TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pierre GENON CATALOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Monsieur [W] [Z] [K], Madame [S] [I] épouse [K]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01105 – N° Portalis 352J-W-B7J-C656I

N° MINUTE :

8/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 11 avril 2025

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [Z] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [I] épouse [K], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 11 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01105 – N° Portalis 352J-W-B7J-C656I

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 1998 l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 4] (OPAC de [Localité 4]) désormais dénommé [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [G] [K] et à Madame [S] [I] épouse [K] un appartement à usage d’habitation (bâtiment 1, 1er étage, porte 42) ainsi qu’une cave situés [Adresse 2] à [Localité 5].

Par actes de commissaire de justice du 13 décembre 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [G] [K] et Madame [S] [I] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

— l’expulsion de Monsieur [G] [K] et Madame [S] [I] épouse [K] sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois à compter du prononcé et à défaut de la signification du jugement à intervenir,

— la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code de procédure civile d’exécution,

— leur condamnation conjointe et solidaire ou à défaut in solidum à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, majoré de 30 %, et des charges locatives, avec capitalisation des intérêts

— leur condamnation conjointe et solidaire ou à défaut in solidum à une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au visa notamment des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations actuelles, [Localité 4] HABITAT-OPH invoque un manquement des locataires à leur obligation de jouissance paisible notamment à raison d’un fort encombrement et à défaut d’entretien du logement, ainsi que leur refus systématique d’en permettre l’accès, ce qu’il a obligé à devoir saisir le juge des référés pouvoir réparer une fuite provenant de leur appartement.

À l’audience du 29 janvier 2025, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Assignés à étude, Monsieur [G] [K] et Madame [S] [I] épouse [K] n’ont pas comparu et ne sont pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur à l’appui de ses prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…) ;

e) de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués (…) ;

L’article 1729 du code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Les conditions générales du contrat de bail rappellent également ces obligations de jouissance paisible, d’entretien des lieux et d’accès lorsque des travaux sont nécessaires en ses articles 1. et 8. L’article 11.2 précise qu'"en cas d’inexécution par le preneur des clauses du présent contrat, ou du règlement intérieur des immeubles, notamment en cas de refus d’accès au logement pour procéder aux travaux d’entretien nécessaire pour assurer la sécurité et la salubrité collective, l’OPAC de [Localité 4] peut demander la résiliation de l’engagement de location par voie judiciaire".

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1184 ancien, des articles 1224 et suivants nouveaux du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, la résiliation éventuellement prononcée devant être proportionnée

Il est de même constant que le prononcé de la résiliation judiciaire ne prend effet que du jour de la décision, de sorte que c’est à la date où le juge statue qu’il apprécie les manquements allégués. L’effet des troubles de jouissance s’ils sont caractérisés, doit donc persister au moment où il se prononce.

[Localité 4] HABITAT-OPH articule plusieurs griefs à l’encontre des preneurs pour fonder sa demande de résiliation à savoir, d’une part, leur obligation d’usage paisible de la chose louée car les conditions dans lesquelles ils vivent sont source de nuisances et de troubles à raison d’une situation anormale d’encombrement et d’un défaut d’entretien du logement, d’autre part, leur obligation de permettre l’accès aux lieux loués pour permettre la réparation d’une fuite qui dégrade leur logement et les parties communes.

S’agissant en premier lieu du défaut de jouissance paisible, [Localité 4] HABITAT-OPH fait état d’un premier constat d’incurie établi en octobre 2014 mais ne le produit pas (étant relevé qu’il est très ancien et n’aurait donc pas pu à lui seul justifier la résiliation du contrat).

Le bailleur ne précise pas les suites réservées au signalement qu’il a effectué le 5 juillet 2019 auprès de la Direction du Logement et de l’Habitat de la Ville de [Localité 4], bien qu’il lui ait demandé « d’effectuer une enquête technique et d’engager le cas échéant les procédures prévues par les textes législatifs ou réglementaires propres à mettre fin aux désordres constatés ».

Il ressort du procès-verbal de constat établi le 6 avril 2023 à la suite de la découverte d’une fuite provenant du logement loué à Monsieur [G] [K] et Madame [S] [I] épouse [K] et des photographies qui y sont annexées, que leur appartement est « fortement encombré », qu’un « mur ainsi qu’une partie du plafond sont fortement endommagés par de l’humidité » avec la « présence de traces de moisissures », les WC étant également « fortement dégradés et encombrés ».

Cependant, ce constat est également ancien, puisqu’il a établi plus d’un an et demi avant la délivrance de l’assignation et aucun élément plus récent n’est versé aux débats justifiant de la persistance de cet état d’encombrement et de manque d’hygiène, ni aucune plainte ou témoignage décrivant les nuisances occasionnées au voisinage.

S’agissant en deuxième lieu du refus des locataires de permettre l’accès à leur logement, celui-ci est avéré puisqu’il est établi au vu des pièces produites qu’en dépit de plusieurs mises en demeure et interventions du plombier ainsi que de deux sommations par acte de commissaire de justice des 21 mars et 13 juin 2024 d’avoir à prendre contact avec la gardienne de l’immeuble afin de convenir d’un rendez-vous puis d’être présent pour permettre la réalisation des travaux, Monsieur [G] [K] a persisté à refuser l’accès à son logement ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat du 19 juin 2024.

Il sera toutefois relevé que [Localité 4] HABITAT-OPH, qui indique avoir été contraint après une première demande qui a été rejetée, de saisir le juge des référés le 24 avril 2024 d’une demande d’autorisation de pénétrer, ne communique pas la décision rendue, ni ne précise si les travaux ont pu être en définitive être réalisés.

Il n’est donc pas démontré que le manquement reproché aux locataires est toujours d’actualité et si ce refus, qui a persisté dans le temps, est abusif, il ne saurait à lui seul justifier la résiliation judiciaire du bail, alors qu’il ne concerne que la réparation de cette seule fuite et qu’il n’est pas fait état à l’encontre des locataires, qui occupent le logement depuis plus de 26 ans, d’autres manquements notamment s’agissant de leur obligation de paiement des loyers.

Dans ces conditions, si la violation des obligations contractuelles est avérée, elle n’est pas suffisamment grave ou actuelle pour justifier la résiliation du bail.

[Localité 4] HABITAT-OPH sera ainsi débouté de sa demande de résiliation judiciaire, ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

[Localité 4] HABITAT-OPH, qui perd le procès, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sa demande au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Compte tenu de l’issue du litige, il y a lieu en application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de l’ensemble de ses demandes,

LAISSE les dépens à la charge de [Localité 4] HABITAT-OPH,

ÉCARTE l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection