MINUTE N°25/02597

DOSSIER N° RG 25/00401 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7AG

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 28 AOUT 2025

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DEMANDEUR :

M. [Z] [J]

11 Square Maurice Louvrier

76240 LE MESNIL ESNARD

représenté par M^e Carole VILLARD, avocat au barreau de ROUEN plaidant par M^e SOUBRANE

DEFENDERESSE :

Mme [H] [L]

35 Rue du champ des marais

76160 DARNÉTAL

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Juin 2025

JUGE : Pascale HENRY

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Pascale HENRY, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er août 2018, Madame [N] [J] a donné à bail à Madame [H] [L] un local à usage d’habitation situé 35, rue du Champ des Marais à DARNETAL (76160), contre le paiement mensuel d’un loyer révisable de 550 €.

Madame [N] [J] est décédée le 23 août 2022.

Le 11 septembre 2024, Monsieur [Z] [J], venant aux droits de Madame [N] [J], a fait signifier à Madame [H] [L] un commandement de payer dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire, pour un montant de 3.632,65 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 13 septembre 2024, Monsieur [Z] [J] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le 19 décembre 2024, le bailleur a fait signifier un second commandement de payer à Madame [H] [L], dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire, pour un montant de 5.311,29 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 23 décembre 2024, Monsieur [Z] [J] a de nouveau saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par assignation en date du 28 février 2025, Monsieur [Z] [J] a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer du 19 décembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [H] [L] et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [H] [L] à lui payer la somme de 6.281,17 € au titre des arriérés de loyers et charges échus au 20 février 2025, avec intérêts au taux légal ;

— condamner Madame [H] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamner Madame [H] [L] au paiement d’une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer du 11 septembre 2024 et 19 décembre 2024.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 5 mars 2025.

A l’audience du 12 juin 2025, Monsieur [Z] [J], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 8.531,05 € selon décompte arrêté au 12 juin 2025.

En défense, Madame [H] [L], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle déclare devoir recevoir 5.000 € de la part de la caisse d’allocations familiales. Précisant percevoir 750 € de ressources mensuelles, elle sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50€ par mois en plus du loyer. Elle ajoute avoir formé une demande de logement social.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [Z] [J] aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 19 décembre 2024, Monsieur [Z] [J] a fait commandement à Madame [H] [L] de s’acquitter de la somme de 5.311,29 € au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

La locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 20 février 2025.

Sur la demande d’expulsion

Madame [H] [L] n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux depuis le 20 février 2025, Madame [H] [L] cause un préjudice à Monsieur [Z] [J] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de paiement

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er août 2018, du commandement de payer délivré le 19 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 juin 2025 que Monsieur [Z] [J] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, ce décompte, actualisé à la somme de 8.531,05 € au 12 juin 2025, comprend le coût de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères réclamée à la locataire pour les années 2023 et 2024, soit une somme totale de 165 € (81 € + 84 €). Faute de justificatifs, cette somme sera déduite du montant réclamé au titre de l’arriéré locatif.

Il y a donc lieu de condamner Madame [H] [L] à payer à Monsieur [Z] [J], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 8.366,05 €, arrêtée au 12 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 12 juin 2025 que Madame [H] [L] n’a pas repris le paiement du loyer intégral avant l’audience, cette dernière n’ayant versé que la somme de 250 € à Monsieur [Z] [J].

Il convient de rappeler que la reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience est la condition sine qua non pour que le locataire se voit octroyer des délais de paiement et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus.

Dés lors, Madame [H] [L] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [H] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 19 décembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’à payer à Monsieur [Z] [J] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 500 €.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [Z] [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE la résiliation, à la date du 20 février 2025, du contrat de bail conclu le 1er août 2018 liant Monsieur [Z] [J] et Madame [H] [L], et portant sur un local à usage d’habitation situé 35, rue du Champ des Marais à DARNETAL (76160) ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux matérialisé par la remise des clés du logement entre les mains de Monsieur [Z] [J], l’expulsion de Madame [H] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer à Monsieur [Z] [J], à compter du 20 février 2025, date de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer à Monsieur [Z] [J] la somme de 8.366,05 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 12 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [H] [L] ;

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer à Monsieur [Z] [J] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [L] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 19 décembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE