N° RG 25/00030 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5XN2 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [T] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Solen PATAOU, avocat au barreau de LORIENT substitué par M^e Perrine SARREO, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEURS :

Madame [L] [X] épouse [G], demeurant [Adresse 3] [Adresse 7] [Adresse 5]

représentée par M^e Mariama CONDE, avocat au barreau de LORIENT substitué par M^e Damien GUILLOU, avocat au barreau de LORIENT

Monsieur [I] [G], demeurant [Adresse 4] [Adresse 7] [Adresse 6]

représenté par M^e Mariama CONDE, avocat au barreau de LORIENT substitué par M^e Damien GUILLOU, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 06 Novembre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 11 Décembre 2025 contradictoirement et en premier ressort.

Le 11/12/2025 :

Exécutoire à M^e Solen PATAOU

Copie à M^e Mariama CONDE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 novembre 2018, Monsieur [T] [E] a donné à bail à Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] un bien immobilier à usage d‘habitation sis [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 781,56 euros, charges comprises.

Par acte sous seing privé en date du 19 novembre 2018, Monsieur [T] [E] a donné à bail à Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] un garage pour un loyer mensuel de 42,83 euros.

Par lettre recommandée en date du 14 février 2024, Monsieur [T] [E] a délivré à Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] congé pour vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, Monsieur [T] [E] a fait assigner Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 6 février 2025 pour voir constater la validité du congé délivré, l’expulsion des locataires et obtenir différentes condamnations en paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] ont quitté les lieux le 10 mars 2025, un état des lieux contradictoire de sortie ayant été réalisé à cette date.

Pour les motifs exposés dans ses dernières écritures, dont le bénéfice a été sollicité par son conseil, lors de l’audience du 6 novembre 2025, Monsieur [T] [E] sollicite de la juridiction de:

— condamner Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 265,93 euros pour la période du 1er mars au 10 mars 2025,

— condamner Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] à lui payer la somme de 4499,60 euros TTC au titre des réparations du logement, à titre de préjudice matériel, déduction faite du dépôt de garantie à hauteur de 655 euros,

— condamner Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] à lui payer la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudice confondues,

— condamner Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— s’entendre maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonosbtant toute voie de recours et sans caution, par application des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile,

— débouter Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— débouter Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] de leurs demandes contraires, y compris des éventuelles demandes de délais de paiement.

Pour les raisons développés dans leurs dernières écritures, Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G], représentés par leur conseil à l’audience, ont sollicité de la juridiction de:

— débouter Monsieur [E] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— constater que le congé pour vente qui leur a été délivré le 14 février 2024 avec effet au 19 novembre 2024 est nul et sans effet,

— juger les offres de relogement non sérieuses,

— déclarer la procédure entamée par Monsieur [E] d’abusive,

— condamner Monsieur [E] à leur payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,

— condamner Monsieur [E] à leur verser la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi pour procédure abusive,

— condamner Monsieur [E] à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître CONDE,

— condamner Monsieur [E] aux dépens de justice.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la validité du congé délivré:

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le II de l’article prévoit que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Monsieur [T] [E]fait valoir que le congé délivré respecte les règles de fond et de formes prescrites par les textes. Il précise que le congé a bien été délivré par lettre recommandée. Il ajoute que l’annexion au congé de la notice d’information sur la loi ALUR n’est pas prescrite par la loi à peine de nullité. Il précise que le garage n’est pas mentionné dans l’offre de vente car il sera vendu séparément du logement et qu’il a parfaitement respecté son obligation de proposer une offre de relogement au locataire protégé. Il ajoute que les 5 offres de relogement ont été refusées aux locataires sans motif sérieux.

Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] font état de la nullité du congé délivré. A l’audience, ils maintiennent leur grief relatif à l’absence de la notice d’information relative à la ALUR avec le congé délivré qui selon eux leur a causé de graves et irrémédiables préjudices. Ils ajoutent que le garage, qui fait l’objet d’un contrat de location distinct, n’a pas été mentionné dans l’acte de vente. Enfin, Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] estiment que les offres de relogement qui ont été faites ne sont pas sérieuses.

En l’espèce, Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] font état de plusieurs griefs au soutien de leur demande d’annulation du congé délivré.

S’ils font état de l’absence de la notice d’information relative à la loi ALUR avec le congé délivré, il n’est pas contesté par les parties que l’annexion au congé délivré de cette notice n’est pas prescrite à peine de nullité. Par ailleurs, s’ils estiment que cette absence leur a causé un grave préjudice, force est de relever qu’ils ne justifient pas d’éléments précis au soutien de ces alégations étant précisé que la procédure a été respectée. Dès lors, ce moyen est inopérent.

Par ailleurs, s’ils font grief au congé de ne pas mentionner le garage, il ne peut qu’être relevé que ce garage, qui a fait l’objet d’un acte de location distinct, n’est pas concerné par la vente du bien immobilier puisqu’il sera vendu séparément. Dès lors, ce moyen est également inopérant.

Enfin, il est fait état par les locataires du caractère non sérieux des offres de relogement qui leur ont été faites. Ces affirmations ne sont pas corroborées par des éléments précis. Il est justifié par le propriétaire de l’existence de 5 offres de relogement transmises pendant le délai de péavis. Les critiques qu’ils développent au sujet des offres transmises n’apparaissent pas de nature à établir le bien fondé de leurs allégations alors que les offres transmises correspondent aux caractéristiques globales du logement loué. En conséquence, ce moyen est non fondé.

Dès lors, il convient de constater que le congé qui a été délivré par Monsieur [T] [E] est valable sur le fond et sur la forme. Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] seront donc déboutés de leur demande d’annulation du congé délivré.

Sur la réclamation au titre de l’indemnité d’occupation impayée:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [T] [E] sollicite de la juridiction la condamnation de Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] à lui verser la somme totale de 265,93 euros au titre du paiement de l’indemnnité d’occupation impayée pour la période du 1er au 10 mars 2025. Il produit à l’appui de sa demande un décompte de la créance.

Présents à l’audience, Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] n’ont formulé aucun moyen opposant à la demande.

Ils seront donc condamnés à payer à Monsieur [T] [E] la somme de 265,93 euros au titre de l’indemnité d’occupation impayée, pour la période du 1er au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Monsieur [T] [E] sollicite l’octroi d’une somme de 4499,60 euros TTC au titre des dégradations locatives consistant en la dégradation des murs.

Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] s’opposent à la demande. Ils expliquent que le jaunissement est liéà une absence de fonctionnement de la VMC.

En l’espèce, il est produit aux débats à l’appui de la demande l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie tous les deux contradictoire. Si la comparaison entre ces deux pièces laisse apparaître un jaunissement des murs, il n’est pas possible d’imputer ce jaunissement à la nicotine au vu des seules pièces produites aux débats. Au regard de la durée d’occupation des lieux, ce jaunissement peut être en lien avec l’usage des lieux.

Au vu de ces éléments, il convient de relever que Monsieur [T] [E] ne justifie pas du bien fondé de sa demande au titre des réparations du logement. Il sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de principe que l’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières ne rendant fautif.

En l’espèce, il n’est produit aux débats aucun élément de nature à Monsieur [T] [E] auraiT abusivement usé de son droit à agir en justice.

Monsieur [T] [E] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demandes reconventionnelles:

Sur le caractère abusif de la procédure:

Selon l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] ont été déboutés de leur demande d’annulation du congé pour vente délivré par le bailleur, les offres de relogement ayant été notamment jugées comme sérieuses et répondant aux exigences de la loi.

Dès lors, il n’est produit aux débats aucun élément de nature à justifier du caractère abusif de la procédure.

Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] seront donc déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice financier:

Selon l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

En l’espèce, Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] qui succombent dans leurs demandes d’annulation du congé pour vente délivré par le propriétaire et qui ne justifient pas plus du caractère abusif de la procédure engagée par le bailleur ne justifient pas de l’existence d’une faute commise par ce dernier. Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral:

Selon l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

En l’espèce, Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] qui succombent dans leurs demandes d’annulation du congé pour vente délivré par le propriétaire et qui ne justifient pas plus caractère abusif de la procédure engagée par le bailleur ne justifient pas de l’existence d’une faute commise par ce dernier. Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] seront donc déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront la charge des dépens et seront condamnés à payer à Monsieur [T] [E] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Déclare valable le congé délivré par Monsieur [T] [E] à Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] le 14 février 2024.

Condamne Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] à verser à Monsieur [T] [E] la somme de 265,93 au titre de l’indemnité d’occupation pour la épriode du 1er au 10 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Monsieur [T] [E] de sa demande au titre des réparations du logement.

Déboute Monsieur [T] [E] de sa demande de dommages et intérêts.

Déboute Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] de l’ensemble de leurs demandes.

Condamne Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] à payer à Monsieur Monsieur [T] [E] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [L] [G] et Monsieur [I] [G] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT