MINUTE N°25/03166

DOSSIER N° RG 25/00567 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NATJ

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

SA EBS HABITAT

4 cours Carnot

BP 315

76503 ELBEUF CEDEX

Représentant : M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [O] [F]

18 rue Anatole France

76500 ELBEUF

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 10 Octobre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 mai 2024, la SA EBS HABITAT a donné à bail à Madame [O] [F] un local à usage d’habitation situé 18 Rue Anatole France Appt 11 Esc B Imm Ile de France à ELBEUF (76500) pour un loyer mensuel de 290,37 euros, outre une avance sur charges de 188,02 euros.

Par courrier du 10 décembre 2024 reçu le 16 décembre 2024, la SA EBS HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers de sa locataire.

Le bailleur a fait délivrer à Madame [O] [F] le 17 décembre 2024 commandement de payer dans un délai de 6 semaines la somme de 813,14 euros, en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 17 mars 2025 notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 mars 2025, la SA EBS HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen afin qu’il :

constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;ordonne l’expulsion sans délai de Madame [O] [F] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, en raison de la dette locative et des troubles de voisinage occasionnés ;condamne Madame [O] [F] à lui payer la somme de 1.305,71 euros au titre des arriérés de loyers et de charges impayés à la date du 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus à la date de résiliation du bail ; condamne Madame [O] [F] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges révisé selon les dispositions contractuelles, ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au jour du départ effectif ; condamne Madame [O] [F] au paiement d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Au soutien de ses prétentions, la SA EBS HABITAT fait valoir que la locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois, impartis par le commandement du 17 décembre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit. Elle souligne aussi qu’il a été notifié à Madame [F] une sommation de se conformer au bail en date du 17 octobre 2024, le voisinage se plaignant de tapages diurnes et nocturnes.

A l’audience du 10 octobre 2025, la SA EBS HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3.101,88 euros selon décompte arrêté au 30 septembre 2025.

Elle insiste sur l’existence de troubles de voisinages causés par Madame [O] [F].

Bien que régulièrement citée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Madame [O] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [O] [F], citée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA EBS HABITAT le 16 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA EBS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par exploit en date du 17 décembre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 813,14 euros de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines.

La locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de six semaines, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 28 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’arti L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonné sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvre, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation et des troubles du voisinage avérés par la procédure, il convient de faire droit à la demande de suppression de délai.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [O] [F] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 31 août 2025, Madame [O] [F] demeure redevable de la somme de 3.366,57 euros au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 465,86 euros. Ces frais ne constituant pas des charges ni des loyers, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il y a donc lieu de condamner Madame [O] [F] à payer à la SA EBS HABITAT, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 2.900,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 décembre 2024 sur la somme de 813,14 euros, de l’assignation du 17 mars 2025 sur la somme de 1.305,71 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les mesures accessoires

Madame [O] [F], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 17 décembre 2024, de l’assignation du 17 mars 2025 et de la notification de ces actes aux administrations.

Condamnée aux dépens, Madame [O] [F] sera condamnée à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 28 janvier 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 30 mai 2024 portant sur le logement situé 18 Rue Anatole France Appt 11 Esc B Imm Ile de France à ELBEUF (76500) ;

ORDONNE la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Madame [O] [F], son expulsion, sans délai, des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, dès la réception du commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [F] à payer à la SA EBS HABITAT la somme de 2.900,71 euros arrêtée au 30 septembre 2025, mois de septembre 2025 inclu, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 décembre 2024 sur la somme de 813,14 euros, de l’assignation du 17 mars 2025 sur la somme de 1.305,71 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Madame [O] [F] à payer à la SA EBS HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2025, mois d’octobre 2025, et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTE la SA EBS HABITAT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [O] [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 17 décembre 2024, de l’assignation du 17 mars 2025 et de la notification de ces actes aux administrations ;

CONDAMNE Madame [O] [F] à payer à la SA EBS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE