CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 22/01947 – N° Portalis DBW4-W-B7G-DC6C

MINUTE N° 25/237

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE

ECO APEX 5, SARL dont le siège social est [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 828 242 248, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Corinne GROS, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant substituée par M^e Sophie BAYARD, avocat du même barreau et M^e Arnaud JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

DEFENDEURS

Grosse délivrée

le : 16 décembre 2025

à

M^e Gilles GIGUET

M^e Corinne GROS

M^e Arnaud JULIEN

Monsieur [V] [B]

né le 17 Juillet 1936 à [Localité 5], de nationalité Française,

Madame [Z] [F] épouse [B]

née le 28 Janvier 1938 à [Localité 5], de nationalité Française,

Madame [I] [B]

née le 23 Avril 1992 à [Localité 9], de nationalité Française,

Madame [R] [B]

née le 27 Septembre 1995 à [Localité 12] (13), de nationalité Française,

Monsieur [P] [B]

né le 26 Février 1990 à [Localité 9], de nationalité Française,

tous cinq demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Gilles GIGUET, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Jean- Pierre BURAVAN, avocat du même barreau

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Louis-Marie ARMANET

Siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats et du prononcé : Alicia BARLOY

PROCEDURE

Clôture prononcée : 21 octobre 2025. Débats tenus à l’audience publique du 21 Octobre 2025. Date de délibéré indiquée par le Président : 16 décembre 2025.

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2016, Monsieur [V] [B] a consenti à la SARL ECO GREEN DEVELOPPEMENT une promesse de bail à construction pour la construction et l’exploitation d’un immeuble avec centrale photovoltaïque sur une parcelle à usage agricole située [Adresse 6] à [Localité 11], cadastrée section B n°[Cadastre 1], et ce pour une durée de 30 ans à compter de la date de mise en service de la centrale moyennant un loyer payé en nature par remise gratuite par le preneur des constructions au bailleur.

La propriété de la parcelle a été transférée à Madame [I] [B], Madame [R] [B] et Monsieur [P] [B] par acte de donation du 27 avril 2017.

Par acte sous seing privé signé les 05 et 26 décembre 2019, la SARL ECO APEX 5 a substitué la SARL ECO GREEN DEVELOPPEMENT dans ses droits résultant de la promesse du 13 décembre 2016.

Par avenant sous seing privé signé les 29 décembre 2019 et 1er, 05, 12, 17 et 20 janvier 2020 (ci-après dénommée l’avenant au contrat de bail à construction du 20 janvier 2020), les consorts [B] et la SARL ECO APEX ont défini l’objet et les modalités de la construction – exploitation d’une bergerie et d’une centrale photovoltaïque en toiture – et sont convenus de réitérer le bail à construction par acte authentique dans un délai de 12 mois à compter de la signature de l’avenant, avec une prorogation supplémentaire de 3 mois, tout en autorisant le bénéficiaire à débuter les travaux avant la réitération par acte authentique.

Par courriers des 19 juillet 2021 et 04 mai 2022, la SARL ECO APEX 5 a mis les consorts [B] en demeure de lui fournir les procurations nécessaires à la réitération de la promesse par acte authentique, précisant que les travaux avaient été exécutés.

Par actes du 01er décembre 2022, la SARL ECO APEX 5 a fait assigner Monsieur [V] [B], Madame [Z] [F] épouse [B], Madame [I] [B], Madame [R] [B] et Monsieur [P] [B] devant la présente juridiction aux fins de voir constater l’existence d’un bail à construction entre les parties selon les termes et conditions de la promesse du 13 décembre 2016 modifiée par avenant du 20 janvier 2020.

Par jugement du 19 septembre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats, invité la SARL ECO APEX 5 à produire les pièces contradictoirement communiquées durant la procédure de mise en état, et réservé les dépens.

Par ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 08 octobre 2024, la SARL ECO APEX 5 demande au tribunal de :

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu les articles 251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

dire que le jugement vaudra bail à construction entre Monsieur et Madame [V] [B], Madame [I] [B], Madame [R] [B], Monsieur [P] [B] et la SARL ECO APEX 5 selon les termes et conditions de la promesse en date du 13 décembre 2016 telle que modifiée par avenant du 20 janvier 2020 portant sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 4] [Adresse 7],désigner Maître [L] [G], notaire associé au sein de l’étude LAW RIANT, ou à défaut un notaire désigné par le Président de la Chambre des notaires du lieu de situation de l’immeuble, soit du département des Bouches-du-Rhône, pour qu’il se charge des modalités de publication du jugement,condamner Monsieur et Madame [V] [B], Madame [I] [B], Madame [R] [B], Monsieur [P] [B] à payer la somme de 10.000 euros à la SARL ECO APEX 5 au titre de l’indemnité contractuelle,condamner Monsieur et Madame [V] [B], Madame [I] [B], Madame [R] [B], Monsieur [P] [B] à payer la somme de 5.000 euros à la SARL ECO APEX 5 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir que si Madame [Z] [F] épouse [B] n’a pas signé la promesse de bail initiale, l’avenant du 20 janvier 2020, signé par l’ensemble des défendeurs, a régularisé cette situation.

La SARL ECO APEX 5 fait valoir que s’agissant d’une promesse synallagmatique de bail à construction, le dépassement du délai prévu pour réitérer le bail n’est pas sanctionné par la caducité de la promesse, mais détermine uniquement le moment à partir duquel chaque partie peut mettre l’autre en demeure de régulariser l’acte. Elle affirme que l’avenant du 20 janvier 2020 donnait aux parties jusqu’au 20 avril 2021 pour régulariser l’acte sans sanctionner le non-respect de ce délai.

Elle soutient que le bail à construction est parfait dès lors que l’avenant du 20 janvier 2020 définit les éléments essentiels du contrat et que la réalisation des conditions suspensives se déduit du fait que le projet a été mené à bien. Elle affirme que l’obligation de réitération de l’acte sous la forme authentique constitue une formalité, et signale que la promesse de bail prévoit expressément la possibilité pour l’une des parties de contraindre l’autre à s’exécuter à l’expiration du délai. Elle conclut que les défendeurs sont tenus de réitérer la promesse de bail.

Elle signale que les travaux ont été entièrement exécutés et affirme que les justifications avancées par les consorts [B] sont liées à l’exécution du contrat et non à sa formation. Elle signale qu’elle ne fonde pas son action sur le projet de bail à construction mais sur la promesse de bail, l’avenant et ses annexes.

En réponse aux arguments adverses, elle fait valoir que le projet d’acte annexé à l’avenant devait être complété et contenait, en tout état de cause, les clauses essentielles contenues dans le projet de bail.

La SARL ECO APEX 5 qualifie d’abusif le refus des défendeurs de réitérer l’acte. Elle affirme qu’ils bénéficient de l’exploitation de l’ouvrage tout en la maintenant dans une situation d’insécurité juridique, et sollicite l’application de la clause sanctionnant le refus de réitération de l’acte par l’octroi d’une indemnité de 10.000 euros.

Par leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 mars 2024, Monsieur [V] [B], Madame [Z] [F] épouse [B], Madame [I] [B], Madame [R] [B] et Monsieur [P] [B] demandent au tribunal de :

Vu les articles 217, 1103, 1104, 1128, 1178 et 1193 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les éléments versés aux débats,

— recevoir Monsieur [V] [B], Madame [Z] [F] épouse [B], Madame [I] [B], Madame [R] [B] et Monsieur [P] [B] en leurs conclusions, les dire bien fondées et y faisant droit,

In limine litis,

— déclarer irrecevables l’ensemble des demandes formulées par la SARL ECO APEX 5,

A titre principal,

— débouter la SARL ECO APEX 5 de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— débouter la SARL EXO APEX 5 de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

— condamner la SARL ECO APEX 5 à verser aux consorts [B] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Ils font valoir à titre liminaire sur le fondement des articles 122 et suivants du code de procédure civile que les demandes de la SARL ECO APEX 5 sont irrecevables faut d’avoir été formulées dans le délai d’un mois après l’expiration du délai pour réitérer l’acte authentique. Ils affirment, au soutien de cette demande, que la réitération de la promesse par acte authentique était une condition indispensable à sa validité dès lors que l’avenant prévoyait cette réitération.

A titre principal, les consorts [B] font valoir que la promesse de bail à construction du 13 décembre 2016 est nulle pour n’avoir pas été signée par l’un des propriétaires indivis de la parcelle, Madame [Z] [B]. Ils estiment que la nullité de cet acte provoque l’anéantissement rétroactif du contrat et, conséquemment, la nullité de l’avenant en découlant.

A titre subsidiaire, ils expliquent que l’acte authentique que la SARL ECO APEX 5 souhaitait leur faire signer a été unilatéralement modifié. Ils font valoir que l’acte a été rédigé exclusivement suivant les indications de la demanderesse sans tenir compte de leurs observations et ne respecte pas les engagements pris par les parties au terme de la promesse et de l’avenant.

Les consorts [B] estiment que leur refus n’est pas abusif puisqu’ils ont transmis plusieurs courriers pour justifier de leur refus de signer, et concluent qu’il n’y a pas lieu à application de la clause pénale.

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il doit être rappelé qu’il n’appartient pas à la juridiction de statuer sur les demandes de « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater » lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile.

Il doit de même être rappelé au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

* Sur l’irrecevabilité

Il résulte de la combinaison des articles 789 et 802 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation, et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de tout formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les fins de non-recevoir dont la cause a été révélée avant l’ordonnance de clôture ne sont plus recevables après l’ordonnance de clôture.

En l’espèce, les consorts [B] sont irrecevables à soulever devant le juge du fond une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de la SARL ECO APEX 5, dont la cause était connue avant la clôture de la procédure.

En tout état de cause, il est constant qu’en application des articles 2224 et 2254 du code civil, la prescription d’une action ne peut être réduite conventionnellement à moins d’un an à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer. Dans ces conditions, la clause soumettant l’action des parties en réitération du bail à construction par acte authentique à une prescription d’un mois à compter de l’expiration du délai laissé pour réitérer l’acte aurait dû être réputée non écrite.

L’action de la SARL ECO APEX 5 est donc bien recevable.

* Sur l’existence d’un bail à construction

sur la nullité de la promesse de bail à construction du 13 décembre 2016

L’article L251-1 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation dispose que le bail à construction est consenti par ceux qui ont le droit d’aliéner et dans les mêmes conditions et formes.

En application de l’article 815-3 du code civil, le consentement de l’ensemble des indivisaires est nécessaire pour conclure un acte de disposition.

En l’espèce, les consorts [B] font valoir que la promesse de bail à construction du 13 décembre 2016 est nulle pour n’avoir pas été signée par Madame [Z] [B], qui était propriétaire indivise des parcelles objet du contrat. Ils estiment que la nullité de ce contrat entraine celle l’avenant du 20 janvier 2020, qui en découle.

La promesse de bail à construction du 13 décembre 2016 portant sur la parcelle agricole cadastrée section [Cadastre 4] a été consentie par Monsieur [V] [B].

Les parties s’accordent pour affirmer que Madame [Z] [F] épouse [B] était propriétaire indivise de la parcelle avec son époux, Monsieur [B].

En application de l’article 815-3 du code civil précité, le consentement de l’ensemble des indivisaires était nécessaire pour conclure cette promesse de bail à construction.

Toutefois, contrairement à ce qu’affirment les consorts [B], la sanction du défaut de pouvoir de l’indivisaire ayant consenti à un bail à construction sur le bien indivis n’est pas la nullité de l’acte mais son inopposabilité à l’indivisaire qui n’y a pas consenti.

Madame [Z] [B] n’a jamais fait valoir que la promesse de bail à construction consentie par son époux lui était inopposable. Elle a d’ailleurs signé l’avenant à la promesse de bail à construction le 12 janvier 2020.

Dans ces conditions, la nullité de la promesse de bail à construction du 13 décembre 2016 et de son avenant du 20 janvier 2020 n’est pas encourue.

sur l’application de la promesse de bail à construction

Selon l’article L. 251-1 du code de la construction de l’habitation, constitue un bail à construction, le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail.

Aucune des dispositions contenues dans le code de la construction et de l’habitation ne prévoit de régime spécifique en ce qui concerne la promesse de bail à construction. Le régime applicable à cette dernière est donc celui du bail ordinaire tel qu’il est défini par le code civil.

Il résulte des dispositions de l’article 1709 du code civil que lorsqu’il y a accord sur la chose et sur le prix et dès lors qu’il n’est pas démontré que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la promesse de bail vaut bail.

En l’espèce, l’avenant à la promesse de bail à construction du 20 janvier 2020 prévoit, en son article 1, que « Par les présentes, le PROMETTANT s’engage irrévocablement et engage pareillement ses ayants droit ou ayants cause éventuels solidairement entre eux, à donner à bail à construction au BENEFICIAIRE qui y consent, dans les termes des articles L. 251-1 et R.251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, le terrain ci-après-désigné, à l’effet d’y permettre l’implantation, l’exploitation et l’entretien par le BENEFICIAIRE du Projet ci-dessus décrit en exposé qui précède que se propose d’édifier le BENEFICIAIRE ».

La promesse de bail à construction du 13 décembre 2016 et son avenant du 20 janvier 2020 portent sur la construction et l’exploitation d’une bergerie et d’une centrale photovoltaïque en toiture sur la parcelle située à [Localité 11], cadastrée section [Cadastre 4] lieudit [Adresse 3], d’une surface de 15 ha 78 a 50 ca, et prévoient un loyer payé en nature par remise gratuite par le preneur des constructions au bailleur.

Il y a donc accord sur la chose et le prix.

Les consorts [B] soutiennent que les parties ont fait de la réitération par acte authentique de la promesse de bail une condition indispensable de son existence.

Néanmoins, il ne ressort pas de la lecture de la promesse de bail à construction du 13 décembre 2016 et de son avenant du 20 janvier 2020 que les parties aient fait de la passation de leur teneur par acte authentique une condition de validité de leur engagement. En effet, la promesse de bail à construction précise bien en son paragraphe intitulé « REITERATION AUTHENTIQUE » que la date d’expiration du délai pour réitérer l’acte authentique « n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partie de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter ». L’avenant, s’il prévoit une réitération par acte authentique dans les 12 mois de sa signature, ne mentionne pas expressément en faire une condition de validité du contrat définitif et indique qu’en cas de refus d’une partie de réitérer la promesse, l’autre pourra saisir le tribunal compétent afin de la faire constater par décision de justice.

Dans ces conditions, la promesse de bail à construction du 13 décembre 2016 et son avenant du 20 janvier 2020 sont créateurs de droit et d’obligations pour les parties, étant précisé qu’aucune des parties ne se prévaut de l’absence de réalisation d’autres conditions suspensives qui auraient été stipulées aux contrats.

Il est indifférent que des désaccords aient persisté entre les cocontractants lors de la rédaction de l’acte définitif dès lors qu’aucune des parties ne demande à la juridiction de trancher des contestations relatives à certaines clauses de l’acte authentique, ou ne conteste les clauses contenues dans les avant-contrats.

Dans ces conditions, la promesse de bail à construction du 13 décembre 2016 et son avenant du 20 janvier 2020 valent bail à construction.

Le présent jugement vaudra bail à construction selon les termes et conditions conclus entre les parties, et il conviendra d’ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière, sans qu’il soit besoin de désigner un notaire pour y procéder.

* Sur la demande en paiement de la somme de 10.000 euros

L’article 1231-5 du code civil dispose que :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. ».

En l’espèce, l’avenant du 20 janvier 2020 prévoit dans son article 9 intitulé « REITERATION AUTHENTIQUE DE LA PROMESSE DE BAIL » que « Aussi, compte tenu du risque financier pris par le BENEFICIAIRE d’engager les travaux avant la signature du bail en la forme authentique, en accord avec le PROMETTANT, tout refus du PROMETTANT de signer le bail à construction pour constater les présentes donnera d’ores et déjà lieu au versement d’une indemnité égale à DIX MILLE EUROS (10.000 €) au BENEFICIAIRE, sans préjudice de tous dommages-intérêts auxquels le BENEFICIAIRE pourra prétendre. Cette somme sera payable par tout moyen de paiement dans les TRENTE (30) JOURS après réception de la facture correspondante. ».

La SARL ECO APEX 5 ne justifie pas avoir transmis aux consorts [B] la facture correspondant aux travaux engagés comme l’exige la clause précitée dont elle sollicite l’application. Cette facture n’est pas non plus produite aux débats. Il n’y a donc pas lieu de faire application de l’indemnité sollicitée.

En tout état de cause, la SARL ECO APEX ne peut à la fois solliciter l’exécution forcée du contrat et l’application de l’indemnité prévue en cas d’inexécution, qui n’a pas été stipulée pour le simple retard dans l’exécution.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire application de la clause précitée. La SARL ECO APEX sera donc déboutée de sa demande en paiement à ce titre.

* Sur les demandes accessoires

— sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [B] succombant, il convient de les condamner aux dépens de la présente instance.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte-tenu de la disparité de la situation économique entre les parties, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

— sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il conviendra de le rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe ;

Fixe la clôture de la procédure au jour des plaidoiries, avant l’ouverture des débats ;

Déclare recevable l’action de la SARL ECO APEX 5 ;

Dit que le présent jugement vaut bail à construction selon les termes et conditions de la promesse de bail à construction du 13 décembre 2016 et de son avenant des 29 décembre 2019 et 1er, 05, 12, 17 et 20 janvier 2020 ;

Ordonne la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Monsieur [V] [B], Madame [Z] [F] épouse [B], Madame [I] [B], Madame [R] [B] et Monsieur [P] [B] aux entiers dépens de la procédure,

Déboute la SARL ECO APEX 5 et Monsieur [V] [B], Madame [Z] [F] épouse [B], Madame [I] [B], Madame [R] [B] et Monsieur [P] [B] de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT