menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros.

Lorsque le montant de la demande causant le litige est inférieur 5 000 euros, les parties ont l’obligation de procéder à cette tentative de conciliation préalable à la saisine du juge des contentieux de la protection qui ne peut ainsi pas y procéder lui-même.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir sollicité les service d’un conciliateur de justice. Cette démarche s’est cependant soldée par un échec tel qu’en atteste le procès verbal de carence établi par ce dernier le 14 mai 2025, Monsieur [J] et Madame [N] ne s’étant pas présentés au rendez-vous fixé.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, applicable aux locations meublées (par application de l’article 25-3) dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié disposait que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience (…) »

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience (…) ».

En l’espèce, le commandement de payer a été transmis à la CCAPEX le 26 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, l’assignation a été régulièrement notifiée au Préfet, le 18 décembre 2024 soit six semaines avant la présente audience.

Il résulte du rapport d’enquête sociale que le couple de locataires s’est séparé, que Madame [N] a quitté les lieux en septembre 2024 et que Monsieur [J] est sans emploi. Ce dernier ne s’est toutefois pas présente au rendez-vous fixé par le service pour clarifier son projet de relogement.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonçait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus dans un délai de six semaines suivant un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats que les locataires ont rencontré des difficultés pour s’acquitter de leurs obligations issues du contrat de location, puisqu’ils se sont exposés à des impayés locatifs à plusieurs reprises. Il apparaît également que le solde locatif s’élève à un montant important qui ne peut que mettre en difficulté le bailleur.

L’ensemble de ces manquements constituent une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur les locataires.

Par ailleurs, le fait que ces derniers n’aient pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 5 septembre 2024, entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée leur expulsion.

Le paiement des loyers qui constitue une obligation primordiale des devoirs pesant sur les locataires, n’a pas été régularisé par ces derniers après la délivrance de l’assignation.

Cela caractérise des manquements contractuels qui sont suffisamment graves pour entraîner la résolution judiciaire du contrat de bail, et ce en dépit du départ furtif des locataires le 4 août 2025.

En conséquence, il y a lieu de :

— constater la résiliation du bail à compter du 5 septembre 2024,

— dire qu’à compter de cette date, les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre jusqu’au 4 août 2025 date de leur départ.

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers mensuels normalement exigibles jusqu’au 4 août 2025.

Sur la demande en paiement du solde locatif et des indemnités d’occupation

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :

— le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail signifié aux locataires le 24 juillet 2024,

— le décompte de la créance de loyers et charges impayés arrêté au 5 septembre 2024, date d’effet du commandement pour un montant total de 2.704, 00 euros,

— le décompte de la créance d’indemnités d’occupation arrêté au 4 août 2025 pour un montant total de 3.039, 00 euros

Soit la somme totale de 5.743, 00 euros selon décompte produit par Monsieur [R].

Il résulte de l’examen de ces documents, qu’à la date du 4 août 2025 , Madame [A] [N] et Monsieur [Y] [J] sont solidairement redevables à l’égard de leur ancien bailleur [S] [R] de la somme totale de 5.743, 00 euros au titre des impayés des loyers, des charges et des indemnités d’occupation.

Dès lors, ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par les anciens locataires au bailleur.

Sur la demande de réparation des dégradations locatives

Monsieur [R] fait valoir que les lieux ont été libérés en mauvais état et ont nécessité des travaux de remise en état et produit diverses pièces, notamment des factures pour étayer ses dires.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

— c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— d)de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

L’article 1730 du Code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En vertu de l’article 1731 du même code, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

Pour que l’état des lieux ait valeur probante, il faut qu’il ait été établi contradictoirement.

L’état des lieux par acte sous seing privé doit nécessairement être établi en la présence des deux parties au contrat venant établir son caractère contradictoire.

La jurisprudence a toutefois admis la validité d’un état des lieux non signé dès lors qu’il avait été établi en la présence du locataire et soumis à sa discussion.

Face à un locataire qui ne comparaît pas, le bailleur doit solliciter le concours d’un commissaire de justice.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie est daté du 4 août 2025 et comporte la liste des constatations des dégradations. Il comporte la signature du bailleur.

La signature des locataires est en revanche absente. Une mention manuscrite est ainsi rédigée : « le locataire a refusé de faire l’état des lieux, état des lieux fait avec Mr [U] [X] et (illisible) comme témoins ».

La lecture de cette pièce permet d’en déduire qu’aucun des locataires n’étaient présents lors de l’état des lieux qui n’a pas donc pas été soumis à leur discussion.

Il s’ensuit que l’état des lieux de sortie a été dressé de manière unilatérale par le bailleur, la présence de témoins dont un n’est pas identifiable, étant très insuffisante pour rétablir le caractère contradictoire d’un tel acte.

Il s’ensuit que l’état des lieux de sortie est inopposable aux anciens locataires et qu’il sera fait application de l’article 1731 du Code civil en vertu duquel les lieux sont réputés avoir été restitués en bon état.

[S] [R] sera donc débouté de ce chef de demande.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Les dépens seront mis solidairement à la charge de Monsieur [Y] [J] et Madame [A] [N].

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de condamner solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [A] [N] à la somme de 800, 00 euros au titre des l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation de plein droit à compter du 5 septembre 2024, du contrat sous seing privé en date du 7 février 2024 par lequel Monsieur [S] [R] a donné à bail à Madame [A] [N] et Monsieur [Y] [J], un logement à usage d’habitation principale situé à [Localité 3] au [Adresse 3] ,

CONDAMNE solidairement Madame [A] [N] et Monsieur [Y] [J], à payer à Monsieur [S] [E] la somme de 5.743, 00 euros (cinq mille sept cent quarante trois euros) au titre des impayés de loyers et d’indemnités d’occupation, somme arrêtée au 4 août 2025,

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024, date de l’assignation ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [E] de sa demande de condamnation solidaire de Madame [A] [N] et Monsieur [Y] [J] au paiement de la somme de 1.873, 52 euros au titre de la remise en état du logement loué,

CONDAMNE solidairement Madame [A] [N] et Monsieur [Y] [J], aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et de sa notification à la CCAPEX, ainsi que l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture,

CONDAMNE solidairement Madame [A] [N] et Monsieur [Y] [J] à payer à Monsieur [S] [R] la somme de 800, 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’État dans le Département ;

REJETTE toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition le 5 Février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION