TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 16 juin 2025

MINUTE N° :

FN/ELF

N° RG 23/02193 – N° Portalis DB2W-W-B7H-L6KR

57B Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Monsieur [J] [L]

C/

S.A.S. CABINET LINTOT ET ASSOCIÉS

DEMANDEUR

Monsieur [J] [L]

né le 11 Août 1968 à ROUEN (76000)

demeurant 1 place du 8 mai 1945 – 66500 CLARA-VILERACH

représenté par Maître Muriel GILLETTE de la SELARL MURIEL GILLETTE AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 82

DÉFENDERESSE

S.A.S. CABINET LINTOT ET ASSOCIÉS, dont le siège social est sis 15 rue de la République – 76000 ROUEN

représentée par Maître Hortense VERILHAC de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 49, substituée par Maître Sandrine DARTIX-DOUILLET, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 28 avril 2025

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 juin 2025

Le présent jugement a été signé par Frédérique NIBOYET, Vice Présidente, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 23 mai 2023, M. [J] [L] a fait assigner la société SAS Cabinet LINTOT et ASSOCIES devant le tribunal judiciaire de Rouen.

Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 14 avril 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, M. [J] [L] demande au tribunal de bien vouloir :

condamner la société Cabinet Lintot et Associés à lui régler une somme de 600 000 euros de dommages et intérêts,condamner la même société au paiement de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,débouter la défenderesse de toute demande,juger qu’il y a lieu de maintenir l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, M. [J] [L] fait notamment valoir être médecin généraliste, avoir souhaité réaliser un investissement immobilier et qu’il a été envisagé la création d’un espace de loisirs, patinoire et aire de jeu dénommé Wilandia dans une zone commerciale à Barentin. Il expose qu’à l’occasion de la liquidation judiciaire, les bâtiments construits d’une valeur de près de 900 000 euros ont été récupérés par le bailleur et que non juriste, il a pris conscience que le bâtiment édifié ne réintégrerait jamais le patrimoine de la société liquidée. Il reproche à l’agence immobilière d’avoir été négligente dans la rédaction du bail et se dit aujourd’hui ruiné.

Il relate qu’il était conscient qu’un projet commercial pouvait échouer mais était rassuré sur les risques encourus qu’il pensait assez limités. Il était persuadé qu’en cas de faillite, les bâtiments resteraient la propriété de la société WILL SOCIETY BARENTIN. Il se plaint de la formulation du bail, notamment qu’il est dit que les constructions resteront la propriété du preneur à l’expiration du bail. Il insiste sur le fait que dès la signature du bail, il est indiqué au locataire que dans l’hypothèse où le bail prend fin, il gardera la propriété de ce qui a été érigé, bâti. Il ajoute que le 6 juin 2013, quelques mois avant la signature du bail litigieux, M. [D] [M] lui écrit « pour moi, le bâti vous appartient ». Il se fonde sur la décision du tribunal de commerce relevant que « la clause d’accession est manifestement mal rédigée » et que la propriété du bâtiment édifié est transférée au propriétaire du terrain.

Il reproche un manquement au devoir de conseil de l’agence.

Il entend demander une somme de 600 000 euros représentant les sommes investies par lui dans le projet Wilandia qui sont entièrement perdues.

Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 17 mars 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, la société SAS Cabinet LINTOT et ASSOCIES demande au tribunal de bien vouloir :

débouter M. [J] [L] de toutes ses demandes,condamner M. [J] [L] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 CPC,condamner M. [J] [L] aux dépens.

En réplique, la société SAS Cabinet LINTOT et ASSOCIES relate que, dans un premier temps, le syndicat des copropriétaires du centre commercial Mesnil Roux avait envisagé de mettre à la disposition de la société Will society un emplacement sur les parties communes de la copropriété à l’extérieur du centre commercial afin d’y installer un bâtiment démontable ancré. Il relate qu’en dépit du projet initial, M. [L] a déposé une demande de modification du permis de construire en septembre 2015 et fait le choix de construire l’ensemble des bâtiments en dur, lesquels sont donc devenus la propriété du bailleur lors de la liquidation judiciaire de la société WILL SOCIETY BARENTIN.

Le cabinet LINTOT conteste toute faute, et en particulier tout manquement à l’obligation de conseil. Il indique qu’il a toujours été prévu que le parc de loisirs crée serait démontable et transportable, le but étant que la SAS Will Society Barentin puisse conserver la propriété des bâtiments indépendamment de la propriété du sol. Il souligne que c’est d’ailleurs le notaire de M. [L], Maître [K], qui avait demandé la modification du paragraphe « restitutions » pour faire stipuler la mention suivante « le preneur effectuera la reprise des installations ayant un caractère mobilier. Le bailleur reprendra les éléments pouvant avoir un caractère immobilier ou immobilier par destination dans leur état à la fin du bail ». Et c’est ainsi qu’il explique la stipulation du bail commercial comme quoi les aménagements et constructions resteront la propriété du preneur. Il indique que c’est M. [L] lui-même qui, après la conclusion du bail, a finalement décidé de construire les bâtiments en dur, se privant de la possibilité de récupérer les bâtiments à l’issue du bail.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 14 avril 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 28 avril 2025.

Le délibéré est fixé au 16 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 4 et 768 du code de procédure civile, il est constant que le tribunal n’a pas à statuer sur les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ces « demandes » n’étant aucunement assimilées à des prétentions susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.

Vu l’article 1240 du code civil,

En l’espèce, il résulte du courriel envoyé par M. [M] à M. [L] le 6 juin 2013, soit avant la signature du bail que la clause litigieuse est en cours de rédaction et que « Pour moi, le bâti vous appartient et si indemnité il doit y avoir, en cas de refus de renouvellement par le bailleur, l’indemnité ne porterait que sur l’exploitation et vous reprendriez votre bâti ».

Le bail commercial a été souscrit le 16 décembre 2013 par l’intermédiaire du cabinet LINTOT et associés entre, d’une part, le syndicat des copropriétaires du centre commercial Mesnil Roux (bailleur) et la SAS Will Society Barentin (preneur) portant sur une parcelle de terrain située sur la zone commerciale du Mesnil Roux, d’une superficie de 2 400 m2 pour une durée de 10 ans et moyennant un loyer annuel de 54 000 euros.

Le contrat de bail comprend la clause litigieuse suivante intitulée « Restitution des lieux » et prévoyant : « En cas de restitution des lieux du fait du preneur ou du fait du bailleur, le preneur s’engage à restituer les lieux loués dans leur état d’origine, conformément à l’état des lieux réalisé initialement par Huissier. Toutefois, les aménagements et constructions réalisés par le preneur pendant la durée du bail, resteront la propriété de celui-ci à l’expiration du bail ».

Le tribunal de commerce a retenu que « la clause d’accession est manifestement mal rédigée ; qu’elle contient une erreur matérielle et qu’il convient de l’interpréter dans le sens que la propriété du bâtiment édifié est transférée au propriétaire du terrain », se fondant sur l’article 551 du code civil.

M. [L] se plaint de ne pas avoir pu récupérer les constructions au mépris de la clause stipulée et d’un manquement au devoir de conseil du rédacteur de l’acte de bail. La défenderesse fait valoir qu’il avait toujours été question de la construction d’un bâtiment démontable, pouvant dès lors être récupéré comme revêtant un caractère mobilier.

A cet égard, il résulte de l’analyse du dossier que la société Will Society avait, avant la signature du bail commercial, écrit au conseil syndical que « l’idée d’une convention de mise à disposition de la parcelle n’a pu être retenue du fait de l’absence de solution de continuité, et ce pour les raisons que vous connaissez. Nous n’avions alors comme ultime solution que la signature d’un bail commercial d’au moins neuf années [sic]. Notre structure est adaptable et modulable à volonté. Il entre dans notre champ de compétence de répondre à vos exigences. Il nous sera aisé d’ajouter des ailes de 150 m2 à notre structure, que nous proposons de « tunneliser » les unes aux autres, de sorte d’accroître l’aspect ludique ».

Le contrat d’études préliminaires à la réalisation du projet, avec comme maître d’ouvrage WILL SOCIETY représentée par M. [L], maître d’ouvrage, et le concepteur M. [Z], concepteur chef de projet, en date du 21 janvier 2013 donc antérieur au mandat de recherche d’un bien confié au cabinet LINTOT et associés, mentionne « un module habitable ouvert à tous. Il est entièrement démontable et transportable et intègre une patinoire synthétique couverte par une toile tendue en partie ».

C’est au vu de ces éléments que le bail a été rédigé et souscrit le 16 décembre 2013 et il n’est pas établi que M. [L] aurait avisé le cabinet LINTOT de sa volonté d’un bâtiment principal clos et couvert et non démontable, comme cela résulte de la demande de modification du permis en cours de validité en date du 2 décembre 2015, et acceptée le 1er avril 2016.

Certes, la clause aurait été plus exacte si elle avait opéré une distinction entre le mobilier et l’immobilier, mais il apparaît que c’est en vue d’un projet de constructions démontables que le bail a été signé. Ainsi, le concepteur chef de projet M. [F] [Z], par courriel du 2 février 2024, relève que « toute la négociation pour l’installation sur ce site était basée sur un ouvrage démontable et transportable ».

M. [L] ne saurait donc reprocher à la société défenderesse une erreur de rédaction ou un manquement à son devoir de conseil, dès lors qu’elle n’a communiqué que le projet d’installer un ouvrage démontable et non fixe et a fait modifier sa demande de permis de construire postérieurement à la rédaction du bail, sans s’informer sur ses éventuelles conséquences sur la propriété des biens.

En conséquence, la demande de M. [L] en dommages et intérêts sera rejetée.

M. [J] [L], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que les demandes respectives des parties sur ce point seront rejetées.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, susceptible d’appel,

REJETTE la demande de M. [J] [L] en dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [J] [L] aux dépens,

REJETTE les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande non présentement satisfaite,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE