REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 20 mai 2026

MINUTE N° :

AMP/LA

N° RG 24/01785 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MOLJ

30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

AFFAIRE :

S.C.I. ANTONIN

C/

S.A.S. HABITAT RB ([S] HABITAT [Localité 1] FAR)

DEMANDERESSE

S.C.I. ANTONIN,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par la SELARL GOMOND AVOCATS D AFFAIRES, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 67

DEFENDERESSE

S.A.S. HABITAT RB ([S] HABITAT [Localité 1] FAR),

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 3]

représentée par la SELARL B.L.G. AVOCAT, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 135

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 11 mars 2026

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRE, Juge

GREFFIERE : Anne Marie PIERRE, Greffière

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRE, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Apoline BERNARD [F] audrice de justice a siégé en surnombre et participé avec voix consultative au délibéré

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 mai 2026

Le présent jugement a été signé par Lucie ANDRE, Juge, et par Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé.

*

* * *

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2022, la SCI ANTONIN a consenti un bail commercial à la société LP FERMETURE portant sur un immeuble sis [Adresse 4] à Bois-Guillaume moyennant un loyer annuel de 96 000 euros HT, soit 8 000 euros par mois HT.

Par jugement en date du 25 janvier 2022, le tribunal de commerce de Rouen a prononcé la liquidation judiciaire de la société LP FERMETURE. La cession totale des actifs de la société à la société FERMETURES AUTOMATISMES [A], à l’exclusion du bail commercial, a été ordonnée par jugement du 29 mars 2022.

Le cessionnaire des actifs a été autorisé par la SCI ANTONIN à occuper les lieux dans la perspective de la régularisation d’un bail.

Le 29 juillet 2022, la SCI ANTONIN a fait délivrer à la société FERMETURES AUTOMATISMES [A] un commandement de payer la somme de 38 401,94 euros au titre de loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2022, la SCI ANTONIN a fait assigner en référé la société FERMETURES AUTOMATISMES [A] aux fins de voir ordonner son expulsion.

Suivant acte de cession du 12 décembre 2022, la SAS HABITAT RB ([S] HABITAT [Localité 1] FAR) s’est substituée à la société FERMETURES AUTOMATISMES [A].

La société HABITAT RB a été assignée en intervention forcée par la SCI ANTONIN.

En cours d’instance, un protocole d’accord transactionnel a été conclu entre les parties le 27 mars 2023, par lequel la société HABITAT RB s’est engagée à libérer les lieux le 30 avril 2023 au plus tard, restituer l’ensemble des clés du local à la SCI ANTONIN et à payer à cette dernière un loyer forfaitaire de 56 400 euros TTC couvrant l’ensemble de la période d’occupation des locaux. En contrepartie, la SCI ANTONIN a renoncé au montant des loyers qu’elle aurait perçus en application du bail commercial initial. Cet accord a été homologué le 17 novembre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Rouen.

La société HABITAT RB a restitué les clés à la SCI ANTONIN par courrier du 3 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, la SCI ANTONIN a assigné la SAS HABITAT RB devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de paiement.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SCI ANTONIN demande au tribunal de :

— la déclarer recevable et bien fondée dans l’ensemble de ses demandes ;

— débouter la société HABITAT RB de l’ensemble de ses demandes ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société HABITAT RB à la somme de 6 720 euros TTC par mois ;

— constater l’occupation sans droit ni titre par la société HABITAT RB du local commercial lui appartenant sis [Adresse 4] à [Localité 3] depuis le 1er juin 2023 jusqu’au mois d’octobre 2023 inclus ;

— condamner la société HABITAT RB à lui payer la somme de 6 720 euros TTC à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2023 jusqu’au mois d’octobre inclus, soit la somme de 40 320 euros avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la société HABITAT RB à lui payer la somme de 10 560 euros TTC au titre des frais de nettoyage et de remise en état du local commercial ;

— condamner la société HABITAT RB à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la société HABITAT RB à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation, la SCI ANTONIN, au visa des articles 1103, 1104, 1353 et 1240 du code civil, fait valoir qu’en application du protocole d’accord du 27 mars 2023, la société HABITAT RB aurait dû quitter le local le 30 avril 2023 au plus tard mais qu’elle s’est maintenue dans les lieux au-delà de cette date, devenant donc occupante sans droit ni titre. Elle précise que la société HABITAT RB ne lui a remis les clés du local qu’en novembre 2023 et qu’elle est donc tenue d’une indemnité d’occupation jusqu’à cette date, un local ne pouvant être considéré comme juridiquement libre d’occupation qu’à la date de remise des clés. Elle ajoute que la société HABITAT RB ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle a libéré les lieux en juin et qu’en tout état ce cause, elle était tenue de s’acquitter de ses obligations financières jusqu’à la restitution des clés.

Pour solliciter la somme de 10 560 euros au titre de réparations locatives, la SCI ANTONIN se prévaut de l’existence d’un bail avec la société HABITAT RB. Elle fait valoir que la société HABITAT RB n’a pas réglé la facture du 5 juillet 2023, ni remis en état le local au moment de la libération des lieux.

Enfin, au soutien de sa demande de dommages et intérêts, la SCI ANTONIN fait valoir que la société HABITAT RB a résisté abusivement en ne respectant pas ses engagements en dépit de multiples relances réalisées.

***

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SAS HABITAT RB demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter la SCI ANTONIN de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à la somme de 3 615,38 euros HT par mois soit 18 076,96 euros HT au total, pour la période allant de juin à octobre 2023 inclus ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI ANTONIN à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour s’opposer au paiement d’une indemnité d’occupation, la société HABITAT RB fait valoir qu’elle n’a occupé qu’un bureau du local et qu’elle n’occupe plus les lieux depuis avril 2023.

Elle expose à ce titre que la SCI ANTONIN lui a adressé une facture le 5 juillet 2023 relative à la remise en état des locaux, démontrant que la SCI avait repris possession des lieux à cette date. Elle soutient également que les équipements, débris et matériaux encore présents dans les lieux appartenaient à la société LP FERMETURE.

En outre, la SAS HABITAT RB fait valoir qu’en avril 2023 elle avait confié à Me [Q] [X], commissaire de justice, le soin de vendre différents biens mobiliers et lui avait confié les clés du local pour ce faire. Elle explique qu’elle n’a ensuite plus eu de nouvelles de Me [X], qu’elle a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Rouen, et qu’elle n’a ainsi pu récupérer les clés pour le rendez-vous de restitution du 13 juillet 2023. Elle expose que malgré la restitution tardive des clés, la SCI ANTONIN avait parfaitement connaissance de ce qu’elle avait libéré les locaux et avait elle-même accès aux locaux.

À titre subsidiaire, elle sollicite que le montant de l’indemnité d’occupation soit réduit et fixé conformément au montant de l’indemnité prévu par le protocole d’accord transactionnel.

Pour s’opposer à la demande de réparations locatives, la société HABITAT RB fait valoir qu’elle n’a jamais eu la qualité de locataire ni véritablement occupé les locaux litigieux à l’exception d’un bureau. Elle affirme que le matériel se trouvant dans l’atelier appartenait à la société LP FERMETURE et que l’état du local est ainsi demeuré inchangé depuis la liquidation judiciaire de ladite société. Elle ajoute qu’elle n’a pu dégrader un local qu’elle n’occupait pas.

Elle précise également que les dégradations invoquées par la demanderesse étaient déjà existantes au moment de l’entrée dans les lieux de la société FERMETURES AUTOMATISMES [A] pour laquelle aucun état des lieux n’a été réalisé.

Enfin, s’agissant des véhicules, la société défenderesse fait valoir qu’ils appartiennent à la société CREDIT COOPERATIF qui doit les récupérer.

En dernier lieu, pour s’opposer au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, la société HABITAT RB fait valoir qu’elle a respecté l’intégralité de ses engagements au titre du protocole d’accord dans les délais impartis et que le retard dans la restitution des clés n’était pas de son fait.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 13 janvier 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

***

MOTIVATION

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Sur le principe de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation est due par n’importe quel occupant qui se maintient, sans titre, dans les lieux. Elle est due jusqu’à la date de remise des clés, peu important qu’il y ait eu ou non occupation effective des locaux.

En l’espèce, le protocole d’accord transactionnel du 29 mars 2023 homologué a laissé à la société HABITAT RB jusqu’au 30 avril 2023 pour libérer les locaux.

Il ressort par ailleurs de la lettre officielle du conseil de la société HABITAT RB en date du 3 novembre 2023 adressée au conseil de la SCI ANTONIN que les clés du local n’ont été remises à la SCI ANTONIN que le 3 novembre 2023. Il importe peu que la société HABITAT RB ait, ou non, quitté les lieux antérieurement dès lors qu’il n’est nullement démontré que la SAS HABITAT RB avait restitué les locaux à la SCI ANTONIN avant la remise des clés. Cette preuve ne saurait être déduite de la seule facture de remise en état du 5 juillet 2023.

Par ailleurs, il ressort du mail du 3 août 2023 adressé par le gérant de la SCI ANTONIN à la société HABITAT RB que l’annulation du rendez-vous de remise des clés du 13 juillet 2023 est imputable à la société HABITAT RB, ce que cette dernière ne conteste pas. Elle ne peut donc invoquer le manque de diligences de la SCI ANTONIN pour s’exonérer de sa responsabilité.

En outre, le fait, comme l’invoque la société HABITAT RB sans en rapporter la preuve, que les clés aient été en possession d’un tiers au moment où elle devait procéder à leurs restitutions, ne constitue pas un évènement de force majeure l’exonérant de sa responsabilité.

Ainsi, entre le 1er mai 2023 et le 2 novembre 2023, la société HABITAT RB est demeurée dans les locaux qu’elle occupait sans droit ni titre. Elle est donc redevable d’une indemnité d’occupation.

En conséquence, la société HABITAT RB sera condamnée à payer à la SCI ANTONIN une indemnité d’occupation, entre le 1er juin et le 31 octobre 2023 inclus, la société demanderesse ne sollicitant pas d’indemnité pour le mois de novembre.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due au propriétaire correspond au préjudice réel subi par ce dernier, c’est-à-dire à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien.

Le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour l’appréciation du montant de l’indemnité d’occupation.

La SCI ANTONIN demande le paiement d’une indemnité de 6 720 euros TTC par mois. Si cette somme est supérieure à celle acceptée par la SCI ANTONIN à titre de concession dans le cadre du protocole d’accord transactionnel, elle est inférieure au loyer prévu par le contrat de bail du 24 janvier 2022.

Il y a donc lieu de retenir le montant de 6 720 euros par mois TTC, soit 33 600 euros TTC pour la période du 1er juin 2023 au 31 octobre 2023 inclus (6 720 x 5).

En conséquence, la société HABITAT RB sera condamnée à payer à la SCI ANTONIN une indemnité d’occupation d’un montant de 33 600 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement des réparations locatives

Sur le titre d’occupation

L’article L145-5 du code de commerce dispose que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions statutaires relatives au bail commercial à la condition que la durée totale du bail ne soit pas supérieure à trois ans.

Un bail dérogatoire de courte durée est formé par la seule rencontre des volontés des parties sur les éléments essentiels du contrat. Il doit être conclu pour une durée inférieure à trois ans, au moment de la prise de possession des locaux par le preneur, sans qu’il soit nécessaire que l’entrée en jouissance coïncide exactement avec la signature du bail.

Il relève exclusivement du droit commun du bail, à l’exclusion de l’application du statut des baux commerciaux.

C’est à celui qui invoque l’existence d’un bail d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’existence du bail commercial ressort du protocole d’accord qui mentionne que « en cours de procédure, la Société HABITAT RB a manifesté sa volonté de rompre de manière anticipée le contrat de bail commercial » et qui indique que la somme due l’est au titre des loyers.

En outre, le jugement rendu par le tribunal de commerce de Rouen le 29 mars 2022 ordonnant la cession totale des actifs de la société LP FERMETURE à la société FERMETURES AUTOMATISMES [A] produit aux débats mentionne que « le candidat à la reprise n’entend poursuivre aucun contrat […] et pas davantage le bail commercial pour lequel il est envisagé une négociation avec le propriétaire pour obtenir un bail précaire d’une durée de 24 à 36 mois avec une faculté de sous-location, moyennant un loyer annuel de 69 620 euros hors taxes.

Lors de l’audience du 15 mars 2022, Monsieur [O] [S], gérant de la SCI ANTONIN, propriétaire des locaux à Bois-Guillaume, a fait part de son accord sur la demande formulée par Monsieur [K] [A] d’un bail précaire aux conditions proposées par ce dernier. »

Il ressort ainsi du jugement que lors de l’instance devant le tribunal de commerce, la SCI ANTONIN et la société FERMETURES AUTOMATISMES [A] se sont accordées verbalement pour la conclusion d’un bail portant sur le local sis [Adresse 4] à Bois Guillaume moyennant un loyer annuel de 69 620 euros hors taxe.

La SCI ANTONIN rapporte ainsi la preuve de l’existence d’un contrat de bail dérogatoire entre elle et la société FERMETURES AUTOMATISMES [A] intervenu le 15 mars 2022. Or, en venant aux droits de la société FERMETURES AUTOMATISMES [A], la société HABITAT RB a repris le contrat de bail du 15 mars 2022.

Il en résulte que la SCI ANTONIN et la société HABITAT RB étaient liées par un contrat de bail dérogatoire.

Sur les réparations locatives

Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Le locataire doit restituer les lieux dans leur état initial. Il doit prendre à sa charge les travaux de remise en état des lieux pour les dégradations commises tant que les clés n’ont pas été restituées, et ce même s’il n’y habite plus. A défaut, il engage sa responsabilité contractuelle et doit indemniser le bailleur pour le préjudice causé.

En l’espèce, par la signature du protocole d’accord transactionnel le 27 mars 2023, la SCI ANTONIN et la société HABITAT RB ont manifesté leur volonté commune de rompre de manière anticipée le bail les unissant, avec effet au 30 avril 2023.

A compter de cette date, la société HABITAT RB était donc tenue de restituer la totalité des lieux et de procéder aux éventuelles réparations locatives, peu important qu’elle ait ou non occupé qu’un bureau de manière effective.

Le procès-verbal de constat du 19 janvier 2023, établi par commissaire de justice à l’initiative de la société HABITAT RB, ne peut constituer un état des lieux d’entrée à défaut d’être contradictoire.

Dès lors, la société HABITAT RB est présumée avoir reçu les lieux en bon état.

Dans sa facture du 5 juillet 2023, la SCI ANTONIN demande le paiement de frais de remise en état du local, soit la somme de 10 560 euros, pour procéder à :

— la remise en état de la cloison de la mezzanine donnant sur l’atelier ;

— le changement de panneau vitré sur le mur rideau ;

— la remise au propre des parties engazonnées ;

— le déblaiement du matériel resté dans les lieux ;

— le nettoyage de l’intérieur et de l’extérieur.

Le procès-verbal du 29 décembre 2023 atteste de la présence de très nombreux débris et matériels délaissés, de vitres cassées et d’une cloison déposée.

Il ressort du procès-verbal du 19 janvier 2023 que des cloisons avaient déjà été déposées. Cependant, le constat ayant été établi plusieurs mois après l’entrée dans les lieux du preneur à qui la société HABITAT RB s’est substituée, il ne suffit pas à rapporter la preuve que la cloison a été déposée avant l’entrée dans les lieux. La remise en état de la cloison incombe donc à la société HABITAT RB. Il en est de même s’agissant du changement de panneau vitré, cassé, de la remise au propre des parties engazonnées, du déblaiement du matériel resté dans les lieux et du nettoyage de l’intérieur et de l’extérieur.

En conséquence, la société HABITAT RB sera condamnée à payer à la SCI ANTONIN la somme de 10 560 euros au titre des réparations locatives, ce montant n’étant pas contesté par la société défenderesse.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résistance à une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s’il constitue un acte de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

La partie qui invoque la résistance abusive doit non seulement caractériser l’abus mais également le préjudice particulier subi en lien avec cet abus.

La SCI ANTONIN ne justifiant d’aucun préjudice, sa demande sera rejetée.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société HABITAT RB, qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SAS HABITAT RB, qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à la SCI ANTONIN une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Les autres demandes formées de ce chef seront rejetées.

***

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SAS HABITAT RB ([S] HABITAT BY FAR) à payer à la SCI ANTONIN la somme de 33 600 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à titre d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SAS HABITAT RB ([S] HABITAT BY FAR) à payer à la SCI ANTONIN la somme de 10 560 euros au titre des frais de nettoyage et de remise en état ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SCI ANTONIN au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE la SAS HABITAT RB ([S] HABITAT [Localité 1] FAR) aux dépens ;

CONDAMNE la SAS HABITAT RB ([S] HABITAT BY FAR) à payer à la SCI ANTONIN la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SAS HABITAT RB ([S] HABITAT [Localité 1] FAR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.