MINUTE N°25/02845

DOSSIER N° RG 25/00174 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M5BR

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

SCI UNIVERS 1

Grand Rue

76750 BUCHY

Représentée par son gérant, M. [L], assisté de Maître Xavier GARCON, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [V] [P]

33 rue du Général de Gaulle

Etg 2 – Appt n°3

76500 ELBEUF

non comparant

Mme [F] [G]

33 rue du Général de Gaulle

Etg 2 – Appt n°3

76500 ELBEUF

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 04 Juillet 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 30 décembre 2019 avec prise d’effet au 1er janvier 2020, la S.C.I UNIVERS 1 a donné à bail à Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P] un local à usage d’habitation situé 33 Rue du Général de Gaulle, étage 2, appartement n°3, 76500 ELBEUF, pour un loyer mensuel révisable, initialement fixé à 550€, outre une avance sur charges de 45€.

Le bailleur a fait délivrer à Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P] le 1er octobre 2024 commandement visant la clause résolutoire, de payer dans un délai de deux mois, la somme de 3.059,00€ en principal, au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par notification électronique du 2 octobre 2024, la S.C.I UNIVERS 1 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation signifiée à étude le 20 janvier 2025, la S.C.I UNIVERS 1 a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de voir :

— à titre principal, constater l’acquisition au profit de la SCI UNIVERS 1 du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée au commandement de payer du 1er octobre 2024 ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire aux torts et griefs exclusifs de Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P] du bail d’habitation du 30 décembre 2019;

— ordonner l’expulsion de Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués 33 Rue du Général de Gaulle, étage 2, appartement n°3, 76500 ELBEUF, si besoin est avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P] en paiement des sommes suivantes :

— la somme de 5.597,59 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires échus et impayés au 10 janvier 2025, avec intérêts au taux légal,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges jusqu’à la restitution effective des lieux,

— la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 1er octobre 2024.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Maritime le 21 janvier 2025.

À l’audience du 4 juillet 2025, la S.C.I UNIVERS 1, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 9.180,81 euros, selon décompte arrêté au 2 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse. Elle indique que les locataires n’effectuent plus de paiement depuis le mois de septembre 2024. À ce titre, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Elle ajoute que la dette locative est nouvelle, née postérieurement à la dette déclarée et retenue dans le cadre du plan de surendettement le 31 septembre 2022.

Régulièrement et respectivement cités à étude, Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P] respectivement cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la demande principale

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 21 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 4 juillet 2025.

Par ailleurs, la S.C.I UNIVERS 1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.C.I UNIVERS 1 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et un mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit signifié à étude le 1er octobre 2024, le bailleur a fait commandement à Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P], de payer dans un délai de deux mois, la somme de 3.059,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Les locataires ne s’étant pas acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, visant la clause résolutoire insérée au bail, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 2 décembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a donc lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P] causent un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé en date du 30 décembre 2019 et un dernier décompte faisant état à la date du 2 juillet 2025, d’une dette de 9.180,81 euros, échéance du mois de juillet 2025 incluse.

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces communiquées que Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P] seraient unis par un pacte civil de solidarité ou un acte de mariage, et en l’absence de clause de solidarité dans le contrat, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire.

En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P] à payer à la S.C.I UNIVERS la somme de 9.180,81 euros, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 2 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les mesures accessoires

Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 1er octobre 2024, de l’assignation du 20 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 2 octobre 2024 et 21 janvier 2025 ;

Condamnés aux dépens, Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la S.C.I UNIVERS 1 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 décembre 2019 entre la S.C.I UNIVERS 1 d’une part, et Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P] d’autre part, concernant le logement situé 33 Rue du Général de Gaulle, étage 2, appartement n°3, 76500 ELBEUF, à la date du 2 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE la libération des lieux ;

ORDONNE faute de départ volontaire de Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P] à compter du 2 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P] à payer à la S.C.I UNIVERS 1 la somme de 9.180,81 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 2 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P] à payer à la S.C.I UNIVERS 1 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er août 2025, soit l’échéance du mois d’août 2025, et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 1er octobre 2024, de l’assignation du 20 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 2 octobre 2024 et 21 janvier 2025 ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [G] et Monsieur [V] [P] à payer à la S.C.I UNIVERS 1 la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT