MINUTE N°25/03038

DOSSIER N° RG 25/00187 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M5IY

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

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DEMANDEUR :

M. [M] [U]

36 rue Georges Lanfry

76250 DEVILLE LES ROUEN

comparant en personne

DEFENDEUR :

M. [G] [E]

20 rue du Marais

76130 MONT SAINT AIGNAN

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 Septembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2021, avec prise d’effet au 19 juillet 2021, Monsieur [G] [E] a donné à bail à Monsieur [M] [U] et Madame [I] [U] un appartement, outre une cave et un garage, situés 36 rue Georges Lanfry à DEVILLE LES ROUEN (76250), moyennant un loyer mensuel de 620 euros et 165 euros de provisions sur charges.

Contestant la révision du loyer appliquée à compter de juin 2023 par son bailleur, Monsieur [M] [U] a fait convoquer Monsieur [G] [E] devant le conciliateur de justice près le tribunal judiciaire de Rouen. Le 29 août 2024, un procès-verbal de constat d’échec a été dressé.

Par requête reçue au greffe le 23 janvier 2025, Monsieur [M] [U] sollicite du juge des contentieux de la protection de Rouen d’annuler toutes les hausses de loyers proposées par son bailleur et de déclarer que le loyer restera inchangé à 620 euros hors charges par mois, y compris en cas de renouvellement tacite, tant que des travaux importants n’auront pas été effectués. Il fait valoir que cela représente un trop-perçu de 597,16 euros sur la période de septembre 2021 à août 2024.

Monsieur [M] [U] soutient que le logement donné à bail par Monsieur [G] [E] est un logement classé G et que par conséquent, il convient de faire application des dispositions de l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 22 juillet 2022 interdisant d’augmenter, pour ce type de logement, le loyer du bail.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du 8 septembre 2025.

A cette audience, Monsieur [G] [E], comparant en personne, réitère son acte introductif d’instance.

Monsieur [G] [E], comparant en personne, sollicite que Monsieur [M] [U] soit débouté de ses demandes. Il fait valoir que son appartement est classé E et que par conséquent, il pouvait réviser le loyer de son locataire.

A titre reconventionnel, il sollicite que Monsieur [M] [U] soit condamné à lui payer la somme de 771,55 euros, arrêtée au 18 août 2025, résultant de la différence entre les mensualités dues après application de la révision annuelle du loyer et les montants réellement versés par le locataire, .

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 4 novembre 2025.

MOTIVATION

Sur le classement du logement au titre de la performance énergétique

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, crée par la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014, prévoit qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat lors de sa signature et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.126-26 du code de la construction et de l’habitation.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est destiné principalement à estimer la consommation d’énergie du logement ainsi que les taux d’émission de gaz à effet de serre. Il comporte également une information sur les conditions d’aération ou de ventilation et est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.

En vertu de l’article D. 126-19 du code de la construction et de l’habitation, la durée de validité du diagnostic de performance énergique est fixée à 10 ans. Toutefois, les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 et les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur informative.

En l’espèce, il est constant entre les parties que lors de la conclusion du contrat de bail le 13 juillet 2021, le bailleur n’avait pas fourni le diagnostic de performance énergétique du logement.

Il résulte d’ailleurs de l’article 11 du contrat de bail les dispositions suivantes « Il est convenu entre les parties que le DPE ne sera pas fourni. L’absence de DPE ne pourra faire l’objet d’aucun recours de la part du locataire ».

Cependant, le litige entre le bailleur et le locataire porte sur le DPE réalisé postérieurement à la demande de Monsieur [M] [U].

En effet, il est produit deux DPE réalisés par l’entreprise « Experts et associés », le 24 novembre 2023 et le 23 avril 2024.

Le premier porte le numéro 2376E4147585N classant le logement, en ce qui concerne la performance énergique, en G.

Il apparaît que, dès la transmission du DPE à Monsieur [M] [U], le bailleur faisait valoir son étonnement par rapport au classement de son logement en écrivant un mail à son locataire le 18 décembre 2023 mentionnant « très dubitatifs quant au classement, nous avons contacté le Syndic pour savoir s’il avait d’autres exemples de DPE dans la résidence. La rénovation énergétique sera discutée lors de la prochaine assemblée générale ». Si Monsieur [E] ne remet pas en cause à ce moment-là le diagnostic reçu et fait par un professionnel, force est de constater qu’il avertit d’ores et déjà son locataire d’une potentielle contestation de ce rapport en se rapprochant de son syndic.

Le deuxième porte le numéro 2376E450104Q est apparaît comme un modificatif du premier classant alors le logement, en ce qui concerne la performance énergétique, en E.

Il ressort des éléments versés à la procédure que ce changement de catégorie a été décidé par le diagnostiqueur après avoir reçu des informations supplémentaires de la part du bailleur sur la

ventilation des entrées d’air hautes et basses ainsi que sur la composition des murs extérieurs. Ces éléments n’avaient pas à être observés « sur le terrain » par le diagnostiqueur mais pouvaient être apportés par le bailleur par la transmission de justificatifs.

D’ailleurs, il est produit un mail du 16 septembre 2024 de Monsieur [F] [Y], ayant réalisé le diagnostic, dans lequel ce dernier explique à Monsieur [G] [E] « qu’une modification a été apportée, conformément aux informations supplémentaires transmises par le syndic de copropriété, ainsi que dans celles obtenues dans le cadre d’un audit énergétique réalisé en vue des travaux de rénovation de la copropriété ». Le diagnostiqueur précisait alors que les éléments complémentaires avaient été intégrés au DPE via le site de l’ADEME et mentionnait qu’aucune contre-visite n’avait été jugée nécessaire, les informations fournies étant suffisantes pour la mise à jour du rapport.

Une copie d’écran du site ADEME, versée aux débats, permet aussi de constater ces modifications.

Ainsi, Monsieur [G] [E] apporte la preuve que les modifications apportées au DPE du 24 novembre 2023 sont la conséquence de l’apport de nouvelles données au professionnel qui a permis de préciser ses observations faites sur place et l’a conduit à changer le classement du logement.

Aucun élément ne permet dès lors de mettre en cause ces modifications et rien ne permet de mettre de dire qu’un arrangement a existé entre le diagnostiqueur et le bailleur pour changer la catégorie du logement.

De plus, il n’est pas possible pour le tribunal de comparer avec la réalisation d’autres diagnostics effectués pour des logements différents, bien que présents dans le même immeuble, chaque logement ayant sa spécificité.

De même, Monsieur [M] [U] fait valoir de l’apparition de moisissures dans les chambres, de l’état des huisseries en bois ou encore le vitrage plastique de la fenêtre de la salle de bain, sans démontrer ses dires ni expliquer en quoi cela remettrait en cause le classement du logement en E.

Par conséquent, il y a lieu de considérer, au vu des modifications apportées par l’entreprise « Experts et associés » que le logement de Monsieur [G] [E] est classé E.

Sur la révision des loyers

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dispose que « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».

L’article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi « climat et résilience » du 22 août 2021 prive les bailleurs de locaux classés « F » ou « G » selon le diagnostic de performance énergétique du bénéfice d’une clause d’indexation du loyer ou de la possibilité de majorer le loyer après la réalisation de travaux d’amélioration.

Conformément au IV de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi soit à compter du 24 août 2022.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail une clause prévoyant que “le loyer sera automatiquement révisé chaque à la date anniversaire du bail, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyrs (IRL) publié par l’INSEE ou en fonction de l’indice, ou du taux d’évolution qui lui serait substitué. L’indice de référence servant à la révision du loyer est : 130,69 (1er trimestre 2021)”.

En application de cette clause, Monsieur [G] [E] peut réviser annuellement le loyer.

Le logement étant considéré comme classé E, aucune interdiction de revision du loyer ne s’applique.

Par conséquent, Monsieur [M] [U] sera débouté de l’intégralité de ses demandes et il convient de souligner que Monsieur [G] [E] est en train d’actualiser le loyer dû par ce dernier conformément à la clause contractuelle présente au bail.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il convient de relever que le litige porte essentiellement sur la révision des loyers, Monsieur [M] [U] n’actualisant pas systématiquement son loyer lors du paiement de son loyer.

Il ressort toutefois également qu’il n’a pas payé ses charges à hauteur de 190 euros pour le mois de juin 2025 et qu’il convient aussi de soustraire la somme de 133,93 euros au titre de la régularisation de charges sur l’année 2023-2024.

Sur l’année 2022 (juillet 2022 à juilet 2023)

Il ressort de l’état des sommes dues et réglées par Monsieur [U] qu’aucune révision de loyer n’a été appliquée entre juillet 2022 et mai 2023 alors même que Monsieur [G] [E] aurait pu actualiser le loyer à 635,37 euros.

Le bailleur disposait alors d’un délai de 12 mois à compter de la date anniversaire pour appliquer la révision, à défaut de quoi il était réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Monsieur [E] a appliqué une révision du loyer pour les mois de juin et juillet 2023, à hauteur de 635,57 euros. Ayant actualisé les loyers avant l’expiration du délai de 12 mois, Monsieur [E] pouvait appliquer cette révision.

Cependant, il y a lieu de constater que sur les mois de juin et juillet 2023, le locataire a versé un loyer supérieur de 657 euros, de telle sorte qu’il a versé un trop-peçu de 43,26 euros, qui sera donc déduit de sa dette locative.

Sur l’année 2023 (juillet 2023 à juillet 2024)

Le bailleur pouvait solliciter une révision du loyer de son locataire à compter du 19 juillet 2023 jusqu’au 18 juillet 2024 à hauteur de 657,57 euros.

Cependant, il y a renoncé entre août 2023 et janvier 2024, restant uniquement sur une actualisation à hauteur de 635,37 euros.

Monsieur [G] [E] a commencé à réviser le loyer à compter de janvier 2024, ayant pour conséquence qu’il n’a donc pas renoncé à l’actualisation des loyers pour l’année 2023. Il a sollicité toutefois uniquement un loyer de 657,52 euros.

Il ressort alors du décompte que le locataire payait un loyer de 657 euros entre août 2023 et janvier 2024 de telle sorte qu’il a versé un trop-perçu de 141,78 euros.

Cependant, à compter du mois de février 2024, Monsieur [M] [U] a payé uniquement un loyer de 632 euros alors que le loyer révisé appelé était de 657,52 euros, de telle sorte qu’il doit la somme de 153,12 euros à son bailleur.

Sur l’année 2024 (juillet 2024 à juillet 2025)

Le bailleur a actualisé le loyer à 680,53 euros à compter du 1er août 2024, ce qui est correct alors même que son locataire s’est acquitté d’un loyer de 643 euros le 10 août 2024 puis de 620 euros à compter du mois de septembre 2024.

Par conséquent, Monsieur [M] [U] est redevable de la somme de 867,34 euros.

Sur l’année 2025 ( à compter de juillet 2025)

A compter du mois d’août 2025, le bailleur a sollicité une actualisation du loyer à 690,06 euros qui est également justifiée de telle sorte que Monsieur [M] [U] est redevable de la somme de 70,06 euros pour le mois d’août 2025.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il apparait justifié de condamner Monsieur [M] [U] à payer à Monsieur [G] [E] la somme de 771,55 euros au titre de l’arriéré de loyers, arrêté au mois d’août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [U], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de Monsieur [M] [U] ;

CONDAMNE Monsieur [M] [U] à payer à Monsieur [G] [E] la somme de 771,55 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au mois d’août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection