TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00266

N° RG 24/02108 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FUUU

Le 02 JUIN 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire en formation

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Février 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 02 JUIN 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le deux Juin deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,

Dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par Monsieur [R] [Z], muni d’un pouvoir de représentation,

ET :

Madame [G] [Y] [H],

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

Comparante en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE:

Suivant acte sous seing privé en date du 12 octobre 2021, l’office [Adresse 9] a donné en location à Madame [G] [Y] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] (22) moyennant un loyer mensuel d’un montant de 311,42 euros outre une provision sur charges de 225,85 euros, soit la somme totale de 537,27 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 22 février 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT, venant aux droits de Terre et Baie Habitat suite à fusion, a mis en demeure Madame [Y] [H] de régler la somme de 2 155,10 euros au titre des loyers et charges impayés (le courrier est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé »).

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, un commandement de payer la somme de 2 647,52 euros en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Madame [Y] [H] (acte remis à personne).

Par acte en date du 23 septembre 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de voir :

— Constater, à titre principal, la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire à compter du 26 juin 2024,

— À titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l’obligation de payer les loyers,

— Ordonner l’expulsion de Madame [Y] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement en cause passé le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux au besoin avec le concours de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier,

— Condamner Madame [Y] [H] à lui payer la somme de 3 120,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au 3 septembre 2024,

— Condamner Madame [Y] [H] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 26 juin 2024, jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner la même à lui payer une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la même aux dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation,

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 février 2025.

À cette date, l’office TERRES D’ARMOR HABITAT représenté par Monsieur [R] [Z], suivant pouvoir écrit du 13 février 2025 a maintenu l’ensemble de ses demandes contenues dans l’assignation.

Monsieur [Z] a réactualisé la créance à la somme de 3 937,32 euros suivant décompte arrêté au 25 février 2025 (échéance de janvier 2025 incluse).

Madame [Y] [P] comparu.

Les parties ont été invitées à rencontrer le conciliateur de justice, présent au tribunal.

Au terme de cette conciliation déléguée, les parties ont formalisé un constat d’accord portant sur le rééchelonnement de l’arriéré locatif, arrêté à la somme de 3 298,30 € en principal.

TERRES D’ARMOR HABITAT a déclaré renoncer à sa demande initiale de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Y] [H] a confirmé vouloir régler l’arriéré selon une mensualité de 100 euros par mois. Elle a précisé qu’elle était intérimaire et qu’elle allait déposer un dossier FSL.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction.

MOTIFS :

Sur la recevabilité

TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir saisi la CAF 22 le 7 février 2024 et une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 24 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 24 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du contrat, prévoit que « toutes clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »;

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 12 octobre 2021 entre les parties prévoit une clause résolutoire selon laquelle, en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer et des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer et resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Il est établi que Madame [Y] [H] n’a pas procédé de façon régulière au paiement du loyer et des charges et que le commandement de payer délivré le 25 avril 2024, rappelant la clause résolutoire du bail, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les deux mois de sa signification.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et donc la résiliation du bail à compter du 26 juin 2024.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Après l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à compter de la résiliation, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit ni titre et il est donc redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours.

La créance locative de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 3 298,30 euros en principal (hors frais de procédure), selon le décompte arrêté au 25 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse).

Cette dette n’est contestée ni dans son principe, ni dans son montant par Madame [Y] [H].

Madame [Y] [H] sera donc condamnée au paiement de ladite somme.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.. » et VII « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Sur ce, il est constant que Madame [Y] [P] Ia repris le paiement du loyer courant depuis le mois de décembre 2024 en procédant à un versement de 1 000 euros le 16 décembre 2024 ; qu’elle ouvrait droit à des APL de 143,68 euros et un RLS de 70,07 euros au mois de janvier 2025 ; que le loyer résiduel est donc de 365,37 euros (loyer plein de 579,12 euros) ; qu’elle est actuellement intérimaire.

Avec l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [Y] [H] et de suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En effet, il ressort du constat d’accord des parties élaboré au terme de la conciliation judiciaire déléguée, que Madame [Y] [H] a proposé de rembourser l’arriéré locatif à raison d’une mensualité de 100 euros, à partir du 15 mars 2025, puis le 15 de chaque mois suivant jusqu’à extinction de sa dette.

Il convient de reprendre les termes de cet accord.

Madame [Y] [H] pourra donc s’acquitter de sa dette de loyers et charges et indemnités d’occupation de 3 298,30 euros en principal par des versements mensuels de 100 euros en plus du loyer courant le 15 de chaque mois à compter du 15 mars 2025 et ce jusqu’à extinction de la dette, conformément à l’accord intervenu entre les parties.

A défaut de règlement d’une seule échéance, et quinze jours après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Sur l’expulsion

En cas de non-respect des délais de paiement octroyés,le contrat de bail de Madame [Y] [H] étant résilié, celui-ci devra libérer l’immeuble tant de son chef que de ses biens et de tout occupant de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [H], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 579,12 euros par mois à compter du 26 février 2025 (à partir de l’échéance du mois de février 2025 pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles

TERRES D’ARMOR HABITAT a renoncé à sa demande initialement formée au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens

Madame [Y] [H] partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le procès-verbal de constat d’accord du conciliateur de justice en date du 24 février 2025,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 12 octobre 2021 sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du contrat de bail à la date du 26 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] [H] à payer à l’office TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 3 298,30 euros en principal, selon le décompte arrêté au 25 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] [H] à payer à l’office TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 579,12 euros par mois au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 26 février 2025 (à partir de l’échéance de février 2025 pour tenir compte du décompte ci-dessus) en subissant les augmentations légales et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

ACCORDE à Madame [G] [Y] [H] un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, conformément au constat d’accord formalisé par les parties au terme d’une conciliation judiciaire déléguée en date du 24 février 2025 ;

DIT que Madame [G] [Y] [H] pourra s’acquitter de sa dette de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 3 298,30 euros par des versements mensuels de 100 euros, en plus du loyer courant avant le 15 de chaque mois, à compter du 15 mars 2025 et ce jusqu’à extinction de la dette;

DIT qu’en cas de respect de toutes les échéances, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité entraînera l’exigibilité de l’intégralité de la dette et que la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas de non-respect des délais de paiements octroyés, Madame [G] [Y] [H] devra libérer les lieux, tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

ORDONNE, à défaut de libérer les lieux, l’expulsion de Madame [G] [Y] [H] tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DONNE ACTE à l’office TERRES D’ARMOR HABITAT de sa renonciation à sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] [H] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame Béatrice BREARD, juge des contentieux de la protection et par Madame Célia LAVIOLETTE, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT+ exemplaire constat d’accord

—  1 CCC par LS à [G] [Y] [H] + exemplaire constat d’accord

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture) + exemplaire constat d’accord

—  1 CCC au dossier + exemplaire constat d’accord

Décision classée au rang des minutes + exemplaire constat d’accord