MINUTE N°25/02911

DOSSIER N° RG 25/00192 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M5UF

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

SA MATMUT

66, rue de Sotteville

76100 ROUEN

Représentée par M^e Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [G] [L]

17 Rue Ampère

Porte 101

76140 LE PETIT QUEVILLY

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Septembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2021, la SA MATMUT, par l’intermédiaire de son mandataire FONCIA PROPERTY MANAGEMENT, a donné à bail à Monsieur [G] [L] un appartement situé 17 rue Ampère à LE PETIT QUEVILLY (76140), pour un loyer mensuel de 508 euros et 56 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, la SA MATMUT a fait signifier à Monsieur [G] [L] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 1.934,20 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 21 février 2024, la SA MATMUT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, la SA MATMUT a fait assigner Monsieur [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et défaut d’assurance ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [G] [L] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2.025,74 euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 février 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ;

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale ;

— la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 6 février 2025.

Appelée à l’audience du 25 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a été retenue à l’audience du 12 septembre 2025.

À l’audience du 12 septembre 2025, la SA MATMUT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2.519,41 euros, comprenant le mois de juillet 2025.

La SA MATMUT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [G] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 20 février 2024 et sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il n’a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle indique que les loyers sont impayés depuis février 2024 mais que Monsieur [L] a payé les loyers d’août et septembre 2025.

La SA MATMUT s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire.

Monsieur [G] [L], comparant en personne, conteste le principe de la dette.

Il fait valoir qu’il a toujours payé ses loyers et produit ses relevés bancaires. Il précise qu’il y a eu une difficulté quand son bailleur a changé de mandataire car il y a eu un changement de RIB alors qu’il payait toujours avec l’ancien RIB. Il reconnaît uniquement devoir le reliquat de l’actualisation de loyers ainsi que le mois d’octobre 2022.

Il sollicite le bénéfice de délais de paiement sur trois ans ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 17 septembre 2025, Monsieur [G] [L] a produit une attestation d’assurance multirisque habitation auprès du CREDIT AGRICOLE en date du 17 septembre 2025 et a précisé que « l’assurance ne date pas de cette année ».

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA MATMUT produit le bail en date du 10 mars 2021 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 29 juillet 2025, faisant état d’une dette locative de 2.519,41 euros.

Il apparaît que des impayés de loyers ont commencé à survenir en décembre 2021 et se sont poursuivis jusqu’en mars 2022.

Cependant, Monsieur [L] a régularisé la situation le 4 mars 2022 en effectuant un paiement de 2.256 euros soit 4 mois de loyers (de décembre 2021 à mars 2022).

Il apparaît aussi sur le décompte produit que Monsieur [L] n’aurait pas payé le loyer du mois d’avril 2022.

Toutefois, il ressort de ses relevés bancaires qu’il a payé le loyer et les charges du mois d’avril 2022, appelés le 28 mars 2022, pour une somme totale de 572,17 euros, par virement du 3 mai 2022 adressé à FONCIA (ligne sur le relevé de compte produit par Monsieur [L] intitulée « Vir inst vers Foncia »).

S’agissant du loyer de mai 2022, il a été payé le 4 mai 2022 (ligne sur le relevé de compte produit par Monsieur [L] intitulée « Vir Inst vers Foncia »).

Il n’est pas possible de vérifier pour le tribunal sur quel RIB les virements ont été effectués.

Cependant, au vu de l’intitulé de la ligne de relevé de compte produit par le locataire et le fait que le loyer de mai 2022 ait été payé de la même manière que le mois d’avril 2022, il n’y a pas lieu de remettre en cause ce paiement, qui, dès lors, n’a pas été pris en compte par le mandataire du bailleur.

Le mois de juin 2022 a été payé le 3 juin 2022 (ligne sur le relevé de compte produit par Monsieur [L] intitulée virement «WEB FONCIA»). Or ce mois de loyer n’est pas comptabilisé dans le décompte produit par le bailleur.

Les loyers de juillet 2022 (payé le 4 juillet 2022), août 2022 (payé le 3 août 2022) et septembre 2022 (payé le 5 septembre 2022) apparaissent comme payés alors même qu’ils ont été effectués aussi à «  WEB FONCIA ».

De telle sorte qu’il n’est pas expliqué pourquoi le virement du 3 juin 2022 effectué par le locataire n’est pas comptabilisé dans le décompte produit et il convient de considérer que Monsieur [L] s’est bien acquitté du mois de juin 2022.

Monsieur [L] a reconnu ne pas avoir payé le mois d’octobre 2022 et en effet, il apparaît impayé sur le décompte produit, soit un montant de 572,17 euros dû par ce dernier à son bailleur.

S’agissant du loyer de novembre 2022, il est payé.

S’agissant du loyer de décembre 2022, il est appelé la somme totale de 591,20 euros comprenant une régularisation de charges de 19,03 euros. Cependant, cette régularisation n’est pas justifiée, de telle sorte que le virement du locataire de 572,17 euros a permis de payer le loyer et les provisions sur charges.

S’agissant des loyers et provisions sur charges de janvier 2023 à mars 2023, ils sont payés.

S’agissant des loyers et provisions sur charges d’avril 2023 à mars 2024, Monsieur [L] n’a pas actualisé, ce qu’il reconnaît, le montant des virements qu’il effectuait par rapport à l’actualisation contractuelle du loyer, de telle sorte que Monsieur [L] est redevable d’une somme de 216,72 euros sur cette période.

Il en va de même pour les loyers d’avril 2023 à mai 2024 soit une somme due par le locataire de 73,48 euros.

S’agissant du mois de mars 2025, il a été appelé un loyer des charges sur charges pour un montant total de 608,91 euros, ce qui a été payé par le locataire. La régularisation de charges du 31 décembre 2022 n’étant pas justifiée, elle ne sera pas comptée au locataire. S’agissant des frais de commissaire de justice, ils rentrent dans les dépens et sont donc déduits de la dette locative.

S’agissant du mois d’avril 2025, Monsieur [L] n’a pas actualisé le montant du loyer, de telle sorte qu’il est redevable de la somme de 10,04 euros.

S’agissant des loyers et provisions sur charges de mai, juin et juillet 2025, ils sont payés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [L] à payer à la SA MATMUT la somme de 872,41 euros, au titre des loyers et charges dus au 29 juillet 2025, mois de juillet 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 10 mars 2021 a été signifié par commissaire de justice en date du 20 février 2024.

En cours de délibéré, Monsieur [L] produit une attestation d’assurance en date du 17 septembre 2025 et valable jusqu’au 6 juin 2026.

Par conséquent, le locataire justifiant d’une assurance de son logement, précisant qu’elle ne date pas du jour même, il y a lieu de débouter la SA MATMUT de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA MATMUT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA MATMUT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 10 mars 2021, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant d’un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 20 février 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.934,20 euros de loyers et charges impayés.

Cependant, il ressort des éléments précédents, qu’à la date du 20 février 2024, Monsieur [L] n’était redevable que de la somme de 198,66 euros.

Or Monsieur [L] s’est bien acquitté des sommes dues dans le délai de deux mois.

Par conséquent, la SA MATMUT sera déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [G] [L] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [G] [L] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [G] [L] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA MATMUT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [G] [L] à payer à la SA MATMUT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 mars 2021 entre la SA MATMUT d’une part, et Monsieur [G] [L] d’autre part, concernant les locaux situés 17 rue Ampère à LE PETIT QUEVILLY (76140) pour défaut d’assurance et défaut de paiement des loyers et des charges ;

REJETTE la demande d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à payer à la SA MATMUT la somme de 872,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Monsieur [G] [L] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [G] [L] à s’acquitter de la dette en 12 fois, en procédant à 11 versements de 75 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DEBOUTE la SA MATMUT de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à payer à la SA MATMUT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 février 2024, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE