MINUTE N°25/02674

DOSSIER N° RG 25/00497

N° Portalis DB2W-W-B7J-M7ZF

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 AOUT 2025

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DEMANDEUR :

M. [Y] [W]

Lieudit “La Fresnaie”

Résidence La Martinière

44340 BOUGUENAIS

représenté par M. [T] [W]

DEFENDEURS :

M. [R] [H]

123 rue Louis Pasteur

76160 DARNÉTAL

non comparant

Mme [L] [C]

123 rue Louis Pasteur

76160 DARNÉTAL

non comparante

M. [I] [N]

2 rue Jacques Hamel – Appt 412

76160 DARNÉTAL

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 13 Juin 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 10 décembre 2022, Monsieur [Y] [W] a donné à bail à Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C] un local à usage d’habitation situé 123, rue Louis Pasteur à DARNETAL (76160) pour un loyer mensuel de 760 €.

Par acte sous signature privée du 10 décembre 2022 Monsieur [I] [N] s’est porté caution solidaire des sommes dues par Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C], au titre des loyers, charges, réparations locatives et indemnités d’occupation, à Monsieur [Y] [W].

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C] le 24 juillet 2024 commandement de payer, dans un délai de deux, mois la somme de 1.197,49 € au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été signifié à la caution par acte de commissaire de justice du 5 août 2024.

Les locataires ont donné congé au bailleur par lettre du 4 août 2024.

Par assignation en date du 13 mars 2025, Monsieur [Y] [W] a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne solidairement Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C] ainsi que Monsieur [I] [N] à lui payer la somme de 5.622,89 € au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 1er février 2025 et non encore réglés, ainsi que des loyers et charges impayés à compter du 1er février 2025 jusqu’au jour du jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal ;

— condamne solidairement Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C] ainsi que Monsieur [I] [N] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamne solidairement Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C] ainsi que Monsieur [I] [N] au paiement de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamne solidairement Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C] ainsi que Monsieur [I] [N] au paiement d’une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Y] [W] fait valoir que les locataires n’ont pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement du 24 juillet 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 14 mars 2025.

Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C] ont rendu les clefs du logement au bailleur le 2 juin 2025.

A l’audience du 13 juin 2025, Monsieur [Y] [W], représenté par Monsieur [T] [W], muni d’un pouvoir, se désiste de sa demande d’expulsion de Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C], ces derniers ayant quitté le logement. Il maintient l’ensemble des autres termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 8.081,77 € selon décompte arrêté au 4 juin 2025.

Bien que régulièrement cités par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [R] [H], Madame [L] [C] et Monsieur [I] [N] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu par le greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [R] [H], Madame [L] [C] et Monsieur [I] [N] cités à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [Y] [W] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des

charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 10 décembre 2022, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant d’un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 24 juillet 2024, le bailleur a fait commandement aux locataires de s’acquitter de la somme de 1.197,49 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Les locataires ne s’étant pas acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 25 septembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Il y a lieu de constater le désistement de Monsieur [Y] [W] de sa demande d’expulsion de Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C], ces derniers ayant restitué le logement.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C] ont occupé le logement sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail le 25 septembre 2024 jusqu’à sa restitution matérialisée par le remise des clefs le 2 juin 2025.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C] ont causé un préjudice à Monsieur [Y] [W] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers, de charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 4 juin 2025, Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C] demeurent redevables de la somme de 8.081,77 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C] à payer à Monsieur [Y] [W], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 8.081,77 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionne ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail comportant une clause de solidarité, cette condamnation sera solidaire.

Sur la dette de la caution au titre des arriérés de loyers et de charges, et des indemnités d’occupation

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [I] [N] s’est vu dénoncer le 5 août 2024 le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 24 juillet 2024 à Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C], et portant sur la somme de 1.197,49 € au titre des loyers et charges impayés.

Compte tenu de son engagement de caution, valable pour deux renouvellements ou reconductions tacites du bail, il y a lieu de condamner Monsieur [I] [N] en cette qualité, à payer à titre solidaire avec Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C] les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges jusqu’à la date de résiliation du contrat de bail intervenue le 25 septembre 2024.

De même, Monsieur [I] [N] s’étant engagé à titre de caution solidaire également pour les indemnités d’occupation éventuelles, il y a lieu de le condamner solidairement avec les locataires sortants à payer les indemnités d’occupation auxquelles ces derniers sont tenus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1153 alinéa 4 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. »

En l’espèce, Monsieur [Y] [W] n’apportant ni la preuve d’avoir subi un préjudice distinct du retard de paiement des défendeurs ni de leur mauvaise foi, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [R] [H], Madame [L] [C] et Monsieur [I] [N], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 24 juillet 2024, de sa signification à la caution le 5 août 2024 et à la CCAPEX, de l’assignation du 13 mars 2025 et de la notification de cet acte à la préfecture.

Condamnés aux dépens, Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C] sera condamné in solidum à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 25 septembre 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 10 décembre 2022 portant sur le logement situé 123, rue Louis Pasteur à DARNETAL (76160) ;

CONSTATE le désistement de Monsieur [Y] [W] de sa demande d’expulsion de Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C] du logement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [H], Madame [L] [C] et Monsieur [I] [N] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [Y] [W] la somme de 8.081,77 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 juin 2025, échéance proratisée de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de Monsieur [Y] [W] ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [H], Madame [L] [C] ainsi que Monsieur [I] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 24 juillet 2024, de sa signification à la caution et à la CCAPEX, de l’assignation du 13 mars 2025 et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [H] et Madame [L] [C] ainsi que Monsieur [I] [N] à payer à Monsieur [Y] [W] la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE