DOSSIER N° RG 25/01626 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NKCX

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 04 MAI 2026

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représentant : Mme [E] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

M. [Q] [L] et Mme [X] [W]

14 rue de la Paix

76250 DEVILLE-LES-ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 23 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 9 février 2024 2024, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] un logement situé 14, rue de la Paix, escalier 04, étage 05, appartement 001, (76250) DÉVILLE-LÈS-ROUEN, moyennant un loyer mensuel initial de 417,07 euros, outre une provision sur charges.

Par lettre du 25 octobre 2024 reçue le 25 octobre 2024, l’OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers des locataires.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 170,94 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié aux locataires le 25 mars 2025.

Par acte du 3 septembre 2025, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] par acquisition de la clause résolutoire ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail et l’expulsion des locataires pour manquements graves et réitérés aux obligations du contrat ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans les lieux ;

— Ordonner que faute pour Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] au paiement de la somme de 3 217,40 euros au titre des loyers et charges impayées à la date du 14 août 2025 ;

— Condamner solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, du jugement à intervenir et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] au paiement de l’assurance facturée de mai 2025 à juillet 2025, pour absence d’attestation fournie par le débiteur malgré les courriers de rappel envoyés ;

— Condamner solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 23 mars 2026, l’OPH HABITAT 76, dûment représenté, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise la dette à la somme de 544,18 euros au 16 mars 2026. Il indique au jour de l’audience que la dette a été soldée à la suite de la signification de l’assignation. Néanmoins, les locataires ont de nouveau arrêté le versement des loyers et charges a plusieurs reprises, ainsi la dette locative a été recréée avant l’audience.

Madame [X] [W], citée par procès-verbal de remise à personne physique, n’a pas comparu.

Monsieur [Q] [L], cité par procès-verbal de remise à domicile, n’a pas comparu.

MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L], cités par procès-verbal de remise à domicile et à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’OPH HABITAT 76 justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 4 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par courrier du bailleur le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] le 25 mars 2025, leur accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26 mai 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’OPH HABITAT 76 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 mai 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’OPH HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 verse aux débats un décompte arrêté au 16 mars 2026 dont il ressort que la dette est de 544,18 euros échéance du mois de février 2026 incluse.

Toutefois, il ressort du décompte que la somme de 192,03 euros au titre des frais de procédure est imputée aux locataires. Il conviendra de déduire cette somme de la dette principale.

Par conséquent, la dette actualisée s’élève à la somme de 352,15 euros.

Compte tenu de la clause de solidarité présente au contrat de bail, il convient de les condamner solidairement à cette somme.

Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de les condamner solidairement à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 352,15 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’OPH HABITAT 76 recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 9 février 2024 2024 concernant le logement situé 14, rue de la Paix, escalier 04, étage 05, appartement 001, (76250) DEVILLE-LES-ROUEN, donné en location à Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 26 mai 2025 ;

DIT que Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tout occupant de leur chef les lieux situés 14, rue de la Paix, escalier 04, étage 05, appartement 001, (76250) DÉVILLE-LÈS-ROUEN ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’OPH HABITAT 76 pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 mai 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 352,15 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 16 mars 2026, mois de février 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 mars 2025, de la dénonciation à la CCAPEX, de la signification de l’assignation du 3 septembre 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [W] et Monsieur [Q] [L] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE