DOSSIER N° RG 25/00959 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NELL

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 11 MAI 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

20 boulevard de l’Europe

76100 ROUEN

Représentant : M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître GRASSET, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [B] [Q]

19 rue Georges Braque

76000 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 09 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 21 novembre 2018, prenant effet au 23 novembre 2018, la SA CDC HABITAT SOCIAL anciennement dénommée LA PLAINE NORMANDE a donné à bail à Madame [B] [Q] un appartement situé 33 rue Giuseppe Verdi – Etage 8 – Appartement 81 à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 380,65 euros et une provision pour charges de 293,51 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 380,65 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 23 novembre 2018.

Madame [B] [Q] a quitté les lieux loués et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 19 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [B] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins :

— de la voir condamner au paiement de la somme de 11 005,45 euros correspondant au solde locatif,

— de la voir condamner aux intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— de la voir condamner à la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA CDC HABITAT SOCIAL fait valoir que Madame [B] [Q] a quitté les lieux sans s’acquitter de l’intégralité des loyers et charges, dont elle est bien fondée à solliciter le paiement. Elle ajoute que Madame [B] [Q] a causé des dégradations locatives dont elle doit répondre. Elle précise que le montant du dépôt de garantie a été déduit des sommes réclamées.

Appelée à l’audience du 1er décembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 9 mars 2026 pour que la SA CDC HABITAT SOCIAL fasse reciter Madame [B] [Q] à la bonne adresse, l’adresse de la juridiction figurant sur l’assignation étant erronée.

La bailleresse a de nouveau fait assigner Madame [B] [Q] devant le juge des contentieux de la protection par un nouvel acte signifié le 5 décembre 2025, reprenant les demandes formulées dans la première assignation.

A l’audience du 9 mars 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance.

Madame [B] [Q], régulièrement citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par la bailleresse, qu’à la date du 23 avril 2025, Madame [B] [Q] demeure redevable de la somme de 5 275,52 euros au titre des loyers et charges impayés, dont il convient de déduire :

— la somme de 30,48 euros (7,62 euros x 4) au titre des pénalités enquête OPS non justifiées,

— les frais de procédure, pour un montant total de 358,56 euros,

— les régularisations de charges facturées en décembre 2020 au titre de l’année 2019 et non justifiées, soit 1 074,71 euros,

— les réparations locatives non justifiées et facturées en janvier et avril 2022, soit 185,92 euros,

— le montant du dépôt de garantie, soit 380,65 euros.

Il y a donc lieu de condamner Madame [B] [Q] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 3 245,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S’agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l’inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l’état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d’huissier que s’il démontre qu’il n’a pas été possible d’établir l’état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l’état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Faute d’état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code précise qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 23 novembre 2018, ainsi qu’un constat d’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 19 juin 2022.

L’état des lieux d’entrée ne mentionne pas le nombre de clés et de badges remis à la locataire à l’entrée dans le logement si bien que la somme facturée pour le remplacement de deux badges, une clé de boîte aux lettres ainsi qu’un canon de serrure n’est pas justifiée et il convient de débouter la bailleresse de sa demande.

S’agissant des revêtements muraux du cellier, de la chambre 2, de la chambre 3, de la cuisine, du dégagement, de l’entrée, de la salle de bain, du séjour et des WC, l’état des lieux de sortie fait état “d’équipement dégradé ou manquant” sans davantage de précision, ni photo. Il n’apparaît donc pas suffisamment d’élément pour faire supporter le coût de leur réfection complète à la locataire et la bailleresse doit être déboutée de ses demandes à ce titre.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie que le meuble sous évier de la cuisine ainsi que le tablier de la baignoire étaient en bon état et qu’ils ont été restitués respectivement dégradé (absence des portes du meuble sous évier) et en mauvais état d’usage. Le coût du remplacement de ces éléments, justifié par la production d’une facture de EUROPE GAZ SERVICES en date du 14 octobre 2022 est accordé à la bailleresse, soit 363,16 euros.

Il est relevé dans le constat d’état des lieux de sortie que le logement est dans un mauvais état général de propreté. Par conséquent, les frais de ménage réclamés par la demanderesse d’un montant de 228,36 euros et justifiés par la production d’une facture de la SAS SENI MULTISERVICES PROPRETÉ en date du 14 décembre 2022, lui sont accordés.

En outre, il n’apparaît pas suffisamment d’éléments pour chiffrer le préjudice de la SA CDC HABITAT SOCIAL en l’absence de pièces justificatives (devis, marchés, bordereau de prix, factures), concernant les travaux de menuiserie (le remplacement du béquillage défectueux du cellier, de la chambre 2, de la chambre 3 et du séjour ; la remise en place du béquillage du placard du dégagement, de la salle de bain et de la porte de l’entrée ; la fourniture d’une porte dans l’entrée) ainsi que les travaux d’électricité (remplacement des prises, réglettes et interrupteurs défectueux dans la chambre 2, la chambre 3, la salle de bain, la cuisine et le séjour) ou encore s’agissant de la réfection des joints de la cuisine et de la salle de bain et de la peinture du radiateur de la cuisine. En effet, le chiffrage effectué par la bailleresse elle-même n’étant pas suffisant, il convient de la débouter de l’intégralité de ses demandes à ce titre.

Madame [B] [Q] sera donc condamnée à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 591,52 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les mesures accessoires

Madame [B] [Q], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Condamnée aux dépens, Madame [B] [Q] sera condamnée à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [B] [Q] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3 245,20 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 380,65 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [B] [Q] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 591,52 euros de dommages et intérêts au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [B] [Q] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [B] [Q] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE