TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00699 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JRMD

Minute : 2026/

Cabinet C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 03 Mars 2026

[H] [U]

C/

[X] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thomas LECLERC – 31

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Thomas LECLERC – 31

Madame [X] [L]

Préfecture du Calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 03 Mars 2026

Nous Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Assistée de Rachida ACHOUCHI, Greffier lors de l’audience et Olivier POIX, Greffier présent lors de la mise à disposition

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [U]

né le 01 Janvier 1938 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31 substitué par M^e Ilyess ZRITA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 031

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [X] [L]

née le 04 Juillet 1991 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Février 2026

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2021, Monsieur [H] [U] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [J] et Madame [X] [L] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 580 euros et d’une provision pour charges de 25 euros.

Monsieur [J] a donné congé à effet du 1er janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 24 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3.765,10 euros au titre de l’arriéré locatif au 12 septembre 2025 dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 4 décembre 2025, Monsieur [U] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen en référé pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à défaut à titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] et obtenir sa condamnation à titre provisionnel au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges du en l’absence de résiliation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4.154,56 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté à fin novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus,tous les termes de loyers et charges venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail qui ne seraient pas inclus,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 18 septembre 2025, celui de l’assignation et de sa notification à la direction de la cohésion sociale.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 décembre 2025.

À l’audience du 3 février 2025, Monsieur [U] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant la dette à la somme de 2.297,48 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [L] n’a pas comparu et n’est pas représentée.

À l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des contentieux et de la protection statuant en référé

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 18 septembre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3765,10 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 novembre 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Occupante sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail, Madame [L] devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le sort des meubles

En application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois.

Il y a lieu d’autoriser le bailleur à faire transporter les meubles et effets personnels de Madame [L] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Madame [L] cause un préjudice à Monsieur [U] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résiliation du bail, soit en l’espèce la somme de 667,46 euros (par référence au terme de novembre 2025), à compter du 19 novembre 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère indemnitaire.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 2.297,48 euros, le bailleur produit aux débats :

— le contrat de bail du 29 juillet 2021,

— le commandement de payer du 18 septembre 2025, portant sur la somme en principal de 3.765,10 euros au titre de l’arriéré locatif au 12 septembre 2025,

— un décompte locatif actualisé au 26 janvier 2026, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 2.297,48 euros, terme de janvier 2026 inclus.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Madame [L] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Par conséquent, Madame [L] sera condamnée à payer à Monsieur [U] la somme de 2.297,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 26 janvier 2026, janvier 2026 inclus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [L], qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 18 septembre 2025, celui de l’assignation et de sa notification à la direction de la cohésion sociale, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à payer à Monsieur [U] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 septembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 29 juillet 2021, entre Monsieur [H] [U], d’une part, et Madame [X] [L], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 5] est résilié depuis le 19 novembre 2025 ;

DISONS que Madame [X] [L] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Monsieur [H] [U] à faire expulser Madame [X] [L] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELONS que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

CONDAMNONS Madame Madame [X] [L] à payer à Monsieur [H] [U] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 667,46 euros, à compter du 19 novembre 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DISONS que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

CONDAMNONS Madame [X] [L] à payer à Monsieur [H] [U] la somme provisionnelle de 2.297,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 26 janvier 2026, janvier 2026 inclus ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [X] [L] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 18 septembre 2025, celui de l’assignation et de sa notification à la direction de la cohésion sociale ;

CONDAMNONS Madame [X] [L] à payer à Monsieur [H] [U] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présente lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION