TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [S] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06608 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBS5U

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 mars 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1] représenté par son syndic Le Cabinet ORALIA FAY & CIE

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [S] [Y]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique assisté de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mars 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 05 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/06608 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBS5U

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [S] [Y] est propriétaire du lot n°61 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré BU[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 15/1015ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet ORALIA FAY & CIE en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [M] [S] [Y], par acte de commissaire de justice remis à étude en date du 3 novembre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

2 566,97 euros au titre des charges courantes de copropriété et frais impayés (4ème trimestre de 2025 inclus), Avec la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,3 000 euros de dommages et intérêts,1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet ORALIA FAY & CIE fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic, lui-même représenté par son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et produisait un décompte actualisé de la dette en date du 14 janvier 2026, laquelle s’élevait à 4 085,11 euros.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [M] [S] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les pièces d’actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n’a pas modifié ses demandes à l’audience puisqu’il s’en est remis au bénéfice de son acte introductif d’instance (la formulation d’une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l’affaire pour le respect du contradictoire). Elles ne seront donc pas prises en compte au titre d’une actualisation des demandes, sauf à préciser qu’elles permettent toutefois de constater qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 61, indiquant la répartition des tantièmes (15/1015èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [M] [S] [Y],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2025,l’historique du compte du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 642,5 euros (après déduction des frais de recouvrement et des frais de procédure), les procès-verbaux des assemblées générales des 2 juin 2021, 21 décembre 2023, 28 mars 2024 et 17 avril 2025 comportant : o approbation des comptes des exercices 2019 à 2024,

o vote des budgets prévisionnels 2021 à 2026,

o fonds travaux 2021 à 2025,

o vote des travaux ou opérations suivantes : réalisation d’un Diagnostic technique global (DTG) (assemblée générale du 28 avril 2024, résolution 20),

l’attestation de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,les mises en demeure de payer par courrier recommandé avec accusé de réception, des 23 octobre 2023, 5 novembre 2024 et 23 janvier 2025, la lettre de relance par courrier simple du 20 novembre 2023, les commandements de payer par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024 valant mise en demeure sur la somme de 2 069,23 euros en principal, et celui du 21 mars 2025 valant mise en demeure sur la somme de 1 506,64 euros en principal,le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2 566,97 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2025, incluant l’appel de fonds travaux du 4ème trimestre 2025.

Les frais de recouvrement et les frais de procédure ont été retirés du décompte versé au débat.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 642,5 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les intérêts courront à compter du commandement de payer du 21 mars 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » "b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).".

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1 924,47 euros se décomposant comme suit :

—  170 euros pour l’envoi de trois mises en demeure,

—  40 euros pour l’envoi d’une relance,

—  354,47 euros pour l’envoi des deux commandements de payer,

—  340 euros pour la constitution du dossier,

—  340 euros pour la transmission du dossier à l’avocat,

—  680 euros pour les transmissions du dossier au commissaire de justice.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé toutefois que l’envoi d’autant de mises en demeures et lettres de relance avant toute action judiciaire, en sus de la délivrance d’un commandement de payer, est un choix qui appartient au syndicat.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat et au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence la somme globale de 55 euros sera accordée au titre des frais nécessaires correspondant aux frais de l’envoi de la première mise en demeure. Les intérêts courront à compter du 21 mars 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [M] [S] [Y] présente, de manière récurrente depuis 2022, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [M] [S] [Y]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros. Les intérêts courront à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 3 novembre 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer des 15 février 2024 et 21 mars 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet ORALIA FAY & CIE :

la somme de 642,5 euros au titre des provisions sur charges, charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2025 et incluant l’appel de fonds travaux du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025,la somme de 55 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025,la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 15 juillet 2025,

CONDAMNE Monsieur [M] [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet ORALIA FAY & CIE, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [M] [S] [Y] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 15 février 2024 et 21 mars 2025,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La greffière, Le président.