TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00851 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZTPQ

N° de Minute : 25/00191

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 17 Novembre 2025

[R] [U]

C/

[K] [D] [Y]

[H] [O] [G] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 17 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [R] [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Francis DEFFRENNES, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [K] [D] [Y], demeurant [Adresse 10]

Mme [H] [O] [G] [Y], demeurant [Adresse 10]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Septembre 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 avril 2024 à effet au 12 avril 2024, Mme [R] [U] a donné à bail à M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 930 euros, outre une provision sur charges de 15 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, Mme [R] [U] a fait signifier à M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] un commandement de payer la somme principale de 1.961,08 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 21 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 mai 2025, Mme [R] [U] a fait assigner M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin,

Prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les six semaines du commandement, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail ;

Ordonner l’expulsion de M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous leur toit avec, au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la [Localité 12] Publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8 et R 411-3 et R412-1 à R 412-4 du Code des Procédures d’Exécution ;

Condamner solidairement M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.000,73 euros arrêtée au 12 mai 2025 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à résiliation du bail ;

Condamner solidairement M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à vidange effective des lieux ;

Condamner solidairement M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y], à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux ;

Condamner solidairement M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil à compter de la délivrance du commandement du 20 mars 2025 ;

Condamner solidairement M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du CPC, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du

20 mars 2025, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir ;

Ordonner que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’ils n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 21 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 septembre 2025. Mme [R] [U], représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 1er septembre 2025 à la somme de 3.037,41 euros.

M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] comparaissent en personne. Ils contestent le montant de la dette en expliquant avoir payé le mois de septembre 2025. Ils précisent ne pas avoir réglé les échéances de février et mars 2025 en raison d’un changement d’agence mandataire par les propriétaires qui ne les avaient pas prévenus.

Il ressort de l’enquête sociale parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience que M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] ont trois enfants à charges et perçoivent mensuellement des ressources à hauteur de 1.850 euros (1.750 au titre du salaire de Mme [H] [O] [G] [Y] et 100 euros au titre des prestations familiales). Leurs charges s’élèvent à la somme de 2.195 euros (945 euros au titre du loyer, 500 euros au titre de l’électricité, 150 euros au titre de l’eau, 50 euros au titre de l’assurance habitation, 200 euros au titre de la facture de la box et du téléphone ainsi que 350 euros au titre de la mutuelle). L’impayé de loyer évalué à la somme de 2.000,73 euros serait dû à un litige avec la propriétaire, la famille ayant suspendu les paiements pendant deux mois afin d’obtenir des réparations urgentes vainement réclamées (volets, isolation, radiateurs, infiltration, moisissures, VMC en panne, courant d’air, canalisations bouchées, trous dans le jardin). Enfin, la famille s’était engagée à solder sa dette avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

Par note en délibéré en date du 29 septembre 2025, Mme [R] [U] a communiqué un décompte actualisé confirmant le paiement du mois de septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] s’étant présentés, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire.

Sur la compétence du juge des référés :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] n’ont manifestement pas réglé leur loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 21 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le juge des référés est donc compétent et l’action est recevable.

Sur la résiliation du bail :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail comportent une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie, et six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, la location sera résiliée de plein droit.

En outre, le commandement de payer prévoit également un délai de six semaines.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] le 20 mars 2025.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] ne se sont pas acquittés du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 1er mai 2025.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de Mme [R] [U] à compter du 2 mai 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, de condamner M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] à restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 9] ([Adresse 6]).

A défaut, il convient d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur la demande d’astreinte :

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] de quitter les lieux. En effet, le possible recours à la force publique et la condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation de nature à réparer le préjudice subi par la demanderesse remplissent déjà suffisamment l’objectif donné par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution à l’astreinte en la matière.

Mme [R] [U] sera donc déboutée de sa demande d’astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour la bailleresse le préjudice résultant de l’occupation du logement par les locataires au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 967,92 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle se substitue au loyer à compter du 1er mai 2025 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre 2025 inclus.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [R] [U] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 9 avril 2024 à effet au 12 avril 2024 ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 20 mars 2025 ;

le décompte de la créance arrêtée au 9 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] demeurent redevables envers Mme [R] [U] de la somme de 2.092,41 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

En l’espèce, il est expressément prévu à l’article VII du contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] à payer à Mme [R] [U] la somme provisionnelle de 2.092,41 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 septembre 2025 échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1.961,08, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Par ailleurs, il conviendra de condamner solidairement M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] au paiement, à compter du mois d’octobre 2025 jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité mensuelle de 967,92 euros.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation, du commandement de payer et de la dénonciation à la Préfecture.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d’une éventuelle mesure d’exécution forcée, à ce stade, purement hypothétique.

Ils seront en outre condamnés in solidum à verser à Mme [R] [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Mme [R] [U] et M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y], portant sur le logement situé [Adresse 8] à [Localité 7] sont réunies à la date du 2 mai 2025 ;

Par conséquent, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties ;

CONDAMNONS solidairement M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] à payer à Mme [R] [U] la somme provisionnelle de 2.092,41 euros, créance arrêtée au 9 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1.961,08 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS, à défaut pour M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [R] [U] à faire procéder à leur EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

REJETONS la demande d’astreinte formulée par Mme [R] [U] ;

CONDAMNONS solidairement M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] à payer à Mme [R] [U] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, à compter du mois d’octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS in solidum M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS in solidum M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] à payer à Mme [R] [U] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

RAPPELONS à M. [K] [D] [Y] et Mme [H] [O] [G] [Y] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Localité 4]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 13] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE DIX-SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,