MINUTE N°25/02916

DOSSIER N° RG 25/00039 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NEMU

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 OCTOBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

SARL BBF IMMO

61 boulevard Bineau

92200 NEUILLY SUR SEINE

Représentée par son gérant, M. [P] [H]

DEFENDEUR :

M. [J] [F]

22 rue Saint Nicaise

76000 ROUEN

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 Septembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

La présente ordonnance a été signée par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2023, la SARL BBF IMMO a donné à bail à Monsieur [J] [F] un logement situé 22 rue Saint Nicaise à ROUEN (76000), moyennant un loyer mensuel de 510€, charges comprises.

A la suite d’incidents de paiements, la bailleresse a fait délivrer au locataire une mise en demeure de payer pour un montant principal de 2 550€ par acte en date du 15 décembre 2023. Monsieur [F] ne s’étant pas acquitté de la dette, la SARL BBF IMMO lui a fait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux par acte en date du 19 janvier 2024. Le 3 juin 2024, une sommation de quitter les lieux a été délivrée à Monsieur [F]. Celui-ci n’ayant pas obtempéré, la bailleresse l’a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection par acte du 7 juillet 2025. Elle lui demande de :

— Constater que le non-renouvellement du bail meublé pour motif légitime et sérieux délivré à effet du 25 avril 2024, portant sur le studio pris à bail meublé par Monsieur [F] situé 22 rue Saint Nicaise est valable,

— Juger en conséquence que Monsieur [F] occupe le logement sans droit ni titre,

— Ordonner qu’à défaut pour Monsieur [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans un délai de 15 jours, elle pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Condamner Monsieur [F] à lui payer les arriérés de loyer, à savoir la somme de 4 590 euros,

— Condamner Monsieur [F] à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la date d’échéance du bail, soit la somme de 7 293 euros,

— Condamner Monsieur [F] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer actuel augmenté des charges à compter de la décision à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la propriétaire,

— Condamner Monsieur [F] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [F] aux dépens,

— Rappeler que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

A l’audience du 8 septembre 2025, la SARL BBF IMMO était représentée par son gérant, Monsieur [P] [H] qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance. Il a précisé que Monsieur [F] n’avait payé aucun loyer depuis la délivrance du congé et a indiqué ne pas s’opposer aux délais de paiement.

Monsieur [F] a comparu en personne. Il a reconnu la dette, a indiqué chercher un autre logement et a proposé de payer 50€ par mois en plus du loyer pour régler la dette, précisant percevoir 1 100€ par mois d’allocation chômage.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la validité du congé

L’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, dispose que :

« Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. »

Par acte de commissaire de justice signifié à Monsieur [F] le 19 janvier 2024, la SARL BBF IMMO lui a donné congé, pour la date du 25 avril 2024, invoquant un motif légitime et sérieux.

Il ressort du congé délivré qu’il remplit les conditions de forme requises par le texte sus-cité et la dette de loyer accumulée par Monsieur [F] depuis juillet 2023 constitue le motif légitime et sérieux prévu par l’article 25- 8 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé étant valide, Monsieur [F] aurait dû quitter les lieux au plus tard le 25 avril 2024 ce qu’il n’a pas fait. Il doit donc être considéré comme étant occupant sans droit ni titre à compter du 26 avril 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [F] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SARL BBF IMMO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il ressort de la mise en demeure en date du 12 décembre 2023 que la dette de loyer est alors de 2 550€ soit 5 mois de loyer. La bailleresse indique qu’aucun loyer n’a été payé entre la mise en demeure et la délivrance du congé ce qui n’a pas été contesté par Monsieur [F]. La dette correspondant à 23 mois de loyer (de juillet 2023 à juin 2024), elle est de 11 730€ au jour de l’assignation.

Il convient, par conséquent, de condamner Monsieur [F] à payer à la SARL BBF IMMO la somme de 11 730€, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Monsieur [F] demande que lui soient accordés des délais de paiement et propose de verser 50€ par mois pour apurer la dette. Il ressort des éléments du dossier que Monsieur [F] n’a pas repris le paiement du loyer courant et l’importance de la dette rend la proposition de Monsieur [F] tout à fait insuffisante. Il doit donc être débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [F], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 19 janvier 2024 à Monsieur [J] [F] et la résiliation du bail le liant à la SARL BBF IMMO concernant le logement situé 2 rue Saint Nicaise à ROUEN (76000) le 26 avril 2024,

DIT que Monsieur [J] [F] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date,

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [J] [F] de libérer de sa personne, et de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 2 rue Saint Nicaise à ROUEN (76000), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la bailleresse pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNE Monsieur [J] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, somme révisable selon les modalités du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE Monsieur [J] [F] à payer à la SARL BBF IMMO la somme provisionnelle de 11 730 euros (onze mille sept cent trente euros), au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de a date de l’assignation,

DÉBOUTE Monsieur [J] [F] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE Monsieur [J] [F] aux dépens, comprenant notamment le coût de la mise en demeure, du congé, de la sommation de quitter les lieux ainsi que celui de la signification de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE