TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 6]

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[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/09824 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DDQ

Minute :

Madame [V] [P] épouse [R]

Représentant : M^e Charlotte DINGA ATIPO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB197

C/

Monsieur [W] [S]

Monsieur [K] [H]

Monsieur [M] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DINGA ATIPO

Copie délivrée à :

M. [S]

M.[H]

M. [L]

Le 07 février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 07 février 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU,juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [V] [P] épouse [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Charlotte DINGA ATIPO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [S], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [K] [H], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 13 octobre 2021, Mme [V] [P] épouse [R] a donné à bail à M. [K] [H] un logement situé [Adresse 4], outre l’emplacement de stationnement n°15 situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 938,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 112,00 €.

Par acte du 18 octobre 2021, M. [M] [L] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par M. [K] [H] au titre du contrat précité, jusqu’au 20 octobre 2024.

Par acte sous signature électronique en date du 23 novembre 2021, M. [W] [S] a été désigné en qualité de colocataire du logement précités, aux conditions du contrat conclu le 13 octobre 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [V] [P] épouse [R] a fait signifier à M. [K] [H] et M. [W] [S], par exploit de commissaire de justice du 13 juillet 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 5 857,31 € visant la clause résolutoire.

Mme [V] [P] épouse [R] a fait signifier à M. [M] [L] par exploit de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, une sommation de payer la somme de 16 325,28€ au titre des loyers et charges impayés.

Par exploits de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, Mme [V] [P] épouse [R] a fait assigner M. [K] [H], M. [W] [S] et M. [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 9 décembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

Mme [V] [P] épouse [R], comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [K] [H] et M. [W] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner solidairement M. [K] [H], M. [W] [S] et M. [M] [L] à payer :

? la somme de 19 604,53 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au terme de septembre 2024 avec intérêts au taux légal, somme à parfaire ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1217 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 13 octobre 2021 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [K] [H] et M. [W] [S] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail, qu’un acte de cautionnement a été régularisé.

M. [W] [S], cité à étude, M. [K] [H] et M. [M] [L], cités en la forme d’un procès-verbal de recherches, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [K] [H], M. [W] [S] et M. [M] [L] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 13 octobre 2021, ensemble l’avenant en date du 23 novembre 2021, que M. [K] [H] et M. [W] [S] doivent payer un loyer d’un montant de 938,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 112,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 117,75 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [K] [H] et M. [W] [S] restaient devoir la somme de 20 722,28 euros arrêtée au 31 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [K] [H] et M. [W] [S] au paiement d’une somme de 20 722,28 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 31 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 13 octobre 2021 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 13 juillet 2023 pour la somme en principal de 5 857,31 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 septembre 2023.

L’expulsion de M. [K] [H] et M. [W] [S] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [K] [H] et M. [W] [S] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [K] [H] et M. [W] [S] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 14 septembre 2023 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 13 octobre 2021. Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [K] [H] et M. [W] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter de l’échéance du 01 novembre 2024, terme de novembre 2024 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 14 septembre 2023, au 31 octobre 2024, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur la condamnation solidaire de M. [M] [L]

L’article 2288 du code civil dispose que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Par ailleurs, l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable lors de la rédaction de l’acte, dispose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, par acte sous signature électronique du 18 octobre 2021, M. [M] [L] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par le locataire au titre du contrat de bail précité, y compris s’agissant du paiement des indemnités d’occupation.

Il convient de souligner que l’acte de cautionnement stipule une échéance au 10 octobre 2024. Il convient donc de rappeler que le défendeur ne sera pas tenu au-delà, en particulier s’agissant de l’indemnité d’occupation.

En conséquence, il sera condamné solidairement avec le locataire au paiement des diverses sommes selon les modalités fixées au dispositif.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 13 juillet 2023 et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 octobre 2021, modifié par avenant du 23 novembre 2021, entre Mme [V] [P] épouse [R], d’une part, et M. [K] [H] et M. [W] [S], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], outre l’emplacement de stationnement n°15 situé à la même adresse sont réunies à la date du 14 septembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [H], M. [W] [S] et M. [M] [L] à verser à Mme [V] [P] épouse [R] la somme de 20 722,28 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 31 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [K] [H] et M. [W] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [K] [H] et M. [W] [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [H] et M. [W] [S] à payer à Mme [V] [P] épouse [R] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 novembre 2024, terme de novembre 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [H], M. [W] [S] et M. [M] [L] à payer à Mme [V] [P] épouse [R] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [H], M. [W] [S] et M. [M] [L] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 7 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION