DOSSIER N° RG 25/00631 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NBL7

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. LOGEAL IMMOBILIERE

5 rue Saint-Pierre

76190 YVETOT

Représentant : Maître Christophe BOBEE de la SCP BOBEE TESSIER ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [Z] [V]

2 allée des Saules

76530 LA BOUILLE

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 13 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2021, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a donné à bail à Monsieur [Z] [V] et à Madame [P] [T] un appartement situé 2 allée des Saules – Résidence Château du Vracq – Appartement 218- Résidence Gounod à LA BOUILLE (76530), pour un loyer mensuel de 334,22 euros, 44,78 euros de provisions sur charges ainsi que 16,67 euros de provisions pour le chauffage et l’eau.

Un dépôt de garantie d’un montant de 334,22 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 1er octobre 2021.

Madame [P] [T] a été détachée du bail le 29 décembre 2023.

Par lettre du 12 décembre 2024 reçue le 17 décembre 2024, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [Z] [V].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait signifier à Monsieur [Z] [V] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1.140,45 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement, dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait assigner Monsieur [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour inexécution des obligations contractuelles soit le non-paiement des loyers et des charges ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [Z] [V] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2.059,96 euros au titre de la dette locative ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 10 avril 2025.

À l’audience du 13 novembre 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE, représentée par son conseil, se désiste de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, indiquant que Monsieur [V] a quitté le logement.

Elle précise qu’à la suite du commandement de payer, Monsieur [V] a délivré congé à son bailleur reçu le 17 janvier 2025 et que le préavis était fixé au 17 avril 2025. Ce dernier a toutefois sollicité un report de l’état des lieux au 6 mai 2025, qui a été dressé en son absence par acte de commissaire de justice.

Aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l’audience et signifiées à étude à Monsieur [Z] [V] par acte de commissaire de justice le 28 octobre 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE maintient sa demande en paiement de l’arriéré locatif et l’actualise à la somme de 1.445,47 euros et ce, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir. Elle indique qu’il convient de déduire les acomptes réalisés par le locataire depuis le 9 avril 2025 représentant une somme globale de 970 euros.

Elle sollicite, à titre additionnel, la condamnation de son locataire à lui payer la somme de 174,64 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, et ce avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir.

Elle maintient sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros ainsi que la condamnation de Monsieur [V] aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de commandement et d’assignation, le coût de la convocation et du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ainsi que les frais nécessaires à l’exécution de la décision à intervenir.

La SA LOGEAL IMMOBILIERE soutient, que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle fait valoir également qu’aux termes de l’état des lieux de sortie des dégradations ont été constatées dont Monsieur [Z] [V] doit répondre.

Monsieur [Z] [V], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [Z] [V] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés pour établir le diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [Z] [V], cité à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Il y a lieu de prendre acte du désistement de la SA LOGEAL IMMOBILIERE de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire, insérée au bail du 23 septembre 2021, et d’expulsion de Monsieur [Z] [V], ce dernier ayant quitté le logement le 6 mai 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA LOGEAL IMMOBILIERE produit le bail en date du 23 septembre 2021 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 25 septembre 2025, faisant état d’une dette locative de 2.415,74 euros, dont il faut déduire les 970 euros d’acompte versés par Monsieur [V] entre avril 2025 et septembre 2025.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [V] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 1.445,74 euros, au titre des loyers et charges, arrêtés au 6 mai 2025, date de l’état des lieux de sortie.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose loué en bon père de famille et suivant la destination donné par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

En l’espèce, la SA LOGEAL IMMOBILIERE verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 11 octobre 2021, ainsi qu’un constat de commissaire de justice établi le 6 mai 2025.

L’analyse comparative de ces documents démontre les éléments suivants :

S’agissant des joints de l’évier de cuisine

Il résulte du constat du commissaire de justice que « les joints de la crédence sont visuellement grossiers mais ne présentent pas de dégradations ». Une photographie est également produite par le commissaire de justice.

Si en effet l’entretien des joints est à la charge du locataire, il ne ressort pas des constatations faites la nécessité de remplacer les joints et aucun élément ne permet de dire qu’ils ne sont pas étanches.

De telle sorte, que Monsieur [Z] [V] ne sera pas condamné au remplacement des joints de l’évier de cuisine.

S’agissant de l’enlèvement et l’évacuation en décharge d’encombrants dans le logement

Il résulte du constat du commissaire de justice qu’il a été laissé par le locataire divers objets (siège, cartouches, sommier, meuble métallique, prise de chargeur de téléphone, seaux, balais, béquille) pour un ensemble représentant environ 2,5/3 m3.

Il est ainsi justifié que Monsieur [Z] [V] soit condamné à payer à son bailleur la somme de 140 euros correspondant à l’enlèvement de ces encombrants laissés dans le logement.

S’agissant du ménage

Il ne résulte pas du constat du commissaire de justice un état de saleté important dans le logement mais principalement de la poussière.

Ainsi, au titre du ménage, Monsieur [Z] [V] sera uniquement condamné à payer la somme de 200 euros.

S’agissant de l’interrupteur de l’entrée dégradé par la peinture

Il résulte du constat du commissaire de justice que « l’interrupteur est partiellement repeint en partie supérieure » dans l’entrée.

Compte tenu du fait que le locataire a partiellement dégradé l’interrupteur en ne le repeignant pas dans sa totalité il y a lieu de le condamner à payer la somme de 10,64 euros.

S’agissant du remplacement de l’abattant WC

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que l’abattant WC avait été donné en bon état et qu’il a été rendu à l’état d’usage. Toutefois, compte tenu du temps de présence dans les lieux de Monsieur [V], il apparaît justifié de mettre à sa charge uniquement 30% du prix de remplacement.

Ainsi, Monsieur [Z] [V] sera condamné à payer à son bailleur la somme de 17,47 euros.

Compte tenu de ces éléments, la demande d’indemnisation au titre des réparations locatives apparaît partiellement justifiée.

Monsieur [Z] [V] sera donc condamné à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 33,89 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de signification du présent jugement, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 334,22 euros.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture.

S’agissant des frais d’établissement de l’état des lieux, s’il s’avère impossible de procéder à un constat amiable, la personne y ayant intérêt peut utiliser la procédure prévue à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, en faisant convoquer l’autre partie en vue de l’établissement d’un état des lieux par huissier.

Il résulte en effet de cet article qu’un “état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’état, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception »

Il résulte des pièces versées à la procédure que Monsieur [Z] [V] a dû être convoqué par commissaire de justice pour établir l’état des lieux de sortie mais qu’il ne s’est pas rendu à cette convocation.

Ainsi, au titre des dépens, Monsieur [Z] [V] sera également condamné au paiement du coût de la convocation à l’état des lieux de sortie et de la moitié du coût du procès-verbal de constat de sortie dressé le 6 mai 2025.

Il convient également de condamner Monsieur [Z] [V] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE le désistement de la SA LOGEAL IMMOBILIERE de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 1.445,74 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 33,89 euros de dommages et intérêts au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 334,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 décembre 2024, le coût de l’assignation du 9 avril 2025, de la notification de l’assignation du 10 avril 2025 à la préfecture ainsi que le coût de convocation à l’état des lieux de sortie et la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 6 mai 2025 ;

DEBOUTE la SA LOGEAL IMMOBILIERE de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE