REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 10 juin 2026

MINUTE N° :

AMP/LA

N° RG 24/04498 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MXB2

50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

AFFAIRE :

Monsieur [S] [L]

Madame [N] [Z]

C/

Monsieur [E] [U]

S.E.L.A.R.L. CHARTREL PETIT-CHARTREL & BARBEY Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

DEMANDEURS

Monsieur [S] [L]

né le 11 Juin 1932 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

Madame [N] [Z]

née le 18 Février 1933 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentés par la SELARL DAMC, avocats au barreau de ROUEN,, vestiaire : 26

DEFENDEURS

Monsieur [E] [U]

né le 03 Mars 1980 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par la SELARL VERMONT & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 133

S.E.L.A.R.L. CHARTREL PETIT-CHARTREL & BARBEY dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 3]

représentée par la SCP EMO AVOCATS, avocats au barreau du HAVRE, vestiaire : 33

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 08 avril 2026

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRE, Juge

GREFFIERE : Anne Marie PIERRE, Greffière

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRE, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 juin 2026

Le présent jugement a été signé par Lucie ANDRE, Juge, et par Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé.

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* * *

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 17 juin 2021, M. [S] [L] et Mme [N] [Z] ont consenti à M. [E] [U] une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle de terrain située [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un prix de 208 000 euros.

Cette promesse, consentie pour une durée expirant le 17 juin 2022, prévoyait notamment une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire définitif au plus tard le 20 mai 2022.

Le 3 août 2021, la SCCV [Adresse 4], représentée par M. [E] [U], a déposé une demande de permis de construire, lequel a été obtenu le 21 janvier 2022.

Le 23 février 2022, Mme [T], voisine de la parcelle objet de la promesse de vente, a formé un recours gracieux contre le permis de construire susmentionné, recours rejeté le 27 avril 2022.

Par requête en date du 9 juin 2022, Mme [T] a formé un recours contentieux devant le tribunal administratif de Rouen contre le même permis aux fins d’annulation.

Par acte notarié du 14 juin 2022, les parties ont prorogé la date d’extinction de la promesse unilatérale de vente au 16 septembre 2022 et la date d’obtention du permis de construire définitif au 12 septembre 2022.

Par jugement en date du 11 mai 2023, le tribunal administratif de Rouen a rejeté la requête de Mme [T].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 août 2023, le conseil de M. [S] [L] et Mme [N] [Z] a mis en demeure M. [E] [U] d’avoir à payer à ses clients la somme de 20 800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Le 22 septembre 2023, le conseil de M. [E] [U] a mis en demeure M. [S] [L] et Mme [N] [Z] d’avoir à restituer la somme de 5 000 euros au titre du versement partiel de l’indemnité d’immobilisation.

Par actes de commissaire de justice des 28 et 30 octobre 2024, M. [S] [L] et Mme [N] [Z] ont fait assigner M. [E] [U] et la SELARL CHARTREL – PETIT-CHARTREL & BARBEY devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de voir :

ordonner que la SELARL CHARTREL – PETIT-CHARTREL & BARBEY libère les fonds séquestrés à hauteur de 5 000 euros à leur profit ;condamner M. [E] [U] à leur verser les sommes suivantes :15 800 euros au titre du reliquat de l’indemnité d’occupation ;2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [E] [U] aux entiers dépens.

M. [S] [L] et Mme [N] [Z] soutiennent, sur le fondement des articles 1103 et 1304-3 du code civil, que la somme de 5 000 euros consignée leur est acquise puisque la vente n’a pas été réalisée du fait de la volonté unilatérale de M. [U]. Ils ajoutent que le bénéficiaire n’a pas notifié au notaire dans les délais prévus un motif légitime de restitution de l’indemnité d’immobilisation.

S’agissant du reliquat de la somme prévue à titre d’indemnité d’immobilisation, les demandeurs indiquent que toutes les conditions suspensives ont été réalisées et que la vente a échoué du seul fait de M. [E] [U] qui doit donc leur payer la somme de 15 800 euros.

Au soutien de leur demande indemnitaire, M. [S] [L] et Mme [N] [Z] font état d’un préjudice découlant de la mauvaise foi de M. [E] [U], constitué par l’impossibilité de jouir de leur bien immobilier ainsi que de le vendre pendant plus de deux ans. En outre, ils exposent avoir été contraints de régler les frais d’entretien et les taxes foncières relatifs au terrain.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 juin 2026, M. [E] [U] demande au tribunal de :

débouter M. [S] [L] et Mme [N] [Z] de l’intégralité de leurs demandes ;ordonner que la SELARL CHARTREL – PETIT-CHARTREL & BARBEY libère les fonds séquestrés à hauteur de 5 000 euros à son profit ;condamner in solidum M. [S] [L] et Mme [N] [Z] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur le fondement des articles 1124, 1103 et 1304 du code civil, M. [E] [U] soutient que la promesse a expiré le 16 septembre 2022 et qu’à cette date, la condition suspensive d’obtention du permis de construire n’était pas remplie puisque qu’un recours contentieux avait été engagé et était toujours en cours. Il précise que la défaillance de la condition suspensive est indépendante de sa volonté.

S’agissant de la somme séquestrée, M. [E] [U] indique qu’elle doit lui être restituée, que les demandeurs ne peuvent pas invoquer le défaut de notification au notaire de son souhait de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive et qu’en tout état de cause, les promettants ne lui ont pas adressé une sommation d’avoir à faire connaitre sa décision.

S’agissant du reliquat, le défendeur expose qu’il n’est pas dû puisque la promesse de vente est devenue caduque en raison de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire, sans manquement du bénéficiaire.

Enfin, M. [E] [U] s’oppose à la demande de dommages et intérêts formée par les demandeurs au motif que leur demande n’est pas fondée juridiquement et qu’aucune faute n’a été commise.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2025, la SELARL CHARTREL – PETIT-CHARTREL & BARBEY demande au tribunal de :

lui ordonner de remettre la somme séquestre à qui de droit ;condamner tout succombant à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La défenderesse indique s’en rapporter à justice.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 25 mars 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

***

MOTIVATION

I- Sur la demande de libération de la somme séquestrée

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1124 alinéa 1er du même code prévoit que promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, il ressort de la promesse unilatérale de vente que les parties ont fixé le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 20 800 euros et que M. [E] [U] s’est engagé à déposer au moyen d’un virement bancaire la somme de 5 000 euros auprès du notaire rédacteur de la promesse.

Il est prévu qu’en cas de « non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci. (…) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

*si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;

(…) s’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente. A défaut pour le BENEFICIAIRE d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le BENEFICIAIRE par acte extrajudiciaire de faire connaitre sa décision dans un délai de sept (7) jours. Faute pour le BENEFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au PROMETTANT ».

La promesse a été initialement consentie pour une durée expirant le 17 juin 2022 et prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire définitif au plus tard le 20 mai 2022.

Par acte notarié du 14 juin 2022, les parties ont prorogé la date d’extinction de la promesse unilatérale de vente au 16 septembre 2022 et la date d’obtention du permis de construire définitif purgé de tout recours au 12 septembre 2022.

Les parties ne justifient d’aucune autre prorogation.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’au 16 septembre 2022 et a fortiori au 12 septembre 2022, aucun permis de construire définitif n’avait été obtenu. En effet, un recours était pendant devant le tribunal administratif de Rouen, ce recours n’ayant été rejeté que le 11 mai 2023. Il en résulte que la condition suspensive d’obtention du permis de construire définitif n’était pas accomplie. Le défendeur pouvait donc se prévaloir de la défaillance de ladite condition, cette défaillance ne lui étant pas imputable.

Toutefois, M. [E] [U] ne justifie pas avoir notifié sa volonté de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au notaire au plus tard dans les sept jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

Si les demandeurs ne justifient pas plus avoir sommé le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaitre sa décision dans un délai de sept jours, il y a lieu de remarquer que la promesse litigieuse prévoit uniquement la possibilité de réaliser une telle sommation, laquelle n’est nullement érigée en condition pour que la somme séquestrée reste acquise aux promettants.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’ordonner à la SELARL CHARTREL – PETIT-CHARTREL & BARBEY de libérer les fonds séquestrés à hauteur de 5 000 euros au bénéfice de M. [S] [L] et Mme [N] [Z].

II- Sur la demande en paiement du reliquat de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1124 alinéa 1er du même code prévoit que promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

S’agissant du surplus de l’indemnité d’immobilisation, la promesse de vente prévoit que « le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait ».

Il a été précédemment démontré qu’à l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire définitif n’était pas réalisée. Cette défaillance n’est pas imputable à M. [E] [U] mais à la procédure administrative intentée par Mme [T].

Toutes les conditions suspensives n’ayant pas été réalisées, la demande en paiement du reliquat de l’indemnité d’immobilisation sera rejetée.

III- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les demandeurs ne démontrent l’existence d’aucune faute imputable à M. [E] [U].

Leur demande de dommages et intérêts sera par conséquent rejetée.

IV- Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [E] [U], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [E] [U], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à M. [S] [L] et Mme [N] [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros, outre une somme de 1 200 euros à la SELARL CHARTREL – PETIT-CHARTREL & BARBEY.

Les autres demandes formées de ce chef seront rejetées.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE à la SELARL CHARTREL – PETIT-CHARTREL & BARBEY de libérer les fonds séquestrés à hauteur de 5 000 euros au bénéfice de M. [S] [L] et Mme [N] [Z] ;

REJETTE la demande de M. [S] [L] et Mme [N] [Z] en paiement du reliquat de l’indemnité d’immobilisation ;

REJETTE la demande indemnitaire de M. [S] [L] et Mme [N] [Z] ;

CONDAMNE M. [E] [U] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [E] [U] à payer à M. [S] [L] et Mme [N] [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [U] à payer à la SELARL CHARTREL – PETIT-CHARTREL & BARBEY la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [E] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.