MINUTE N°25/03002

DOSSIER N° RG 25/00291 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6FM

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT

5 Place du Général de Gaulle

BP 16

76001 ROUEN CEDEX 1

Représentant : M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [W] [K]

1 rue Newton

Bâtiment Lombardie 1 – Vega – Apt 43

76000 ROUEN

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 31 juillet 2020, l’OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Madame [K] [W] un local à usage d’habitation situé 1, Rue Newton (Appt 43) à ROUEN 76000, pour un loyer mensuel de 399,59€, outre une avance sur charges de 184€.

Le bailleur a fait délivrer à Madame [K] [W] le 13 décembre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 599,88 € au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par notification électronique du 15 octobre 2024, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 11 février 2025, notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 février 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— ordonne l’expulsion de Madame [K] [W] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne Madame [K] [W] à lui payer la somme de 1.584€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 13 décembre 2024 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamne Madame [K] [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamne Madame [K] [W] au paiement d’une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement en date du 13 décembre 2024 ;

— dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH ROUEN HABITAT fait valoir, à titre principal, que la locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois, et n’a pas justifié de l’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, impartis par le commandement du 13 décembre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 22 septembre 2025, l’OPH ROUEN HABITAT, comparant représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2.036,41 € selon décompte arrêté au 12 septembre 2025.

Elle s’en rapporte quant aux délais de paiement qui pourraient être octroyés d’office à Madame [K] [W], indiquant que celle-ci a repris le versement des loyers courants.

Bien que régulièrement citée par dépôt de l’acte à l’étude de l’huissier de justice, Madame [K] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [K] [W] citée à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH ROUEN HABITAT le 15 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 13 décembre 2024, le bailleur a fait commandement à la locataire de s’acquitter de la somme de 599,88 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois, et de justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

La locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, et n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 14 février 2025.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [K] [W] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 12 septembre 2025, Madame [K] [W] demeure redevable de la somme de 2.036,41 € au titre des loyers et charges impayés, frais de procédure déduits.

Il y a donc lieu de condamner Madame [K] [W] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 2.036,41 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 599,88 €, et de l’assignation sur la somme de 1.584 € et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [K] [W] a repris le paiement du loyer courant en effectuant des versements depuis juin 2025. Le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

La locataire étant en mesure de régler sa dette locative, et le bailleur ne s’opposant pas à l’octroi de délais de paiement, cette situation justifie de lui accorder un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 50€, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [K] [W] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

Madame [K] [W], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 13 décembre 2024, de l’assignation du 11 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 15 octobre 2024 et 12 février 2025.

Condamnée aux dépens, Madame [K] [W] sera condamnée à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 juillet 2020 entre l’OPH ROUEN HABITAT d’une part, et Madame [K] [W] d’autre part, concernant les locaux situés 1, Rue Newton (Appt 43) à ROUEN 76000, sont réunies à la date du 14 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [K] [W] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 2.036,41 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12 septembre 2025 échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024 sur la somme de 599,88 euros, de l’assignation du 11 février 2025 sur la somme de 1.584 euros et du présent jugement pour le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [K] [W] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [K] [W] à s’acquitter de la dette en 36 mois, en procédant à 36 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [K] [W] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 14 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [K] [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 13 décembre 2024, de l’assignation du 11 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 15 octobre 2024 et 12 février 2025;

CONDAMNE Madame [K] [W] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE