DOSSIER N° RG 26/00007

N° Portalis DB2P-W-B7K-E5H7

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 24 MARS 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Hélène BIGOT, présidente du Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDERESSE :

La S.A.R.L. O’TOP ACCESS

immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le n° 843 519 083,

dont le siège social est sis ZA du Puits d’Ordet 73190 CHALLES LES EAUX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Erick EME de la SELARL EME & CUTTAZ AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y]

née le 13 Juin 1969 à ABAETUBA (Brésil),

entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne “Brasil Butterfly Studio”, immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°797 521 523 et demeurant 1001 rue des Bois 73000 CHAMBÉRY

représentée par Maître Damien DEGRANGE, avocat au barreau de CHAMBERY

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DEBATS :

A l’audience publique du 24 Février 2026, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 24 Mars 2026, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Hélène BIGOT, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y] exerce en tant qu’entrepreneur individuel une activité d’enseignement de pole dance.

Elle a signé, le 1er décembre 2016, un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux d’une durée de trois années avec Monsieur, [I], [F] agissant au nom, pour le compte et en sa qualité de président de la SAS SOCIETE NOUVELLE OPEN CLUB, portant sur un local commercial de 105 m² situé dans l’ensemble immobilier à usage de complexe sportif et de loisirs OPEN CLUB sis ZAC du Puits d’Ordet 73190 CHALLES LES EAUX moyennant un loyer annuel de 12.000 euros hors taxes et hors charges, ramené d’un commun accord à 9.600 euros hors taxes et hors charges pour la première année soit du 1er décembre 2016 au 30 novembre 2017, payable mensuellement et d’avance au plus tard le 5 de chaque mois soit, en douze échéances de 1.000 euros hors taxes et de 800 euros hors taxes pour la première année de location.

Le 9 novembre 2018, la SOCIETE NOUVELLE OPEN CLUB a cédé à la SARL O’TOP ACCESS, le fonds de commerce.

Dans le même temps les personnes participant à la constitution de la société O’TOP ACCESS ont constitué la SCI OPEN CLUB qui s’est portée acquéreur des locaux dans lesquels s’exerçait les activités de la salle de sport et qui allait ensuite poursuivre le bail commercial consenti à la société O’TOP ACCESS.

Un second bail dérogatoire a été régularisé pour la même durée le 1er décembre 2018 entre Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y] et Monsieur, [M], [Q] agissant au nom et pour le compte et en sa qualité de gérant de la Société O’TOP ACCESS.

Estimant Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y] occupante sans droit ni titre, la SARL O’TOP ACCESS a adressé une mise en demeure à Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y] selon courrier du 22 janvier 2025. Après, différents échanges de courriers, par courriel du 15 septembre 2025, la SARL O’TOP ACCESS a informé la clientèle de Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y] de l’arrêt de son activité et notifié à celle-ci, par courrier du 16 septembre 2025, la fin de son occupation avec annonce d’un changement des serrures à compter du 28 novembre 2025 et mise à disposition du matériel entreposé.

Suivant ordonnance en date du 19 septembre 2025, la Présidente du tribunal judiciaire de Chambéry a autorisé Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y] à faire délivrer une assignation en référé d’heure à heure à l’encontre de la SCI OPEN CLUB et la SARL O’TOP ACCESS.

Par ordonnance de référé du 3 octobre 2025, la SCI OPEN CLUB a été mise hors de cause et la SARL O’TOP ACCESS a été enjointe de cesser toute menace d’expulsion ou entrave à la jouissance paisible du local exploité par Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y], sous astreinte, et condamnée à lui verser 15.000 euros à titre provisionnel, 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Le 22 octobre 2025, la SARL O’TOP ACCESS a fait signifier à Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y] un commandement de payer la somme de 76.608,88 euros au titre des loyers impayés visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir. Le même jour, elle lui a également fait délivrer un commandement pour défaut d’assurance.

Suivant exploit du commissaire de justice du 9 janvier 2026, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SARL O’TOP ACCESS a fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne BRASIL BUTTERFLY STUDIO sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, des articles 1193, 1194 et 1231 du Code civil et de l’article L.143-2 du Code de commerce aux fins de résiliation d’un bail commercial.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 26/00007.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2026 puis renvoyée à la demande des parties jusqu’à celle du 24 février 2026.

Par conclusions notifiées par RPVA le 23 février 2026, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SARL O’TOP ACCESS demande au Juge des référés de :

A titre principal,

— DIRE que les contestations soulevées par Madame, [Y], ne sont pas sérieuses,

— DECLARER, par conséquence, la SARL O’TOP ACCESS recevable et bien-fondée dans ses demandes, et en conséquence,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 1er décembre 2016 à la date du 23 novembre 2025, à défaut d’apurement de la dette locative par Madame, [E], [Y] dans le mois suivant la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire intervenue le 22 octobre 2025,

— DECLARER Madame, [E], [Y] occupante sans droit ni titre depuis le 23 novembre 2025 du local à CHALLES-LES-EAUX (73190) – Za du Puits d’Ordet,

— ORDONNER l’expulsion de Madame, [E], [Y] et de celle de tout occupant de son chef des locaux loués et ce en cas de besoin, avec le concours de la force publique,

— CONDAMNER Madame, [E], [Y] à verser à la SARL O’TOP ACCESS la somme provisionnelle de 76.608,88 € au titre des engagements contractuels non respectés,

— CONDAMNER Madame, [E], [Y] à verser à la SARL O’TOP ACCESS, à compter de la date de la résiliation du bail, soit le 23 novembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une somme égale au montant du dernier loyer et ce, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle,

A titre subsidiaire,

— DEBOUTER en totalité Madame, [E], [Y] de sa demande reconventionnelle,

En tout état de cause,

— CONDAMNER Madame, [E], [Y] à verser à la SARL O’TOP ACCESS la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame, [E], [Y] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, du commandement pour défaut d’assurance et justificatif de qualification professionnelle ainsi que celui correspondant à l’édition de l’état des inscriptions.

Par conclusions notifiées par RPVA le 23 janvier 2026, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Madame, [E], [Y] demande au Juge des référés de :

— DECLARER Madame, [E], [Y] recevable et bien fondée dans ses demandes et, en conséquence,

— REJETER l’intégralité des demandes présentées par la SARL O’TOP ACCESS en raison de la caducité des baux dérogatoires des 1er décembre 2016 et 1er décembre 2018, de l’absence de qualité de propriétaire bailleur de la SARL O’TOP ACCESS, des torts de celle-ci, du paiement des loyers courants par les cotisations perçues directement des clientes de Madame, [E], [Y] jusqu’au mois de septembre 2025 et de la consignation sur compte CARPA des loyers postérieurs au 1er octobre 2025,

— JUGER que Madame, [E], [Y] subit une entrave à la jouissance paisible de son local du fait du verrouillage de la porte principale d’accès par la SARL O’TOP ACCESS en dehors de ses heures d’ouverture et du tourniquet installé par cette dernière dans le hall d’accueil, au pied de l’escalier donnant accès au local exploité par Madame, [E], [Y],

— CONDAMNER la SARL O’TOP ACCESS, sous astreinte provisoire de 1.000 € à titre par jour de retard passé le délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, à supprimer toute entrave d’accès de Madame, [E], [Y] et de ses clientes au local commercial exploité au sein du complexe sportif « LE OOB » (porte principale d’accès et tourniquet dans le hall d’accueil),

— CONDAMNER la SARL O’TOP ACCESS à verser à Madame, [E], [Y] la somme provisionnelle de 5.000 € à valoir sur son préjudice d’exploitation postérieur à l’ordonnance de référé du 3 octobre 2025,

— CONDAMNER la SARL O’TOP ACCESS à verser la somme de 4.000 € à Madame, [E], [Y] en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SARL O’TOP ACCESS aux entiers dépens, qui comprendront le coût des procès-verbaux de constats de commissaire de justice des 27 novembre 2025 et 18 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle aux demandes de la SARL O’TOP ACCESS

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 1199 du Code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

Aux termes de l’article L145-5 du Code de commerce à l’expiration de la durée autorisée des baux dérogatoires, si le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

En l’espèce, la SARL O’TOP ACCESS sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y], sa condamnation au paiement provisionnel de la somme de 76.608,88 euros, ainsi que la communication de justificatifs d’assurance et de qualification professionnelle.

En premier lieu, le régime juridique applicable aux relations entre les parties est, lui-même, discuté, Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y] soutenant qu’à l’issue des baux dérogatoires et de son maintien dans les lieux, un bail soumis au statut des baux commerciaux est né. Ce point, qui porte sur la nature même du titre d’occupation et sur le cadre juridique applicable, excède l’évidence requise en référé.

En deuxième lieu, la SARL O’TOP ACCESS ne saurait se prévaloir indistinctement des baux des 1er décembre 2016 et 1er décembre 2018 comme s’ils se confondaient. De surcroît, n’étant pas signataire du bail du 1er décembre 2016, la SARL O’TOP ACCESS ne justifie pas de sa qualité à agir sur le fondement de cette convention. À supposer même qu’elle puisse se prévaloir du bail dérogatoire du 1er décembre 2018 signé avec Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y], encore lui appartient-il de démontrer, avec l’évidence requise en référé, que ce contrat est de nature à justifier les prétentions qu’elle forme aujourd’hui.

Enfin, la créance locative alléguée à hauteur de 76.608,88 euros apparaît elle-même sérieusement contestable, tant dans son principe que dans son montant, au regard du bail sur lequel la SARL O’TOP ACCESS fonde ses demandes, des modalités de règlement alléguées par Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y], des paiements qu’elle indique avoir effectués, ainsi que de la consignation invoquée des loyers postérieurs au 1er octobre 2025.

Dès lors, la SARL O’TOP ACCESS ne démontrant pas l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, il sera dit n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande reconventionnelle de Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y]

En l’espèce, Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y] invoque des difficultés d’accès au local qu’elle exploite au sein du complexe sportif, résultant du verrouillage de la porte principale d’accès et de la présence d’un tourniquet dans le hall d’accueil.

Les procès-verbaux de constat des 27 novembre et 18 décembre 2025 font état de difficultés d’accès rencontrées en soirée (pièces n°26 et n°27). Toutefois, ces constatations ont été effectuées à 20 h 15, soit à une heure à laquelle l’accueil du complexe est fermé.

Or, les éléments produits ne permettent pas de déterminer avec suffisamment de certitude quelles étaient, à cette heure, les modalités normales d’accès au complexe pour Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y] et sa clientèle, ni à qui il appartenait d’en assurer l’organisation.

Il sera, par ailleurs observé que, par assignation du 29 janvier 2026, Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y] a saisi le juge de l’exécution afin de voir juger qu’elle subirait une entrave à la jouissance paisible de son local du fait du verrouillage de la porte principale d’accès et du tourniquet installé dans le hall d’accueil. Cette démarche confirme que le différend invoqué s’inscrit dans le prolongement de l’exécution de l’ordonnance de référé du 3 octobre 2025.

Dès lors, les éléments versés aux débats ne permettent pas de caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées par Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y].

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les parties succombant chacune en leurs prétentions, elles supporteront la charge de leur dépens.

En outre, il y a lieu de rejeter leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SARL O’TOP ACCESS,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées par Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y],

DEBOUTONS la SARL O’TOP ACCESS et Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y] de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISONS que la SARL O’TOP ACCESS d’une part et Madame, [E], [O], [H] épouse, [Y] d’autre part, conservent la charge de leurs propres dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT