TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – JEX

JUGEMENT DU 23 juillet 2025

JUGE DE L’EXÉCUTION

DOSSIER N° : N° RG 24/04099 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MWXL

AFFAIRE :

S.C.I. PNL III C/ S.A.R.L. PARQU&FENETRES

NAC : Demande en nullité et/ou en mainlevée, en suspension ou en exécution d’une saisie mobilière

DEMANDERESSE

S.C.I. PNL III

inscrite au RCS de [Localité 22] sous le n° 413 373 333

ayant son siège social [Adresse 11]

représentée par Maître Marie-pierre NOUAUD de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 53

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. PARQU&FENÊTRES

inscrite au RCS de [Localité 22] sous le n° 532 948 668

ayant son siège social chez [Adresse 21] [Adresse 2]

représentée par Maître CAVALLO DE KA selarl THEMA, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant et Maître Céline BART de la SELARL SELARL EMMANUELLE BOURDON- CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN, avocat postulant vestiaire : 18,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRE

GREFFIER : Delphine LOUIS

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 25 juin 2025 et les parties ont été avisées du prononcé du jugement, par mise à disposition au greffe, à la date du 23 juillet 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame ANDRE, juge unique et Madame LOUIS, greffier présent lors du prononcé.

***

Par ordonnance du 5 mars 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rouen a autorisé la SARL PARQU&FENETRES à prendre une inscription d’hypothèque provisoire à l’encontre de la SCI PNL III pour garantir la somme de 500.000 euros sur les biens et droits immobiliers lui appartenant sis :

— sur la commune de [Localité 22], les parts et portions sur les biens et droits immobiliers lui appartenant en toute propriété sur les parcelles cadastrées au cadastre de ladite commune : BX [Cadastre 7] lots 7, 10, 15, [Cadastre 6], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 8], [Cadastre 12], [Cadastre 18] ; BX [Cadastre 4] et BX [Cadastre 5] ;

— sur la commune de [Localité 19], les parts et portions sur les biens et droits immobiliers lui appartenant en toute propriété sur les parcelles cadastrées au cadastre de ladite commune : AV [Cadastre 13] et [Cadastre 14].

Le 10 mai 2024, la SARL PARQU&FENETRES a dénoncé à la SCI PLN III une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur les biens susvisés.

Par acte d’huissier en date du 4 octobre 2024, la SCI PLN III a assigné la SARL PARQU&FENETRES devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rouen afin de voir ordonner la mainlevée des inscriptions d’hypothèques judiciaires provisoires.

A l’audience du 25 juin 2025, la SCI PLN III, représentée par son avocat, demande au juge de l’exécution de :

A titre principal,

— ordonner la mainlevée, aux frais de la SARL PARQU&FENETRES, de toutes les inscriptions d’hypothèques judiciaires provisoires ;

— débouter la SARL PARQU&FENETRES de ses demandes ;

— condamner la SARL PARQU&FENETRES à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

A titre subsidiaire,

— ordonner la mainlevée, aux frais de la SARL PARQU&FENETRES, des inscriptions d’hypothèques judiciaires provisoires sur les biens et droits immobiliers lui appartenant sur la commune de [Localité 22] ;

— ordonner que l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur les parcelles cadastrées AV313 et AV [Cadastre 14] sur la commune de [Localité 19] est prise pour sûreté et conservation d’une créance évaluée à 45.000 euros.

Sur le fondement des articles L511-1 et L512-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SCI PLN III indique que la SARL PARQU&FENETRES a été de mauvaise foi dans sa présentation des éléments du litige dès lors qu’elle n’a pas informé le juge de l’exécution de l’exercice par le bailleur de son droit de repentir.

Elle soutient que la SARL PARQU&FENETRES ne justifie pas d’une créance paraissant fondée en son principe compte tenu de ce droit de repentir qui fait perdre au locataire le droit à indemnité d’éviction. Elle énonce que la société défenderesse ne rapporte pas la preuve d’avoir engagé un processus irréversible de déménagement dès lors que le bail produit n’a pas date certaine, qu’elle n’avait pas connaissance de ce bail, que la SARL PARQU&FENETRES était encore dans les lieux à la date du 2 novembre 2022 et que le bail produit ne porte que sur un local de stockage.

La SCI PLN III ajoute que la société défenderesse ne peut invoquer aucune créance au titre d’un prétendu délaissement entrainant une dégradation de l’attractivité commerciale dès lors que le bailleur n’est pas tenu d’assurer la commercialité du bail, qu’elle n’est pas propriétaire de la parcelle sur laquelle est édifié le bâtiment loué à la société [Adresse 20] et que la SCI PLN II, propriétaire de la parcelle, n’a ni évincé son locataire ni délaissé la zone. Elle précise qu’en tout état de cause, la SARL PARQU&FENETRES ne subi aucun préjudice du fait du départ de la société [Adresse 20].

La société demanderesse expose également que la société défenderesse ne peut pas prétendre à des dommages et intérêts par application de l’article 445-28 du code de commerce dès lors qu’elle n’a aucune obligation en termes de maintien de l’attractivité commerciale et qu’elle a été réactive suite à l’occupation de la parcelle.

La SCI PLN III soutient qu’en tout état de cause, l’indemnité d’éviction ne pourrait correspondre qu’à la valeur de transfert du fonds et non à la perte du fonds de commerce.

Par ailleurs, la SCI PLN III fait valoir qu’il n’existe aucune circonstance susceptible de menacer le recouvrement de la créance. Elle précise que si elle n’a fait aucune offre suivant l’assignation en paiement c’est parce qu’elle avait exercé son droit de repentir. Elle ajoute que des discussions directes ont eu lieu, qu’elle a conclu sur la demande d’indemnité d’éviction et a accepté de participer à la médiation. Elle indique à ce titre qu’elle n’a pas conclu pendant que la médiation était en cours. Elle expose également qu’il n’y a eu aucun abus dans l’exercice du droit de repentir ; que si l’immeuble est vendu, elle bénéficiera du prix de vente et sera en mesure de s’acquitter de l’indemnité d’éviction ; que les associés d’une SCI sont personnellement et indéfiniment tenus au passif social, y compris sur leur patrimoine personnel ; que la déclaration d’insaisissabilité n’est pas opposable à la SARL PARQU&FENETRES et qu’elle a un patrimoine important.

***

En défense, la SARL PARQU&FENETRES, représentée par son avocat, demande au juge de l’exécution de :

— à titre principal, débouter la SCI PLN III de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, ordonner à la SCI PLN III de procéder à la consignation de la somme de 500.000 euros préalablement à la mainlevée éventuelle de l’inscription hypothécaire en cause, aux frais de la demanderesse ;

— en toute hypothèse, condamner la SCI PLN III à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Céline BART, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SARL PARQU&FENETRES soutient, sur le fondement des articles L511-1 et L111-7 du code des procédures civiles d’exécution, que la créance parait fondée en son principe dès lors que la bailleresse avait initialement refusé de renouveler le bail. Elle ajoute que le droit de repentir n’est pas opérant puisqu’elle s’y est opposée dès lors qu’elle avait engagé un processus irréversible de déménagement des locaux commerciaux loués. Elle précise que le débat sur la validité ou non de l’exercice du droit de repentir est sans incidence en l’espèce dès lors qu’il a été formellement contesté.

La SARL PARQU&FENETRES expose également qu’elle est titulaire d’une créance paraissant fondée en son principe au titre des pertes d’exploitation consécutives à son éviction du local et aux manœuvres de la SCI PLN III ayant abouti à la dégradation de l’attractivité commerciale du local qu’elle a été obligée de quitter. Elle ajoute que la société demanderesse demeure débitrice du dépôt de garantie. Elle conteste l’évaluation de l’indemnité d’éviction produite par la SCI PLN III.

Par ailleurs, la SARL PARQU&FENETRES soutient qu’il existe des circonstances menaçant le recouvrement de la créance eu égard au montant des créances à recouvrer. Elle précise que la valeur des biens sur lesquels ont été inscrits l’hypothèque conservatoire ne suffit pas à garantir le montant des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Elle ajoute qu’il existe un risque d’insolvabilité dès lors que le gérant de la société demanderesse est également gérant et associé unique de la société PLN II et gérant et associé majoritaire en usufruit de la SCI PLN I de sorte que la SCI PLN III pourrait aisément transférer son patrimoine immobilier vers ces autres sociétés. Elle énonce à ce titre que la SCI PLN II est déjà propriétaire de biens immobiliers et parcelles contiguës et que les deux sociétés ont déjà déposé des demandes de permis de construire conjointes. La SARL PARQU&FENETRES expose également que la vente de certaines parcelles est déjà prévue et que rien ne garantit que le produit de la vente sera affecté au règlement de l’indemnité d’éviction.

La société défenderesse reproche à la demanderesse de ne pas justifier qu’elle serait en mesure de s’acquitter du paiement de l’ensemble des sommes susceptibles d’être dues et ajoute qu’elle ne dispose pas d’élément susceptible de lui garantir l’efficacité d’éventuelles poursuites à l’encontre des associés de la SCI PLN III.

Enfin, la SARL PARQU&FENETRES fait valoir que la créance est ancienne, qu’aucune offre indemnitaire sérieuse n’a été transmise par la bailleresse qui s’est abstenue de conclure lors des deux premières audiences de mise en état et a fait preuve de mauvaise foi dans l’exercice de son droit de repentir.

***

A l’issue des débats tenus en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et il a été indiqué que la décision serait prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe le 23 juillet 2025.

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MOTIFS

I- Sur la demande de mainlevée des inscriptions d’hypothèques judiciaires provisoires

Aux termes de l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

Par ailleurs, l’article L512-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L511-1 ne sont pas réunies.

L’article R512-1 du même code dispose que si les conditions prévues aux articles R. 511-1 à R. 511-8 ne sont pas réunies, le juge peut ordonner la mainlevée de la mesure à tout moment, les parties entendues ou appelées, même dans les cas où l’article L. 511-2 permet que cette mesure soit prise sans son autorisation. Il incombe au créancier de prouver que les conditions requises sont réunies.

Les conditions de l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution sont cumulatives et à défaut de l’une d’elles, le juge peut ordonner la mainlevée de la mesure conservatoire.

Le juge de l’exécution apprécie le bienfondé de la demande au jour où il statue et non au jour où la demande a été initialement autorisée.

Sur la menace de recouvrement de la créance :

C’est au créancier qu’incombe la charge de la preuve de l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance allégué.

En l’espèce, il ne peut être reproché à la SCI PLN III de ne pas avoir réagi à l’assignation délivrée par la SARL PARQU&FENETRES le 27 septembre 2022 dès lors qu’il résulte des pièces produites qu’elle a elle-même assigné la société défenderesse, qu’elle a signifié son droit de repentir et qu’une convention de médiation a été établie entre les parties le 10 juillet 2023 avant que la SARL PARQU&FENETRES n’y mette un terme fin septembre 2023. Il ressort par ailleurs de la pièce 26 de la défenderesse que la SCI PLN III a conclu en incident dès le 27 septembre 2023 puis au fond le 29 mars 2024. Dès lors, la menace de recouvrement de la créance alléguée ne peut être déduite de l’absence de réponse de la SCI PLN III.

En outre, le fait que la société demanderesse conteste le bienfondé de la créance alléguée en invoquant son droit de repentir et refuse ainsi de proposer une indemnisation ne constitue pas une circonstance menaçant son recouvrement, étant précisé qu’il importe peu que la créance alléguée soit ancienne et que la SARL PARQU&FENETRES qualifie d’abusif l’exercice du droit de repentir.

Par ailleurs, la société défenderesse allègue, sans le démontrer, que le fait que le gérant de la SCI PLN III soit également gérant et associé unique de la société PLN II et gérant et associé majoritaire en usufruit de la SCI PLN I pourrait permettre à la SCI PLN III d’organiser son insolvabilité en transférant son patrimoine immobilier vers les deux autres sociétés. En effet, elle ne justifie d’aucune preuve matérielle préparatoire manifestant l’intention de la SCI PLN III d’organiser son insolvabilité. Cette intention ne saurait être déduite du refus de paiement ainsi que de la mauvaise foi alléguée et contestée. En outre, il convient de rappeler que l’associé unique de la SCI PLN III sera tenu personnellement et indéfiniment au passif social en cas de défaillance de la société. Or, ce dernier est également associé des autres SCI PLN et il ressort de la pièce 31 produite aux débats par la défenderesse qu’il a également des droits sur un immeuble à LES PORTS EN RE et sur d’autres biens immobiliers situés notamment au HAVRE et à SAINT-ETIENNE-DU-VOUVRAY.

De même, s’il est établi que la SCI PLN III a pour projet de vendre les parcelles grevées AV313 et AV [Cadastre 14], la SARL PARQU&FENETRES allègue, sans le démontrer, que le produit de la vente ne sera pas affecté au paiement des sommes qui pourraient lui être dues.

Il convient de préciser à ce titre qu’il résulte des pièces versées aux débats que le prix de vente de la maison à usage de bureaux et un magasin d’exposition avec parking référencés au cadastre AV [Cadastre 13] a été évalué entre 560.000 et 630.000 euros hors frais de mutation, soit une somme supérieure à la somme garantie par les inscriptions d’hypothèques judiciaires provisoires (500.000 euros). Dès lors, le montant de la créance ne peut constituer une circonstance susceptible d’en menacer le recouvrement.

Ainsi, la SARL PARQU&FENETRES échoue à démontrer l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance alléguée.

Il convient dès lors de rétracter l’ordonnance rendue le 5 mars 2024 et d’ordonner la mainlevée, aux frais de la SARL PARQU&FENETRES, des inscriptions d’hypothèques judiciaires provisoires sur les biens et droits immobiliers appartenant à la SCI PLN III sur les parcelles cadastrées BX [Cadastre 7] lots 7, [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 6], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 8], [Cadastre 12], [Cadastre 18] ; BX [Cadastre 4] et BX [Cadastre 5] sur la commune de [Localité 22] et sur les parcelles cadastrées AV [Cadastre 13] et [Cadastre 14] sur la commune de [Localité 19], sans qu’il soit besoin de statuer sur le point de savoir si la créance alléguée parait fondée en son principe dès lors que les conditions requises par l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution sont cumulatives.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire de consignation formée par la SARL PARQU&FENETRES dès lors que les conditions de l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas réunies.

II- Sur les autres demandes

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL PARQU&FENETRES, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SARL PARQU&FENETRES, qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à la SCI PLN III une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.

Les autres demandes formées de ce chef seront rejetées.

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PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant par décision contradictoire, susceptible d’appel,

RETRACTE l’ordonnance du 5 mars 2024 ;

ORDONNE la mainlevée, aux frais de la SARL PARQU&FENETRES, des inscriptions d’hypothèques judiciaires provisoires sur les biens et droits immobiliers appartenant à la SCI PLN III sur les parcelles cadastrées BX [Cadastre 7] lots 7, [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 6], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 8], [Cadastre 12], [Cadastre 18] ; BX [Cadastre 4] et BX [Cadastre 5] sur la commune de [Localité 22] et sur les parcelles cadastrées AV [Cadastre 13] et [Cadastre 14] sur la commune de [Localité 19] ;

REJETTE la demande de consignation formée à titre subsidiaire par la SARL PARQU&FENETRES ;

CONDAMNE la SARL PARQU&FENETRES aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SARL PARQU&FENETRES à payer à la SCI PLN III la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge de l’exécution