DOSSIER N° RG 25/01310 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NHH7

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN DERNIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 11 MAI 2026

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DEMANDERESSE :

Mme [G] [B]

35 Rue Jean Baptiste Clement

76140 LE PETIT-QUEVILLY

comparant

DEFENDERESSE :

SA SEINE HABITAT

20 rue François Mitterrand

BP 204

76140 LE PETIT QUEVILLY

Représentant : Maître Dominique GAUTIER de la SCP VANDENBULCKE DUGARD GAUTIER, avocats au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 09 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 mai 2023, la SA SEINE HABITAT a donné à bail à Madame [G] [B] un appartement situé 39, Rue Martial Spinneweber – appartement 25 – Immeuble Camus au PETIT QUEVILLY (76) , pour un loyer mensuel de 349,35 euros, outre des provisons sur charges.

Un dépôt de garantie, équivalent à un mois de loyer mensuel, a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 12 mai 2023.

L’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 21 février 2025.

Madame [G] [B] a saisi un conciliateur de justice afin de se voir restituer la somme de 339,87 euros au titre du dépôt de garantie.

La tentative de conciliation s’est soldée par un constat d’échec en date du 11 juillet 2025, faute d’accord entre Madame [G] [B] et la SA SEINE HABITAT.

Par requête du 17 juillet 2025 enregistrée au greffe en date du 23 juillet 2025, Madame [G] [B] a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de condamner la SA SEINE HABITAT au paiement des sommes suivantes :

—  239 euros au titre de la restitution du dépot de garantie ainsi que 174,50 euros au titre de la majoration légale de 10% ;

—  101,13 euros au titre de la régularisation de charges ;

—  450 euros au titre de la régularisation d’eau injustifiée ;

—  800 euros à titre de dommages et intérêts.

À l’audience du 9 mars 2026, Madame [G] [B], comparant en personne, reprend les demandes formulées dans sa requête.

Elle explique que le logement était insalubre et que de nombreuses fuites d’eau sont survenues pendant un an.

Elle expose que le dépôt de garantie ne lui a été restitué que partiellement, à hauteur de 110,13 euros et sollicite ainsi la restitution du reliquat de son dépot de garantie ainsi que l’application de la majoration légale de 10% prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle précise qu’il y a eu une nouvelle régularisation de charges d’eau de 425,84 euros, sans que la SA SEINE HABITAT ne produise les factures.

Elle indique avoir payé ses loyers tous les mois, y compris celui de février 2025.

Dans ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience du 9 mars 2026, la SA SEINE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— condamner Madame [G] [B] au paiement des sommes suivantes :

—  299,78 euros au titre du solde de loyers et charges ;

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Madame [G] [B] à supporter les entiers dépens ;

— condamner Madame [G] [B] au paiement de la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— débouter Madame [G] [B] de l’intégralité de ses demandes.

La SA SEINE HABITAT fait valoir que la somme de 110,13 euros, sur le dépôt de garantie, a été restituée le 7 mars 2025 à la locataire et que le reliquat du dépot de garantie non restitué a permis de solder le loyer non payé du mois de février 2025. Elle précise que la locataire paie à échéance échue et non à échoir et que les échéances sont quittancées à terme échu.

Elle fait valoir que la locataire reste redevable d’une somme de 299,78 euros à son égard au titre de la régularisation de charges du 14 avril 2025.

S’agissant de la régularisation d’eau injustifiée, elle indique que la somme a été imputée sur l’échéance de novembre 2024 comme en atteste la production de l’avis d’échéance pour le mois de novembre 2024.

Elle sollicite que Madame [B] soit déboutée de sa demande de dommages et intérêts ne justifiant d’aucun préjudice mais sollicite des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil eu égard au fait que la locataire a multiplié les contestations en dépit du fait qu’elle reste redevable d’unes somme d’argent et que ses demandes sont abusives.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Par exception, il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Aux termes du même article, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

L’objet du dépôt de garantie est ainsi de garantir l’exécution des obligations locatives par le locataire telle qu’elles résultent du contrat de bail. Il porte par conséquent sur le non-paiement du loyer et des charges, mais également sur les dépenses qui pourraient résulter de la remise en état du logement à la fin du bail.

De plus, il appartient au bailleur de restituer le dépôt de garantie au locataire dans son intégralité, à moins qu’il ne justifie que des sommes lui resteraient dues par le locataire, étant précisé que c’est au bailleur et non au preneur d’apporter la preuve des justificatifs de la somme retenue.

En l’espèce, il est constant que le montant du dépôt de garantie n’a été restitué que partiellement, à hauteur de 110,13 euros, à Madame [G] [B] le 7 mars 2023.

Par conséquent, Madame [G] [B] conteste la retenue de 239,22 euros effectuée par la SA SEINE HABITAT.

La SA SEINE HABITAT explique avoir déduit du total le loyer impayé de février 2025 tandis que Madame [G] [B] indique avoir payé ses loyers tous les mois, y compris celui de février.

En réalité, une confusion semble avoir eu lieu concernant le mode de paiement du loyer entre terme échu et à échoir. Il ressort du bail d’habitation conclu entre Madame [G] [B] et la SA SEINE HABITAT que le paiement du loyer se fait à terme échu, c’est-à-dire pour le mois venant de s’écouler, à la fin de chaque mois ou au plus tard le 5 du mois suivant. Si Madame [G] [B] a bien effectué un paiement le 5 février 2025, elle a en réalité réglé le loyer du mois de janvier, et non celui de février. Cela se matérialise de manière apparente par la mention « échéance janvier 2025 » présente dans l’avis d’échéance de février 2025 ainsi que dans l’extrait du compte locataire de Madame [G] [B]. Cette dernière n’a alors pas réglé le loyer de février 2025, pensant l’avoir déjà fait en procédant au virement du 5 février 2025.

C’est donc dans son bon droit que la SA SEINE HABITAT a déduit du dépôt de garantie la somme due au titre du loyer impayé du mois de février 2025, restituant la somme de 110,13 euros à Madame [G] [B] au titre du dépôt de garantie. La restitution du dépôt de garantie ayant été réalisée, aucune pénalité de retard ne peut être prononcée.

Dès lors, il y a lieu de rejeter les demandes de Madame [G] [B] en restitution du dépôt de garantie et en paiement de pénalités de retard.

Sur la demande en paiement au titre de la régularisation des charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA SEINE HABITAT produit un décompte actualisé, en date du 20 janvier 2026, faisant état d’une dette locative de 299,78 euros.

Madame [G] [B] demande le remboursement de deux sommes : un trop perçu de charges à hauteur de 101 euros, ainsi qu’une régularisation d’eau dite injustifiée de 450 euros.

S’agissant tout d’abord de la somme de 101 euros, la SA SEINE HABITAT produit un relevé individuel de régularisation de charges du 14 avril 2025 indiquant que la somme de 101 euros sera déduite de l’échéance d’avril 2025. Il ne s’agit donc pas, comme le déclare Madame [G] [B], d’un trop perçu de charges mais bien d’une régularisation annuelle de charges. Il ressort d’ailleurs de l’extrait de compte de Madame [G] [B] en date du 20 janvier 2026 que la somme en question figure à son crédit et non à son débit.

Concernant la régularisation d’eau dite injustifiée de 450 euros relative à la période de 2023 à 2024, la SA SEINE HABITAT verse aux débats le relevé individuel de régularisation de charges de novembre 2024 indiquant que la somme de 251,15 euros sera ajoutée à l’échéance de novembre 2024. Or, le montant demandé par Madame [G] [B], c’est-à-dire 450 euros, ne correspond pas à cette régularisation. En outre, contrairement à ce que Madame [G] [B] prétend, la régularisation annuelle est justifiée par les relevés de consommation d’eau indiqués sur le relevé individuel de régularisation de charges de novembre 2024.

Par ailleurs, il ressort des pièces communiquées par la SA SEINE HABITAT qu’il a été procédé à une régularisation de charges en novembre 2025 à hauteur de 400,78 euros, ce qui a fait s’élever le montant de la dette à 299,78 euros. La SA SEINE HABITAT produit également les relevés de consommation d’eau justifiant ladite régularisation.

Dès lors, au vu des éléments évoqués ci-dessus et de l’absence d’éléments contraires communiqués par Madame [G] [B], il convient de rejeter l’ensemble des demandes en remboursement de charges de Madame [G] [B] et d’accueillir la demande en paiement de la SA SEINE HABITAT.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [B] à payer à la SA SEINE HABITAT la somme de 299,78 euros, au titre des loyers et charges dus au 20 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demandes de dommages et intérêts de Madame [G] [B]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, Madame [G] [B], d’une part, déclare avoir subi un préjudice moral considérable, constitué par un sentiment de stress et d’humiliation, résultant du comportement qualifié de diffamatoire, injuste et malhonnête de la SA SEINE HABITAT. Cependant, elle ne communique aucune pièce venant attester de la réalité de ce préjudice ou d’une faute commise par la SA SEINE HABITAT. Il ne ressort de la procédure aucun élément venant appuyer cette demande.

Dès lors, Madame [G] [B] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SA SEINE HABITAT

L’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts que dans le cas d’une faute commise ou de mauvaise foi.Le droit d’exercer une action en justice ou une voie de recours ne dégénère en abus, en vertu de l’article 1240 du code civil, que s’il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l’appréciation de son droit qui ne saurait résulter du seul rejet de ses prétentions.

La SA SEINE HABITAT invoque un préjudice reposant sur la mobilisation de son personnel pour faire face aux réclamations dites abusives de Madame [G] [B]. De la même manière, elle ne communique aucune pièce venant attester de la réalité d’un tel préjudice.

Il n’est démontré aucun abus de la part de Madame [G] [B] , de telle sorte que la SA SEINE HABITAT sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les autres demandes

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [B] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Madame [G] [B] à payer à la SA SEINE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de restitution du dépôt de garantie de Madame [G] [B] ;

REJETTE la demande en paiement de pénalités de retard de Madame [G] [B] ;

REJETTE la demande de remboursement des charges de Madame [G] [B] ;

CONDAMNE Madame [G] [B] à payer à la SA SEINE HABITAT la somme de 299,78 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Madame [G] [B] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SA SEINE HABITAT ;

CONDAMNE Madame [G] [B] à payer à la SA SEINE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [B] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE