MINUTE N°25/02619

DOSSIER N° RG 25/00036 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NDK7

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 AOUT 2025

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DEMANDEUR :

M. [M] [U]

2 Route de Soquence

76113 SAHURS

représenté par M^e BIBAL substituant M^e Marie SOYER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [P] [D]

6 rue des Fendanges

76113 HAUTOT SUR SEINE

représenté par M^e Marlène PERSONNAT, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 07 Juillet 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

La présente ordonnance a été signée par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique de donation en date du 25 août 1985, Monsieur [M] [U] est devenu propriétaire d’une exploitation agricole avec corps de ferme composé d’une maison d’habitation et de bâtiments d’exploitation sur la parcelle cadastrée section AB n° 176 à HAUTOT SUR SEINE (76113).

Selon acte authentique en date du 26 septembre 2011, Monsieur [M] [U] a donné à bail rural à la SARL TELEMAQUE 3.567 m2 de la parcelle cadastrée section AB n° 176 comprenant un immeuble dénommé « Club House » comportant des appartements.

Selon acte authentique en date du 29 janvier 2021, la SARL TELEMAQUE a cédé le bail rural à la SARL HARAS DES FENDANGES.

La SARL HARAS DES FENDANGES a été déclarée en liquidation judiciaire par jugement du 11 juillet 2024 du tribunal de commerce de Rouen ayant désigné Maître [K] [S] en qualité de liquidateur.

Par jugement du 15 mai 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux a déclaré parfait le désistement de Monsieur [M] [U] de son action tendant à voir résilier le bail rural conclu le 26 septembre 2011 avec la SARL TELEMAQUE et annuler la cession de ce bail à la SARL HARAS DES FENDANGES et a constaté que ces deux sociétés renonçaient à toute instance ou action et à tous droits sur le bail rural.

Monsieur [M] [U] a, par acte de commissaire de justice signifié le 22 avril 2025, fait assigner en référé Monsieur [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de solliciter son expulsion sous astreinte du logement situé 6 rue des Fendanges, étage n° 1, sur la parcelle cadastrale section AB n° 176 à HAUTOT SUR SEINE en formant en outre diverses autres demandes.

L’assignation en référé ayant été placée par erreur devant le Président du tribunal judiciaire de Rouen, l’affaire a été renvoyée devant le juge des contentieux de la protection et a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions responsives déposées et soutenues à l’audience du 7 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer, Monsieur [M] [U], représenté par son conseil, demande à la juridiction de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [D] et de tout occupant de son chef, de l’appartement situé 6 rue des Fendanges, étage n° 1, sur la parcelle cadastrale section AB n° 176 à HAUTOT SUR SEINE, et de ses biens, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner Monsieur [P] [D] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 2.600 euros à compter d’avril 2024 jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner Monsieur [P] [D] à lui payer à titre de provision une somme de 10.000 euros au titre du préjudice subi ;

— rejeter l’intégralité des demandes de Monsieur [P] [D] ;

— condamner Monsieur [P] [D] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens, en ce compris le procès-verbal de signification intervenu le 19 février 2025.

Monsieur [M] [U] indique que la SARL HARAS DES FENDANGES a quitté les lieux le 29 mars 2024 après que la SARL TELEMAQUE se soit prévalue de l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans l’acte de cession du bail rural et que cette dernière ne revendique elle-même plus aucun droit au titre des biens loués.

Il expose avoir récupéré les lieux le 19 septembre 2024 et avoir alors constaté que l’un des appartements du « Club House » était occupé par Monsieur [P] [D] qui revendiquait un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 lui ayant été consenti par la SARL HARAS DES FENDANGES. Faisant valoir que cette société n’avait jamais été propriétaire de l’appartement, Monsieur [M] [U] indique avoir mis en demeure Monsieur [F] de quitter les lieux par lettre recommandée du 20 janvier 2025 réitérée par exploit de commissaire de justice en date du 19 février 2025, restés vains.

Il fait valoir que le bail de la chose d’autrui, qui est inopposable au propriétaire, produit effet entre le bailleur et le preneur tant que celui-ci a la jouissance paisible des lieux, ce qui n’est plus le cas eu égard aux sommations de quitter les lieux et qu’en application des dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, il s’agissait tout au plus d’une sous-location qui ne permet plus à Monsieur [F] de se prévaloir d’un titre d’occupation dès lors que le contrat de bail principal de la SARL HARAS DES FENDANGES a cessé le 29 mars 2024. Il souligne au demeurant que celle-ci n’avait pas le droit de procéder à une sous-location. Il soutient également que Monsieur [F] ne peut se fonder sur la théorie de l’apparence dès lors qu’il ne pouvait raisonnablement penser que la SARL HARAS DES FENDANGES avait la qualité de propriétaire, celle-ci lui refacturant des consommations d’électricité ce qui est interdit à un propriétaire, et qu’il ne peut pas plus se prévaloir de la bonne foi, les factures qu’il produit comportant des invraisemblances comme celle du 1er novembre 2023 mentionnant à la fois un règlement postérieur à son émission et l’existence d’une facture impayée datant pourtant du 7 avril 2024. Il en conclut que Monsieur [F] occupe les lieux sans droit ni titre, ce qui constitue, au visa des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, un trouble manifestement illicite justifiant que son expulsion soit prononcée en référé.

Il sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à titre de provision à 2.600 euros par mois à compter d’avril 2024, soit 4 fois le montant d’un loyer, afin d’assurer le départ de Monsieur [F].

Monsieur [M] [U] fait en outre valoir que l’occupation illicite de Monsieur [F] l’empêche d’exploiter le haras et à minima de relouer le logement pour solliciter sa condamnation à lui payer une provision sur dommages intérêts d’un montant de 10.000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions responsives déposées à l’audience du 7 juillet 2025 et auxquelles il convient de se référer, Monsieur [P] [D], représenté par son conseil, demande à la juridiction de:

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— débouter en conséquence Monsieur [M] [U] de toutes ses demandes ;

— condamner Monsieur [M] [U] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [M] [U] aux entiers dépens.

Monsieur [P] [D] se prévaut d’un bail d’habitation à effet au 1er mai 2022 qui lui a été consenti pour une durée de 3 ans renouvelable par la SARL HARAS DES FENDANGES, moyennant un loyer mensuel de 650 euros. Il indique que consécutivement à la liquidation judiciaire de cette société, Monsieur [M] [U] a tenté le 24 décembre 2024 de lui faire signer une convention de sortie amiable de logement occupé sans droit ni titre.

En premier lieu, il fait valoir que l’action de Monsieur [M] [U] doit être déclarée irrecevable pour défaut de qualité et d’intérêt à agir dès lors que tous ses actes procéduraux sont antérieurs à la résiliation du contrat du bail de la SARL HARAS DES FENDANGES constatée par jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 15 mai 2025 et qu’il ne verse pas aux débats le bail rural qu’il a conclu depuis.

En second lieu, il considère que le litige ne ressort pas de la compétence du juge des référés mais de celle du juge du fond en raison de l’absence de une contestation sérieuse et de l’absence de trouble illicite manifeste. Il indique que la SARL HARAS DES FENDANGES a agi comme étant le propriétaire du logement en lui faisant signer un contrat de bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 et non un contrat de sous-location, qu’il n’est pas d’usage pour un locataire de vérifier si une personne se présentant sans aucune réserve comme bailleur est le véritable propriétaire, qu’il a toujours réglé ses loyers à son bailleur, de sorte qu’étant preneur de bonne foi ayant traité sous l’empire de l’erreur commune, il peut se prévaloir de la théorie de l’apparence pour opposer son bail à Monsieur [M] [U].

Il sera renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 août 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur l’office du juge :

Il est rappelé que le juge n’est tenu de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions à l’exclusion de ce qui doit être qualifié de moyens ou d’arguments.

Sur la recevabilité de l’action de Monsieur [M] [U]

Selon les dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 122 du même code énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité ou d’intérêt.

En l’espèce, il résulte du jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 15 mai 2025 (pièce n° 11 en demande) que lors de l’audience de conciliation du 13 mars 2025, Monsieur [M] [U] a déclaré se désister de son action tendant à voir résilier le bail rural conclu le 26 septembre 2021 avec la SARL TELEMAQUE et à annuler la cession de ce bail à la SARL HARAS DES FENDANGES, ces deux sociétés ayant déclaré de leur côté accepter ce désistement et renoncer à toute instance ou action et à tous droits sur le bail rural, ainsi que cela ressort des notes d’audience.

Dès lors, Monsieur [M] [U] justifie de son droit à récupérer les lieux depuis à tout le moins le 13 mars 2025, soit avant la signification de l’assignation en date du 22 avril 2025.

En outre il sera rappelé qu’en sa qualité, un propriétaire a un intérêt légitime à agir en expulsion d’un occupant sans droit ni titre de lieux d’un logement qu’il loue à un tiers, étant tenu à une obligation de délivrance.

Par conséquent, Monsieur [P] [D] sera débouté de sa demande tendant à voir déclarer Monsieur [M] [U] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité et d’intérêt à agir.

Sur la compétence du juge des référés

L’article 835 du code de procédure civile dispose que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser une trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il est constant que le bail de la chose d’autrui est inopposable au véritable propriétaire qui peut évincer le locataire, sauf si ce dernier peut se prévaloir de l’apparence en ayant traité de bonne foi sous l’empire de l’erreur commune.

La bonne foi est présumée selon un principe général du droit. Dès lors, il appartient au véritable propriétaire de prouver la mauvaise foi du locataire. A cet égard, l’erreur commune est celle que toute personne raisonnable aurait également commise dans les mêmes circonstances. La bonne foi permettant de se prévaloir de l’erreur commune doit être appréciée au jour de l’acte contesté (Cass. Civ. 3ème, 30 mars 2017, n° 15-21.790). En revanche, la preuve de la bonne foi du propriétaire apparent n’est pas exigée (Cass. Civ. 3ème, 11 juin 1980 n° 79-11.449)

En l’espèce, il n’est pas d’usage pour une simple personne physique de vérifier si une personne morale qui se présente comme bailleresse d’un logement en est la propriétaire en titre, d’autant plus que le bail porte sur un appartement situé 6 rue des Fendanges, adresse en corrélation avec la dénomination de la société HARAS DES FENDANGES.

Par ailleurs, si Monsieur [M] [U] conteste la bonne foi de Monsieur [P] [D] en faisant valoir qu’il ne pouvait ignorer que la société HARAS DES FENDANGES n’était pas propriétaire au vu des consommations électriques qu’elle lui refacturait et en soulignant les incohérences des factures qu’il produit, ces éléments ont trait à l’exécution du bail. Il ne démontre pas en revanche la mauvaise foi de Monsieur [P] [D] au moment de sa conclusion.

La solution donnée au litige suppose d’analyser les relations contractuelles des parties, de qualifier et d’interpréter le contrat dont se prévaut Monsieur [P] [D] et ce sans qu’à ce stade l’existence d’un trouble manifestement illicite ne soit démontrée.

Il convient de considérer qu’il existe une contestation sérieuse de sorte que le juge des référés n’est pas compétent pour connaître du présent litige

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile : la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [U], succombant, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Eu égard aux circonstances de la cause, l’équité commande de ne pas faire application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de Monsieur [P] [D] tendant à voir déclarer Monsieur [M] [U] irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir ;

Condamnons Monsieur [M] [U] aux dépens ;

Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

La greffière La présidente