DOSSIER N° RG 25/00750 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NCJP

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2026

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS substitué par Maître AURIAU, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

Mme [R] [P]

1 rue du Coton

76770 MALAUNAY

non comparant

M. [K] [A]

1 rue du Coton

76570 MALAUNAY

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 21 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 27 juillet 2023, avec prise d’effet au 28 juillet 2023, Monsieur [M] [C] et Madame [I] [C], par l’intermédiaire de leur mandataire, LA RESIDENCE, ont donné à bail à Madame [R] [P] et Monsieur [K] [A] une maison individuelle située 2 rue de la Dame Blanche à PAVILLY (76570), pour un loyer mensuel de 975 euros.

Par acte du 1er août 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple des sommes éventuellement dues par Madame [R] [P] et Monsieur [K] [A] à leurs bailleurs.

Les bailleurs ont fait jouer l’engagement de caution.

La caution, venant aux droits du bailleur, a fait délivrer à Madame [R] [P] et Monsieur [K] [A] le 31 janvier 2025 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 3.020,28 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 4 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 18 avril 2025, notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen qu’il :

— à titre principal, constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— à titre subsidiaire, prononce la résiliation du même bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonne l’expulsion de Madame [R] [P] et Monsieur [K] [A] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamne solidairement Madame [R] [P] et Monsieur [K] [A] à lui payer la somme de 5.940,56 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.020,28 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— condamne solidairement Madame [R] [P] et Monsieur [K] [A] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à évacuation complète et définitive du logement et remise des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamne in solidum Madame [R] [P] et Monsieur [K] [A] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 21 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 10.682,77 euros arrêtée à la date du 12 novembre 2025.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement indiquant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant.

Bien que régulièrement cités par procès-verbal déposé à étude, Madame [R] [P] et Monsieur [K] [A] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

Par courrier du 28 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, par l’intermédiaire de son conseil, précise que le bailleur vient de transmettre la copie de l’état des lieux de sortie des locataires en date du 26 novembre 2024 avec une nouvelle adresse sise 1 rue du Coton à MALAUNAY (76770). Elle mentionne que les demandes en expulsion sont par conséquent devenues sans objet mais maintient sa demande en paiement, précisant que sa créance s’élève désormais à la somme de 11.496,55 euros, eu égard un dernier déblocage de loyer et charge en novemnre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de ce texte, la caution qui a réglé le bailleur en lieu et place du locataire défaillant peut exercer, en tant que subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail afin de recouvrer les sommes versées ou d’éviter l’accroissement de la dette.

Au demeurant, l’article 8.2 du contrat de cautionnement Visale conclu entre Monsieur [M] [C] et Madame [I] [C] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICS dispose que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion et l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en place du dispositif VISALE précise que la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Par conséquent, en sa qualité de caution ayant désintéressée le bailleur, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc parfaitement recevable à agir en constatation de la résiliation du bail, ainsi qu’en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail et d’expulsion

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Dès lors, la demande est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24, dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail a été signé par les parties le 27 juillet 2023, soit le jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 et contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant d’un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause, ce délai doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 31 janvier 2025, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 3.020,28 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Les locataires ne s’étant pas acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 1er avril 2025.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires ayant quitté les lieux loués le 26 novembre 2025, comme le prouve l’état des lieux de sortie produit par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en cours de délibéré, il y a lieu de la débouter de sa demande, dès lors qu’elle ne s’est pas désistée de manière claire et précise dans son courrier.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire au 1er avril 2025, Madame [R] [P] et Monsieur [K] [A] causent un préjudice aux bailleurs qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés qui a eu lieu le 26 novembre 2025.

Compte tenu de la clause de solidarité présente au contrat de bail, les locataires seront tenus solidairement à l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production de quittances subrogatives, qu’elle a indemnisé au bailleur les loyers et charges impayés des mois d’octobre 2024 à octobre 2025 à hauteur de 10.682,77 euros.

Ainsi, il ressort du décompte de créance et des quittances subrogatives produits par le subrogé du bailleur, qu’à la date du 12 novembre 2025, Madame [R] [P] et Monsieur [K] [A] demeurent redevables de la somme de 10.682,77 euros au titre des loyers et charges impayés.

A cet égard, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES actualise sa demande en paiement, en cours de délibéré, à la somme de 11.496,55 euros, eu égard à un dernier déblocage de loyers et charges en novembre 2025. Il convient de rappeler toutefois que la procédure devant le juge des contentieux de la protection est une procédure orale et que les demandes formulées, en cours de délibéré, ne peuvent être retenues par la juridiction.

Compte tenu de la clause de solidarité présente au contrat de bail, les locataires sont tenus solidairement des dettes nées de l’exécution du contrat de bail;

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [R] [P] et Monsieur [K] [A] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 10.682,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 3.020,28 euros, à compter de l’assignation du 18 avril 2025 sur la somme de 5.940,56 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Madame [R] [P] et Monsieur [K] [A], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 31 janvier 2025, de l’assignation du 18 avril 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 4 février 2025 et 22 avril 2025.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE la résiliation à la date du 1er avril 2025 du contrat de bail conclu entre Madame [R] [P] et Monsieur [K] [A] et Monsieur [M] [C] et Madame [I] [C] le 27 juillet 2023 portant sur la maison d’habitation située 2 rue de la Dame Blanche à PAVILLY (76570) ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande d’expulsion à l’encontre de Madame [R] [P] et Monsieur [K] [A] ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [P] et Monsieur [K] [A] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10.682,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 3.020,28 euros, à compter de l’assignation du 18 avril 2025 sur la somme de 5.940,56 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [P] et Monsieur [K] [A] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,et sous réserve de la production de quittances subrogatives par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et ce, à compter du 13 novembre 2025, mois de novembre 2025, jusqu’au 26 novembre 2025, date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [P] et Monsieur [K] [A] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 31 janvier 2025, de l’assignation du 18 avril 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 4 février 2025 et 22 avril 2025;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de demande en paiement fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE