TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffiers : Madame ALI, lors des débats

Madame BOINE, lors du délibéré

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :

Le 09 avril 2026

à M^e DEFENDINI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 avril 2026

à M. [L]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06241 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7D2S

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [L]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [U] [L]

demeurant [Adresse 3] Résidence [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 août 2022, EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD a consenti un bail d’habitation à M. [W] [L] et Mme [U] [L] sur des locaux situés au [Adresse 5] [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 411,44 euros.

Par actes de commissaire de justice du 28 avril 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 605,40 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [W] [L] et Mme [U] [L] le 22 avril 2025.

Par assignations du 30 octobre 2025, EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [L] et Mme [U] [L] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 109,93 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 janvier 2026, EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [W] [L] ne conteste pas le montant de la dette ; indique avoir repris le paiement d’au moins un loyer intégral avant l’audience ; sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire durant lesdits délais.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [U] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 28 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 605,40 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 juin 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [W] [L] et Mme [U] [L] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 60 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [W] [L] et Mme [U] [L] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 janvier 2026, M. [W] [L] et Mme [U] [L] lui devaient la somme de 3 153,65 euros.

A l’audience, M. [W] [L] fait valoir deux paiements de 457,87 euros et de 585,85 euros, ramenant la dette à la somme de 2 109,93 euros. Soustraction faite des frais de procédure, ladite dette s’élève à 2 033,57 euros.

M. [W] [L] et Mme [U] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [L] et Mme [U] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien de non-respect des délais de paiement, de reprise des effets de la clause résolutoire et de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 585,85 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [W] [L] et Mme [U] [L] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [L] et Mme [U] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 août 2022 entre EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, d’une part, et M. [W] [L] et Mme [U] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] [Adresse 6] est résilié depuis le 29 juin 2025,

CONDAMNE solidairement M. [W] [L] et Mme [U] [L] à payer à EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD la somme de 2 033,57 euros (deux mille trente-trois euros et cinquante-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [W] [L] et Mme [U] [L] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 33 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros (soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [L] et Mme [U] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 juin 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [L] et Mme [U] [L] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [W] [L] et Mme [U] [L] seront solidairement condamnés à verser à EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD une indemnité d’occupation mensuelle de 585,85 égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD de dommages et intérêts pour résistance abusive,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [W] [L] et Mme [U] [L] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 28 avril 2025 et celui desassignations du 30 octobre 2025.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge