TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01645 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVOY

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 JUILLET 2025

MINUTE N° 25/01122

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 13 Juin 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCI R2000

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre-Ingvar MOUGENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :B0663

ET :

La société ALMASA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Vanessa DANCOING, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1335

Monsieur [L] [C]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Vanessa DANCOING, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1335

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EXPOSE DU LITIGE

Le 1er mars 2018, la SCI R2000 a donné à bail commercial à la SAS ALMASA, représentée par Monsieur [L] [C], pour une durée de neuf années à effet au 1er mars 2018, un local situé [Adresse 1] à ROMAINVILLE (93230), moyennant un loyer mensuel de 7.608 euros hors taxes et hors charges. Par avenant du 16 mars 2023, la superficie du local a été augmentée et le loyer annuel porté à 17.172 euros.

Monsieur [L] [C] s’est porté garant dans la limite de 22.824 euros.

Le 21 juin 2024, la SCI R2000 a fait délivrer par commissaire de justice à la SAS ALMASA un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 25 juin 2024, la SCI R2000 a fait délivrer par commissaire de justice à Monsieur [L] [C] un commandement de payer à caution.

Le 16 septembre 2024, la SCI R2000 a fait assigner la SAS ALMASA et Monsieur [L] [C] ès qualités de garant à première demande aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail avec toutes conséquences de droit.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 13 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 21 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SCI R2000, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

Vu les articles 1343-5, 2321 du Code civil

Vu les articles 700 et 835 alinéa 2, 837 du Code de procédure civile,

A TITRE PRINCIPAL :

Constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 20 juillet 2024,Condamner la société ALMASA à payer à titre provisionnel à la SCI R2000 la somme de 23.934,62 Euros correspondant aux loyers et charges dus au 20 juillet 2024, en deniers ou quittances des sommes éventuellement perçues depuis,Ordonner l’expulsion de la société ALMASA des lieux donnés à bail ainsi que celle de tous occupants de son chef, Condamner solidairement la société ALMASA et Monsieur [L] [C] à payer à la SCI R2000 à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à partir du 21 juillet 2024,Condamner la société ALMASA à payer à la SCI R2000 la somme de 1.268 Euros à titre de provision sur les dommages et intérêts stipulés à l’article 7.01 du bail,Condamner Monsieur [L] [C] à payer provisionnellement, en solidarité avec la société ALMASA, l’ensemble des sommes dues par cette dernière à la SCI R2000 dans la limite de 22.824 Euros correspondant au plafond de son engagement,Débouter la société ALMASA et Monsieur [L] [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,A TITRE SUBSIDIAIRE :

Renvoyer la présente affaire à une audience au fond,EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Condamner solidairement la société ALMASA et Monsieur [L] [C], au paiement d’une somme de 2.000 Euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SAS ALMASA, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce, Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1219, 1231-5, 1343-5, 1719, 1720 et 2321 du Code civil, Vu l’article L.331-1 du Code de la consommation,

Vu les pièces versées aux débats,

DECLARER la SAS ALMASA et M. [L] [C] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;Sur la clause résolutoire,

DEBOUTER la SCI R2000 de ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ;Sur la provision.

DEBOUTER la SCI R2000 de sa demande de provision ;Sur le dépôt de garantie, la clause pénale et les pénalités de retard ;

DEBOUTER la SCI R2000 de ses demandes formulées au titre du dépôt de garantie, de la clause pénale et des pénalités de retard ;A titre subsidiaire,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ;DIRE que la SAS ALMASA se libérera valablement de la dette locative en 24 mensualités, en sus du loyer courant, la première payable le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir puis le 15 de chaque mois ;DIRE que pendant ces délais les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’en cas d’apurement de la dette conformément à l’échéancier susdit, la clause sera réputée ne pas avoir joué ;Sur les engagements de caution ;

DEBOUTER la SCI R2000 de ses demandes dirigées contre M. [L] [C] ;Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens;

DEBOUTER la SCI R2000 de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER la SCI R2000 à verser à la SAS OVIEA et à M. [L] [C] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile :CONDAMNER la SCI R2000 aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Conformément aux dispositions combinées du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce et de l’article 1343-5 du Code civil, le juge des référés saisi d’une demande de moratoire présentée dans les formes et conditions prévues aux articles précités peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Dans le commandement de payer délivré le 21 juin 2024 il est notamment mentionné : « je vous fais commandement de payer les sommes ci-dessous détaillées immédiatement et sans délai […] », puis « à défaut de satisfaire au présent commandement, et le délai d’un mois expiré, le demandeur entendra si bon lui semble, se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail ».

Il existe ainsi une contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il vise deux délais différents. Par suite, la société bailleresse sera renvoyée à mieux se pourvoir sur sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SAS ALMAS s’oppose à la demande de provision au titre de l’arriéré locatif aux motifs que la SCI R2000 n’a pas respecté son obligation de délivrance des locaux circonstance qui ne lui permet plus de les exploiter depuis l’été 2020 à raison d’un affaissement de terrain. Pour rapporter la preuve de ses allégations, elle produit deux procès-verbaux de constat des 10 novembre 2021 et 13 avril 2022 ainsi qu’une attestation établie par son expert-comptable.

La société bailleresse réplique que :

elle a engagé d’importants travaux qui n’ont duré que six mois entre les mois de mars et septembre 2021 ;le 28 mai 2021, un protocole d’accord a été régularisé entre les parties ;le 16 mars 2023,les parties ont régularisé un avenant portant sur l’augmentation de la superficie du local et du loyer ; le 30 mars 2023, un échéancier a été formalisé entre elles pour permettre au preneur d’apurer sa dette ;

En l’espèce, il apparaît que les parties ont régularisé en date du 30 mars 2023 un protocole de mis en place d’un échéancier dans lequel il est fait référence à un sinistre déclaré le 18 août 2020 pour lequel de gros travaux étaient nécessaires pour reprendre un affaissement de la structure. Ce protocole qui porte sur un montant de 20.619,74 euros, a été signé par le preneur lequel a apposé sur le document la mention manuscrite « bon pour accord transactionnel ».

Par suite, il apparaît avec l’évidence requise à la juridiction des référés, que le loyer dû au titre de la période pendant laquelle les travaux de reprise précités ont été réalisés ont été pris en compte dans le protocole susvisé si bien que la réalité de la dette locative ne fait pas débats.

Par ailleurs, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial et le décompte actualisé au 1er juin 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 36.347,63 euros. Dans ces dernières écritures, la SCI R2000 sollicite une provision au titre de l’arriéré locatif de 23.934,62 euros arrêté au 20 juillet 2024. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle stipulée à l’article 7.01 du bail dont il est demandé de faire application et de condamner le preneur à payer 1.268 euros à titre de provision de dommages et intérêts, est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Le cas échéant, tel est également le cas s’agissant de l’acquisition du dépôt de garantie.

Sur les sommes réclamées à Monsieur [L] [C]

Monsieur [L] [C] considère que l’acte de garantie à première demande doit être requalifié en cautionnement et que ce dernier ne correspond pas au formalisme légal requis, qu’ainsi il est nul si bien qu’il n’est redevable d’aucune somme à l’égard de la société bailleresse. Au soutient de ses intérêts, il produit un arrêt rendu par la Chambre commerciale de la Cour de cassation le 9 mars 2022, n° 19-24.990.

La SCI R2000 soutient que l’acte est parfaitement valable dès lors que le fait que l’engagement de garantie soit plafonné ne le rend pas indéterminable mais au contraire parfaitement déterminé par renvoi au contrat de bail.

Il ressort de l’annexe au bail commercial intitulé « garantie personnelle à la première demande » que Monsieur [L] [C] s’engage irrévocablement et inconditionnellement à payer à première demande à la société R2000 – ou toute personne physique ou morale qu’elle se substituerait – tout montant qu’elle sollicitera à concurrence de la somme maximale de 22.824 euros en considération du bail consenti à ALMASA, en cours d’immatriculation.

Par ailleurs, le 25 juin 2024, la SCI R2000 a fait délivrer par commissaire de justice à Monsieur [L] [C] un commandement de payer à caution.

Une ambiguïté apparaît quant à la nature de l’engagement de Monsieur [L] [C] puisqu’il est qualifié comme une garantie personnelle à la première demande dans le document annexé au bail commercial du 1er mars 2018, étant précisé que l’annexe n’est pas signé mais seulement paraphé, alors que dans le commandement qui lui a été délivré le 25 juin 2024 est mentionné le terme « caution ».

Compte tenu de la contradiction des termes employés pour qualifier l’engagement de Monsieur [L] [C], le juge des référés, juge de l’évidence, n’a pas le pouvoir de procéder à sa qualification juridique laquelle relève du juge du fond.

En conséquence, la SCI R2000 sera renvoyée à mieux se pourvoir.

Sur la demande de renvoi de l’affaire devant le juge du fond

Conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article 837 du code de procédure civile, A la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce, aucune urgence n’est caractérisée par la société bailleresse sur la nécessité de renvoyer l’affaire devant le juge du fond s’agissant de la régularité du commandement de payer et la nature de l’engagement de Monsieur [L] [C].

Par suite, la SCI R2000 sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement

La SAS ALMASA sollicite un moratoire de 24 mois expliquant que depuis la réouverture du restaurant, son chiffre d’affaires est de nature à lui permettre de s’acquitter, avec des délais, de l’arriéré locatif. Elle produit à cet égard une attestation établie par son expert-comptable.

La SCI R2000 s’oppose à cette demande aux motifs que bien que le chiffre d’affaires de l’année 2023 de 267.201 euros soit supérieur à celui des années 2019 et 2020, la SAS ALMASA n’a pas été en mesure d’apurer sa dette.

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort de l’attestation établie le 23 décembre 2024 par l’expert-comptable de la SAS ALMASA que son chiffres d’affaires pour les années 2021, 2022 et 2023 s’est élevé respectivement à 74.102, 0 et 267.201 euros.

Même s’il apparaît que la SAS ALMASA ne produit aucun élément actualisé de sa situation financière notamment concernant l’année 2024 et un prévisionnel pour l’année 2025, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement, comme il sera dit au présent dispositif, compte tenu de son chiffre d’affaires réalisé en 2023 pour 267.201 euros.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SAS ALMASA qui succombe au moins en partie sera condamnée aux entiers dépens qui ne comprendront pas les frais relatifs aux commandements des 21 et 25 juin 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Par suite, les parties seront déboutées de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

RENVOYONS la SCI R2000 à mieux se pourvoir quant à sa demande d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et quant à l’engagement de Monsieur [L] [C] ;

DEBOUTONS la SCI R2000 de sa demande de renvoi de l’affaire devant le juge du fond ;

CONDAMNONS la SAS ALMASA à payer en deniers ou quittances à la SCI R2000 la somme de 23.934,62 euros à titre provisionnel à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 20 juillet 2024 ;

AUTORISONS la SAS ALMASA à se libérer de sa dette en plus des loyers courants selon les modalités suivantes :

—  24 mois de délais,

— par règlements mensuels et consécutifs de chacun 995 euros, le 10 de chaque mois au plus tard,

— le premier règlement intervenant au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

— la dernière échéance comprenant le solde de la dette ;

DISONS que faute pour la SAS ALMASA de payer à bonne date, en sus du loyer et charges courants qui demeurent exigibles à leur échéance prévue par le contrat, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception le tout deviendra immédiatement exigible ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts provisionnels de 1.268 euros et, le cas échéant, d’acquisition du dépôt de garantie formées au titre de la clause pénale;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTONS la SCI R2000 et la SAS ALMASA de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS ALMASA aux dépens exceptés les frais relatifs aux commandements de payer des 21 et 25 juin 2024 laissés à la charge de la SCI R2000 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 21 JUILLET 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN