TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurélie HERVE ; Monsieur [F] [T] ; Madame [W] [E] ; Madame [D] [T]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01148 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GHW

N° MINUTE :

10-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 04 juin 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SITUE [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet RL [Localité 6] ET BOURDELEAU dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0235

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Madame [D] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mars 2025

Délibéré le 04 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juin 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 04 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01148 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GHW

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [T], Mme [D] [T] et Mme [W] [E] sont propriétaires des lots n°17 et 203 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9], soumis au régime de la copropriété, Mme [W] [E] étant nu-propriétaire, M. [F] [T] et Mme [D] [T] usufruitiers.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet MEILLANT et BOURDELEAU, a assigné M. [F] [T], Mme [D] [T] et Mme [W] [E] devant le tribunal judiciaire de PARIS par actes de commissaire de justice en date du 7 février 2025 en paiement solidaire des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts et sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

—  7576,81euros, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 25 juin 2024,

—  1500 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de ses prétentions, il a fait valoir que M. [F] [T], Mme [D] [T] et Mme [W] [E] ne payaient pas les appels de charges depuis deux ans, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [F] [T], Mme [D] [T] et Mme [W] [E] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Il est noté sur les procès-verbaux du commissaire de justice que les noms des défendeurs ne figurent nulle part. Il est indiqué sur les détails de l’acheminement par La Poste des envois recommandés que la boîte aux lettres n’est pas identifiable.

La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’absence de dispositions du règlement de copropriété concernant le lot grevé d’usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation, le syndic doit, au moment de l’appel des charges, tenir compte de cette situation et procéder, en conséquence, à une ventilation entre les charges incombant respectivement aux titulaires de chacun de ses droits, en se conformant, à cet effet, aux dispositions des article 605 et suivants du code civil (Civ.1 16 nov. 2004, n°02-12.562) selon lesquels l’usufruitier ou le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation est tenu de supporter toutes les charges qui se rattachent à la jouissance et le nu-propriétaire doit supporter les dépenses nécessaires pour maintenir en état ou restaurer les structures essentielles de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— un certificat de la publicité foncière concernant l’immeuble et relatif aux lots n°17 et 203,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 juin 2023 et 18 juin 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2022 et 2023,

o vote des budgets prévisionnels 2023, 2024 et 2025,

o vote des travaux suivants : étanchéité courette (Assemblée générale du 13 juin 2023, résolution 22), isolation combles (Assemblée générale du 13 juin 2023, résolution 23), peinture porte cochère (Assemblée générale du 18 juin 2024, résolution 26),

— un certificat de non recours desdites assemblées générales,

— un état récapitulatif de la créance au 31 janvier 2025,

— le contrat de syndic,

— le règlement de copropriété dont l’article 36 indique que les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat (…) En cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot, les indivisaires d’une part et les nus-propriétaires et usufruitiers d’autre part, seront tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférentes au lot considéré.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4693,92 euros au 31 janvier 2025 (du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 inclus), soustraction faite des frais de procédure et frais nécessaires. Il ressort du règlement de copropriété de l’immeuble que les nus-propriétaires et usufruitiers sont tenus solidairement de l’entier paiement de ces charges.

M. [F] [T], Mme [D] [T] et Mme [W] [E] ne se sont pas présentés à l’audience et n’ont ainsi pas apporté d’élément remettant en cause la dette ou son montant. Ils seront donc condamnés solidairement à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, le commandement de payer n’ayant pas été adressé à l’un des défendeurs.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme de 2882,89 euros se décomposant comme suit :

—  165 euros de frais de mise en demeure,

—  120 euros de frais de relance,

—  180 euros de frais de remise de dossier à commissaire de justice,

—  530 euros de frais de remise de dossier à avocat,

—  288 euros de mise en demeure par avocat,

—  819,89 euros de frais de commandement de payer,

—  780 euros d’honoraires avocat.

Il ressort des éléments versés en procédure que l’envoi en recommandé des mises en demeure du syndic n’est pas justifié. En outre, l’envoi d’autant de mises en demeure (3) et de relances (3) est un choix opéré par le syndic. Il sera accordé 56 euros au titre des mises en demeure et des frais de relance.

Les frais de sommation de payer sont justifiés à hauteur de 291,89 euros.

Les honoraires d’avocat doivent être pris en compte au titre des frais irrépétibles et non dans des frais nécessaires au recouvrement de la créance, de même que les frais de mise en demeure.

S’agissant des autres frais (remise de dossier à avocat et à commissaire de justice), il n’est pas justifié qu’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et qu’ils traduisent des diligences inhabituelles.

M. [F] [T], Mme [D] [T] et Mme [W] [E] seront donc condamnés à payer la somme de 347,89 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Cette condamnation ne sera pas prononcée solidairement en l’absence de clause de solidarité prévue au règlement de copropriété s’agissant des frais nécessaires au recouvrement des charges.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, il est établi que M. [F] [T], Mme [D] [T] et Mme [W] [E] n’ont pas payé les charges de copropriété depuis a minima le mois de juin 2023, le décompte versé en procédure débutant à cette date. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Aucune reprise de paiement n’est constatée depuis le commandement de payer et l’assignation.

La demande de dommages et intérêts sera donc accueillie à hauteur de 500 euros. Cette condamnation ne sera pas prononcée solidairement en l’absence de fondement pour le faire.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [F] [T], Mme [D] [T] et Mme [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice le cabinet [Localité 6] et BOURDELEAU la somme de 4693,92 euros au titre des charges de copropriété du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 inclus, selon décompte arrêté au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE M. [F] [T], Mme [D] [T] et Mme [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Adresse 8] ([Adresse 5]), représenté par son syndic en exercice le cabinet [Localité 6] et BOURDELEAU:

—  347,89 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  500 euros au titre des dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts

CONDAMNE in solidum M. [F] [T], Mme [D] [T] et Mme [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice le cabinet [Localité 6] et BOURDELEAU, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [F] [T], Mme [D] [T] et Mme [W] [E] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge