TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/07309 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYTY

Minute : 25/371

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [G] [R]

Représentant : M^e Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 276

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Mars 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Thierry DOUEB , avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [R]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N 93008-2024-008399, accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY le 31 juillet 2024)

représenté par Maître Christel LE BRIS OHLEYER, avocat au barreau de la Seine Saint Denis

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 août 2022, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Monsieur [G] [R] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 330,97 euros, augmenté des provisions sur charges.

Selon autorisation de stationnement du 15 septembre 2022, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à Monsieur [G] [R] l’autorisation de stationnement sur l’emplacement numéro 50 situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 17,79 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 août 2023, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Monsieur [G] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4562,46 euros en principal, au titre des loyers impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 2 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Monsieur [G] [R] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [G] [R] au paiement de la somme de 5996,71 euros suivant décompte arrêté au terme du mois d’octobre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 17 août 2023,le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de novembre 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, le condamner d’avoir à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir le condamner au paiement la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 12 juillet 2024.

À l’audience du 3 février 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, abandonne la demande au titre de l’assurance du logement et maintient ses autres demandes. Il actualise sa créance à la somme de 8104,32 euros arrêtée au 30 janvier 2025, loyer du mois de décembre inclus. Il n’est pas opposé à la demande de délais de paiement.

l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient que Monsieur [G] [R] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 17 août 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il précise que la décision de la commission de surendettement des particuliers prévoyant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire va être contestée.

À l’audience, Monsieur [G] [R], assisté, reconnait être redevable des loyers et charges. il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 20 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire et le rejet des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il explique avoir perdu son emploi et qu’un dossier de retraite a été effectué, en cours de traitement. Il précise que ses revenus s’élèvent à 12796 euros par an, et qu’il est non imposable. Il indique que la commission de surendettement a rendu une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 20 janvier 2025.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

Invité à communiquer en cours de délibéré la contestation des mesures imposées, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT ne s’est pas manifesté.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la loi applicable aux contrats :

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 29 août 2022 porte sur un logement et l’autorisation de stationnement du 15 septembre 2022 qui concerne un emplacement de stationnement accessoire du logement loué constitue un avenant au contrat qui en élargit l’objet.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 12 juillet 2024 en vue d’une audience prévue le 3 février 2025, soit plus de six semaines après.

D’autre part, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mai 2024.

En conséquence, les demandes de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 août 2022, du commandement de payer délivré le 17 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 janvier 2025 que l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [R] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 8104,32 euros, au titre des sommes dues au 30 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 août 2023 sur la somme de 1893,34 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Si la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire du 20 janvier 2025 entraine l’effacement des dettes à cette date, une instance en contestation est en cours.

L’exécution de la présente décision sera dès lors affectée par la procédure de traitement de surendettement, dans les conditions des articles L722-1 et suivants du code de la consommation notamment.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement devant la commission de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, qui selon l’article L722-5, emportent notamment interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 17 août 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Par décision du 25 novembre 2024, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande faite par Monsieur [R]. La commission a imposé le 20 janvier 2025 une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l’effacement des dettes déclarées.

La décision de la commission prononçant la recevabilité de la demande de surendettement, intervenue le 25 novembre 2024, est postérieure à la signification du commandement de payer et à l’expiration du délai de deux mois, si bien qu’elle ne fait pas obstacle au constat de la résiliation du bail.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 octobre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 août 2022 à compter du 18 octobre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte également de ce texte, au 24 VIII, que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Toutefois, par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

En l’espèce, Monsieur [G] [R] justifie de sa situation personnelle et financière. Il ressort des éléments communiqués le paiement intégral du loyer et des charges a été repris.

Par ailleurs, par décision du 25 novembre 2024, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande faite par Monsieur [G] [R]. La commission a imposé le 20 janvier 2025 une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l’effacement des dettes déclarées. Les mesures imposées ont été contestées par l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT.

Au regard de ces éléments, dès lors, il convient, en premier lieu, de suspendre les effets de la clause résolutoire pour Monsieur [G] [R], dans l’attente de la décision du juge statuant sur la contestation, ce qui signifie que si les échéances de loyers et charges sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Monsieur [G] [R] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Il convient de fixer en ce cas une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [G] [R] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il y a lieu également, si à l’issue de la contestation, la situation était à nouveau examinée par la commission de surendettement, de lui accorder des délais de paiement dans l’attente de la décision de clôture de la procédure de surendettement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 août 2022 entre l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d’une part, et Monsieur [G] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 18 octobre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge des contentieux de la protection de Bobigny statuant sur la contestation de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

RAPPELLE que cette décision ne suspend pas l’exécution du contrat et que Monsieur [G] [R] est obligé de payer les loyers et charges conformément au contrat de location pendant ce délai, à leur échéance,

DIT que si les loyers et charges sont intégralement payés à leur échéance pendant cette période, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges à leur date d’échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE en ce cas Monsieur [G] [R] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 18 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [G] [R] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 8104,32 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 janvier 2025 échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2023 sur la somme de 1893,34 euros et du présent jugement sur le surplus,

RAPPELLE que l’exécution de la présence décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement selon les articles L722-1 et suivants du code de la consommation,

En cas de réexamen de la situation par la commission de surendettement après décision du juge statuant sur la contestation,

ACCORDE un délai à Monsieur [G] [R] pour le paiement de ces sommes, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L732-1 du Code de la consommation au profit de Monsieur [G] [R], la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1et suivants du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ,

AUTORISE Monsieur [G] [R] à s’acquitter de la dette en trente-six fois, en procédant à trente-cinq versements de 20 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Page

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [G] [R] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 18 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [G] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 août 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT