Tribunal Judiciaire de Rouen, Annexe rue de crosne, 27 avril 2026, n° 25/01478

TJ Rouen 27 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Rouen, annexe rue de crosne, 27 avr. 2026, n° 25/01478
Numéro(s) :	25/01478
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	7 mai 2026
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Texte intégral

DOSSIER N° RG 25/01478

N° Portalis DB2W-W-B7J-NIVT

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDEUR :

OPH HABITAT 76

112 boulevard d’Orléans

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par Mme [X], munie d’un mandat spécial

DEFENDEUR :

M. [J] [N]

33 rue Jules Guesde

Appt 002 – Esc 02 – Etg 02

76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 06 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2022,avec prise d’effet au 28 novembre 2022, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [J] [N] un logement situé 33 rue Jules Guesde, ESC 02 – ETA 02 – Appartement 002, SOTTEVILLE LES ROUEN (76300), moyennant un loyer mensuel initial de 343,61 euros, outre une provision sur charges.

Par saisine électronique reçue le 25 juin 2024, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [J] [N].

Un commandement de payer la somme en principal de 2 153,93 du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié au locataire le 1 avril 2025.

Par acte du 7 août 2025, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [J] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [J] [N] par acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement de payer en date du 1 avril 2025 ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers et donc l’inexécution des clauses contractuelles ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de Monsieur [J] [N] ainsi que celle de tous biens et occupants de son chef des lieux occupés, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Monsieur [J] [N] au paiement de la somme principale de 3 429,83 euros arrêtée au 29 juillet 2025 et comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au mois de juillet inclus selon décompte ci-joint, avec intérêts au taux légal à compter du 1 avril 2025, date du commandement de payer les loyers, et de tous les loyers dus et impayés au jour du jugement ;

— Condamner Monsieur [J] [N] au paiement des pénalités OPS pour défaut de retour de l’enquête au requérant ;

— Condamner Monsieur [J] [N] au paiement de l’assurance facturée depuis février 2024 à janvier 2025 puis d’avril 2025 à juillet 2025, pour raison d’absence d’attestation d’assurance locative fournie par le requis, malgré les courriers de rappel envoyés par le requérant ;

— Condamner Monsieur [J] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [J] [N] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [J] [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la dénonciation au Préfet de la Seine-Maritime.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 13 août 2025.

À l’audience du 6 mars 2026, l’OPH HABITAT 76, dûment représenté, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise la dette d’un montant de 5 677,77 euros arrêtée au 19 février 2026. Un accord a été trouvé lors de l’audience entre les parties sur un paiement de 100 euros par mois en supplément du loyer résiduel d’un montant de 80 euros.

Monsieur [J] [N], comparant en personne, fait valoir qu’il a 4 enfants à charge et qu’une condamnation pénale à son encontre vient de se terminer. Il demande à bénéficier de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Il s’accorde avec le bailleur en proposant un paiement de 100 euros en plus par mois en supplément du loyer résiduel.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’OPH HABITAT 76 justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 13 août 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH HABITAT 76 le 25 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [J] [N] le 1 avril 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler cette dette.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 2 juin 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 juin 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’OPH HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 verse aux débats un décompte arrêté au 19 février 2026, échéance du mois de janvier incluse, dont il ressort que la dette est de 5 677,77 euros après déduction des frais de procédure d’un montant de 210,81 euros.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 76,20 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [J] [N] le 28 septembre 2023 et le 16 novembre 2023, pour lui demander de répondre à l’enquête OPS.

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 74,32 euros.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté des bauxleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Monsieur [J] [N] le 20 décembre 2023 et le 20 janvier 2025, pour lui demander d’adresser une attestation d’assurance en cours de validité.

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire.

La dette actualisée s’élève donc à 5 527,25 euros.

Monsieur [J] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de le condamner à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 5 527,25 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 1 avril 2025 sur la somme de 2 153,93 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Il ressort du dernier décompte versé que Monsieur [J] [N] n’a pas repris le paiement du loyer courant. Monsieur [J] [N] demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, les parties se sont mises d’accord lors de l’audience sur le paiement d’un montant de 100 euros par mois en supplément du loyer résiduel d’un montant de 80 euros.

Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Monsieur [J] [N] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 2 juin 2025 jusqu’à complète libération des lieux.

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [J] [N] qui succombe, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [J] [N] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’OPH HABITAT 76 recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 22 novembre 2022 concernant le logement situé 33 rue Jules Guesde, ESC 02 – ETA 02 – Appartement 002, SOTTEVILLE LES ROUEN (76300), donné en location à Monsieur [J] [N] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 2 juin 2025 ;

DIT que Monsieur [J] [N] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 5 527,25 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 1 avril 2025 sur la somme de 2 153,93 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [J] [N] à s’acquitter de cette somme en 35 versements de 100 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 36 versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [J] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITAT 76 pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Monsieur [J] [N] soit condamné à verser à l’OPH HABITAT 76 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 2 juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1 avril 2025, de la signification de l’assignation du 7 août 2025, de sa dénonciation à la CAF et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE