MINUTE N°24/03000

DOSSIER N° RG 25/00226 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M5X3

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT

5 Place du Général de Gaulle

BP 16

76001 ROUEN CEDEX 1

Représentant : Mme [Y] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEUR :

M. [D] [U]

17 Rue jules siegfried

Appt 21 2-me étage

76100 ROUEN

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 14 septembre 2023, l’OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [U] un local à usage d’habitation situé 17, Rue Jules Siegfried (Appt 21) à ROUEN 76100, pour un loyer mensuel de 320,68€, outre une avance sur charges de 140,60€.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [D] [U] le 13 novembre 2024 commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 1.167,80 € au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 24 juin 2024, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 5 février 2025, notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 février 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties, subsidiairement, en prononce la résiliation judiciaire ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [D] [U] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne Monsieur [D] [U] à lui payer la somme de 1.613,89€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 30 janvier 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal ;

— condamne Monsieur [D] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamne Monsieur [D] [U] au paiement d’une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

— dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH ROUEN HABITAT fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement du 13 novembre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 22 septembre 2025, l’OPH ROUEN HABITAT, comparant représenté par son représentant dûment mandaté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 189,46 € selon décompte arrêté au 18 septembre 2025.

Il ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités par Monsieur [D] [U] et informe qu’un effacement des dettes a été ordonné par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime.

À l’audience, Monsieur [D] [U], comparant en personne, sollicite la suspension de la clause résolutoire, ainsi qu’un échelonnement du paiement des sommes dues en une mensualité de 189,45€. Il fait état de sa bonne foi et de difficultés financières.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH ROUEN HABITAT le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et six semaines après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 13 novembre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.167,80€ de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de six semaines, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 27 décembre 2024.

Ce n’est que postérieurement à cette date que la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a constaté la situation de surendettement de Monsieur [U] et déclaré son dossier recevable, de sorte que cette situation est sans incidence sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [D] [U] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Que, toutefois, l’article 24 VIII de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire;

Attendu, en l’espèce, que la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a imposé le 10 juin 2025 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Monsieur [D] [U] et qu’aucune contestation n’a été formée par l’une des parties contre cette décision ;

Attendu, par ailleurs, qu’il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 18 septembre 2025, que, compte-tenu de l’effacement de la dette locative au 10 juin 2025 par l’effet du un rétablissement personnel, Monsieur [D] [U] se trouve aujourd’hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, août 2025 inclus, les frais de recouvrement ayant été expurgés, d’une somme totale de 189,46€ à l’égard du bailleur, ce que reconnaît à l’audience Monsieur [U] ;

Que faute pour Monsieur [D] [U] de justifier s’être libéré de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, celui-ci doit être condamné à payer ladite somme au bailleur assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

Qu’eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement, soit jusqu’au 11 juin 2027, dans les conditions prévues au dispositif ;

Qu’il convient cependant de rappeler que ce délai n’affecte pas l’exécution du contrat de location et qu’il appartiendra notamment à Monsieur [D] [U] de s’acquitter du paiement du loyer et des charges.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [D] [U], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 13 novembre 2024, de l’assignation du 5 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 24 juin 2024 et 6 février 2025.

Condamné aux dépens, Monsieur [D] [U] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 septembre 2023 entre l’OPH ROUEN HABITAT d’une part, et Monsieur [D] [U] d’autre part, concernant les locaux situés 17, Rue Jules Siegfried (Appt 21) à ROUEN 76100, sont réunies à la date du 27 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [D] [U] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 189,46 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 18 septembre 2025 échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

SUSPEND, en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire, jusqu’au 11 juin 2027 ;

RAPPELLE que si Monsieur [D] [U] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [D] [U] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [D] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 13 novembre 2024, de l’assignation du 5 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 24 juin 2024 et 6 février 2025;

CONDAMNE Monsieur [D] [U] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE