MINUTE N°25/02853

DOSSIER N° RG 25/00135 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M45O

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. SIEMOR

1792 avenue du Général de Gaulle

76350 OISSEL

Représentée par M^e Christophe THERIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [T] [S]

16 avenue des Marronniers

Résidence Hôtel de Ville – Appt n°7

76350 OISSEL

non comparant

M. [H] [S]

16 avenue des Marronniers

Résidence Hôtel de Ville – Appt n°7

76350 OISSEL

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 04 Juillet 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 janvier 2016, la S.A. SIEMOR a donné à bail à Monsieur [I] [S] un local à usage d’habitation situé 16 Avenue des Marronniers, Résidence hôtel de ville, appartement n°7, 76350 OISSEL, pour un loyer mensuel révisable, initialement fixé à 290,97€, outre une avance sur charges de 48,44€.

Par avenant en date du 13 décembre 2023, la S.A. SIEMOR prend acte du décès de Monsieur [I] [S] et transmet le contrat à ses descendants, Messieurs [H] et [T] [S].

Le bailleur a fait délivrer à Messieurs [H] et [T] [S] le 17 juillet 2024 commandement visant la clause résolutoire, de payer dans un délai de deux mois, la somme de 2.152,44€ en principal, au titre des loyers et charges impayés, signifié à étude.

Par notification électronique du 9 août 2024, la S.A. SIEMOR a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation respectivement signifiée à Messieurs [H] et [T] [S] le 14 janvier 2025, la S.A. SIEMOR a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti par le requérant, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Messieurs [H] et [T] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement qu’ils occupent au 16 avenue des marronniers, résidence hôtel de ville, appartement 7, 76350 OISSEL, dès que le délai légal sera expiré avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— dire que faute par Messieurs [H] et [T] [S] de le faire, le requérant pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toute personne que de tout bien se trouvant dans les lieux de leur chef, en forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs;

— condamner Messieurs [H] et [T] [S] en paiement des sommes suivantes:

— la somme de 2.048,70 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 31 décembre 2024, assorti des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers en date du 17 juillet 2024 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et aux charges, outre revalorisation, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération complète des lieux, conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil ;

— aux dépens de l’instance et ses suites qui comprendront le coût du commandement de payer, la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et la dénonce à la préfecture

— la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la somme de 2000 euros au titre des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 16 janvier 2025.

À l’audience du 4 juillet 2025, la S.A. SIEMOR, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 4.400,31 € selon décompte arrêté au 2 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse. Elle indique qu’il n’y a plus de paiement depuis le transfert du bail en décembre 2023, de sorte que la dette a augmenté de plus de 2.000 euros depuis la signification du commandement de payer. Le bailleur ajoute être opposé à l’octroi des délais de paiement.

Bien que régulièrement et respectivement cités à étude, Messieurs [H] et [T] [S] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Messieurs [H] et [T] [S] cités étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 16 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 4 juillet 2025.

Par ailleurs, la S.A. SIEMOR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. SIEMOR aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 29 janvier 2016, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, et un avenant conclu le 13 décembre 2023, soit après l’entrée en vigueur de ladite Loi. Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant d’un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 17 juillet 2024, le bailleur a fait commandement à Messieurs [H] et [T] [S], visant la clause résolutoire, de payer la somme de 2.152,44 € au titre des loyers et charges impayés, dans un délai de deux mois, signifié à étude.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer du 17 juillet 2024, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 janvier 2016 et l’avenant du 13 décembre 2023, à compter du 18 septembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Messieurs [H] et [T] [S] causent un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé en date du 29 janvier 2016 et son avenant du 13 décembre 2023, et un dernier décompte faisant état à la date du 2 juillet 2024, d’une dette de 4. 400,31 euros.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Messieurs [H] et [T] [S] à payer à la S.A. SIEMOR, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 4.400,31 €, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 sur la somme de 2.152,44€, à compter du 14 janvier 2025 sur la somme de ARRIEREASS et du présent jugement pour le surplus

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure

En l’espèce, la S.A. SIEMOR ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Messieurs [H] et [T] [S], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024, de l’assignation du 14 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 9 août 2024 et 16 janvier 2025 ;

Condamnés aux dépens, Messieurs [H] et [T] [S] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la S.A. SIEMOR aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 janvier 2016 entre la S.A. SIEMOR d’une part, et Monsieur [I] [S] d’autre part, portant sur le logement situé 16 Avenue des Marroniers, Résidence hôtel de ville, appartement n°7, 76350 OISSEL, sont réunies à la date du 18 septembre 2024.

CONSTATE la résiliation du contrat et l’avenant du 13 décembre 2023 à compter de cette date ;

ORDONNE la libération des lieux ;

ORDONNE faute de départ volontaire de Messieurs [H] et [T] [S], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Messieurs [H] et [T] [S], à compter du 18 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Messieurs [H] et [T] [S] à la S.A. SIEMOR la somme de 4.400,31 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 2 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 sur la somme de 2.152,44€ et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Messieurs [H] et [T] [S] à payer à la S.A.SIEMOR une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 3 juillet 2025, soit l’échéance du mois de juillet 2025, et jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Messieurs [H] et [T] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024, de l’assignation du 14 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 9 août 2024 et 16 janvier 2025;

CONDAMNE in solidum Messieurs [H] et [T] [S] à payer à la S.A. SIEMOR la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT