TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Avril 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 28 Janvier 2025

GROSSE :

Le 15 Avril 2025

à M^e Dominique DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

Le 15 Avril 2025

à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/07630 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZNT

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT DENOMMEE PACT DES BDR 13, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 mai 2016, la société SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée la société PACT BOUCHES DU RHÔNE a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [G] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 467,08 euros et d’une provision pour charges de 170 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1325,81 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [G] le 8 novembre 2023.

Par assignation du 5 décembre 2024, la société SOLIHA PROVENCE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire obtenir la résiliation du bail, par conséquent être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [G] sous astreinte de 50 euros par jour de retard et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7573,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, l’exécution forcée devant être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier à ses frais.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 28 janvier 2025, la société SOLIHA PROVENCE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la dette à 8292,69 euros au 31 décembre 2024. La société SOLIHA PROVENCE considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [V] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SOLIHA PROVENCE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 novembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1325,81 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Seuls les versements de l’allocation logement apparaissent au décompte.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 janvier 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SOLIHA PROVENCE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SOLIHA PROVENCE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 202, Mme [V] [G] lui devait la somme de 8292,69 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [V] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7573,35 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 693,46 euros (le contrat d’assurance et d’entretien de chauffage n’était pas produits aux débats).

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SOLIHA PROVENCE ou à son mandataire.

En revanche, la demande de libération des lieux sous astreinte apparait non justifiée et disproportionnée, eu égard au prononcé d’une indemnité d’occupation.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, avec seulement des versements CAF, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 mai 2016 entre la société SOLIHA PROVENCE anciennement dénommée PACT BOUCHES DU RHÔNE, d’une part, et Mme [V] [G], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 7 janvier 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [V] [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [V] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [V] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 693,46 euros (six cent quatre-vingt-treize euros et quarante-six centimes) par mois, provisions sur charge inclus,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, sur justificatifs par courrier recommandé à la défenderesse en cas d’indexation ou régularisation, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

REJETTE toutefois la demande de condamnation sous astreinte,

CONDAMNE Mme [V] [G] à payer à la société SOLIHA PROVENCE la somme de 8292,69 euros (huit mille deux cent quatre-vingt-douze euros et soixante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7573,35 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE la société SOLIHA PROVENCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [G] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 novembre 2023 et celui de l’assignation du 5 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière La juge