MINUTE N°25/03024

DOSSIER N° RG 25/00325 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6KR

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

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DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS substitué par Maître AURIAU, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [F] [D]

30 rue Saint Amand

76500 ELBEUF

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Septembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 18 octobre 2023, Monsieur [T] [U] et Monsieur [W] [V] ont donné à bail à Monsieur [F] [D] un appartement situé 22 rue du Général de Gaulle, rez-de-chaussée, 76500 ELBEUF, pour un loyer mensuel révisable, initialement fixé à 420 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

Par acte du 19 octobre 2023, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple des sommes éventuellement dues par Monsieur [F] [D] aux bailleurs.

Les bailleurs ont fait jouer l’engagement de caution.

La caution, venant aux droits du bailleur, a fait délivrer à Monsieur [F] [D] le 12 mars 2024 un commandement de payer dans un délai de deux mois, la somme de 1.600 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 13 mars 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation signifiée à étude le 7 février 2025 et notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 10 février 2025, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite du Juge des contentieux de la protection de Rouen afin de voir :

— à titre principal, constater acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] et de tout occupant de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [F] [D] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 6.460euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2024 sur la somme de 1.600 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Monsieur [F] [D] à payer lesdites indemnités d’occupation à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogatoire ;

— la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’audience du 12 septembre 2025, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 9.610 euros, selon décompte arrêté au 1er septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse.

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES indique que le locataire n’a effectué aucun paiement depuis le mois de novembre 2023, de sorte qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [F] [D], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette et ne conteste pas le montant.

Il sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Il fait valoir qu’il a commencé un travail le 4 août 2025 et qu’il va percevoir 900 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

Monsieur [F] [D] a été autorisé à produire en délibéré la preuve du versement du loyer courant dans un délai de 15 jours.

Aucun élément n’a été porté à la connaissance du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de ce texte, la caution qui a réglé le bailleur en lieu et place du locataire défaillant peut exercer, en tant que subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail afin de recouvrer les sommes versées ou d’éviter l’accroissement de la dette.

Au demeurant, l’article 8.2 du contrat de cautionnement Visale conclu entre les bailleurs et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dispose que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion et l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en place du dispositif VISALE précise que la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Par conséquent, en sa qualité de caution ayant désintéressé les bailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc parfaitement recevable à agir en constatation ou en prononcé de la résiliation du bail, ainsi qu’en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de la demande

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 10 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 12 septembre 2025.

Dès lors, la demande est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au moment des faits, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il convient de constater que le contrat a été conclu le 18 octobre 2023, soit après l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 et qu’il contient une clause résolutoire faisant référence au délai de deux mois à compter du commandement de payer pour régulariser les impayés de loyers et de charges.

Par conséquent, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 12 mars 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.600 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 13 mai 2024.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [F] [D] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la S.A.S ACTION LOGEMENT justifie, par la production de quittances subrogatives, qu’elle a indemnisé au bailleur les loyers et charges impayés des mois de novembre 2023 à août 2025 à hauteur de 9.610 euros.

Ainsi, il ressort du décompte de créance et des quittances subrogatives produits par le subrogé du bailleur, qu’à la date du 1er septembre 2025, Monsieur [F] [D] demeure redevable de la somme de 9.610 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [F] [D] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 9.610 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 12 mars 2024 sur la somme de 1.600 euros, de l’assignation du 7 février 2025 sur la somme de 6.460 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [F] [D] comparant en personne, ne conteste pas le principe ni le montant de la dette. Néanmoins, ce dernier sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros pas mois en plus du loyer courant. Il indique avoir commencé une activité professionnelle le 4 août 2025 et à ce titre, percevoir un salaire mensuel égal à 900 euros.

Toutefois, force est de constater que le locataire n’a effectué aucun paiement depuis le mois de novembre 2023 et qu’au jour de l’audience, il n’a pas repris le versement intégral du loyer courant, alors même qu’il lui avait éré donné la possibilité d’en justifier en cours de délibéré, de sorte qu’aucun délai de paiement ni suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent lui être accordés.

Par conséquent Monsieur [F] [D] sera débouté de sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [F] [D], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 mars 2024, de l’assignation du 7 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 13 mars 2024 et 10 février 2025.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE la résiliation à la date du 13 mai 2024 du contrat de bail conclu entre Monsieur [F] [D] d’une part, et Monsieur [T] [U] et Monsieur [W] [V] d’autre part, le 18 octobre 2023, portant sur le logement situé 22 rue du Général de Gaulle, rez-de-chaussée, 76500 ELBEUF;

ORDONNE la libération des lieux ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [F] [D], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9.610 euros, arrêtée au 1er septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 12 mars 2024 sur la somme de 1.600 euros, de l’assignation du 7 février 2025 sur la somme de 6.460 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2025, soit l’échéance du mois de septembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux et sous réserve de la production de quittances subrogatives par la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES ;

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire de Monsieur [F] [D] ;

DEBOUTE la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 mars 2024, de l’assignation du 7 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 13 mars 2024 et 10 février 2025;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE