TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT-BRIEUC

Annexe 2

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00342

N° RG 25/00194 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FXUB

Le 30 JUILLET 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 26 Mai 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 30 JUILLET 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le trente Juillet deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Madame [W] [T], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Madame [P] [Z] [D],

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Comparante en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 28 janvier 2014, avec effet au 18 février 2014, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Madame [P] [Z] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer d’origine d’un montant de 299,17 euros par mois, outre une provision pour charges.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [P] [Z] [D] par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 avril 2024 et de régler la somme en principal de 2117,46 euros.

Madame [P] [Z] [D] n’a pas régularisé sa situation d’impayés auprès de son bailleur.

Un commandement de payer la somme de 2538,78 euros en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Madame [P] [Z] [D] le 1er octobre 2024 par acte de commissaire de justice (acte déposé à l’étude).

Par acte du 14 janvier 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [P] [Z] [D] (acte remis à l’étude) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à compter du 2 décembre 2024, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour manquement à l’obligation de payer les loyers.

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [P] [Z] [D] ainsi que celle de tous occupant de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec le concours et l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier,

— Condamner Madame [P] [Z] [D] au paiement de la somme de 3495,62 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtée au 19 décembre 2024,

— Condamner Madame [P] [Z] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges indexées selon les mêmes modalités, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

— Condamner Madame [P] [Z] [D] au paiement d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [P] [Z] [D] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mai 2025.

À cette date, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT représentée par un agent muni d’un pouvoir de représentation, a indiqué que l’attestation d’assurance en cours a bien été fournie. L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT fait état d’une dette de loyers de 4408,03 euros. Il précise que l’APL et le RLS sont suspendus depuis janvier 2025. Il fait valoir que le logement est un T4, ce qui est trop grand pour Madame, mais la mutation est compliquée car les T2 sont les appartements les plus demandés. Il fait état du fait qu’en cas de régularisation, le rappel APL/RLS serait de 1136,56 euros. Le bailleur social indique qu’il n’est pas opposé à un délai de paiement car depuis février 2025, Madame [P] [Z] [D] a repris le paiement du loyer courant et apure sa dette avec un paiement de 44,29 euros. Le bailleur social indique renoncer à l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, Madame [P] [Z] [D] est comparante. Elle explique être dépressive, être suivie par deux assistantes sociales. Elle dit ne plus supporter le quartier et vouloir déménager ; elle a élargi ses demandes autour de [Localité 6]. Elle précise avoir deux enfants majeurs mais que l’un est au RSA et l’autre ne travaille pas. Elle dit que c’est elle qui paie les charges courantes et qu’elle perçoit 1016 euros au titre de l’AAH. Elle affirme que si son loyer était moins important, elle pourrait apurer la dette plus vite. Elle accepte de poursuivre le plan en apurant 50 euros mensuel en plus du paiement du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il en a été porté connaissance à l’audience aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

1–Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes-d’Armor par voie électronique le 15 janvier 2025, soit plus de huit semaines avant l’audience du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir informé la CAF le 22 décembre 2021 de la situation d’impayés de Madame [P] [Z] [D], soit avant la délivrance du commandement de payer du 1er octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation et expulsion est recevable.

2-Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 1er octobre 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de ce commandement de payer.

Madame [P] [Z] [D], présente à l’audience, ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 2 décembre 2024.

3-Sur la condamnation au paiement des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“a) De payer le loyer et les charges […]”

À la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 4408,03 euros (échéance de mai 2025 comprise) en principal et hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens, selon décompte arrêté et actualisé lors de l’audience. Un nouvel extrait de compte arrêté au 5 juillet 2025 fait état d’une dette de loyers de 4763,29 euros, échéance de juin incluse.

Madame [P] [Z] [D] ne conteste pas devoir cette somme.

Madame [P] [Z] [D] sera donc condamnée à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 4763,29 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal minoré à 1% à compter du jugement.

4-Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ».

Madame [P] [Z] [D] a formalisé un accord avec son bailleur pour apurer sa dette, à hauteur de 50 euros par mois, en plus du loyer courant.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT ne s’est pas opposé à l’octroi d’un délai de paiement et a affirmé que Madame [P] [Z] [D] peut obtenir des aides FSL.

Compte tenu des démarches effectuées par Madame [P] [Z] [D] et de l’accord du bailleur, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Madame [P] [Z] [D] pourra s’acquitter de la somme de 4763,29 euros par le versement mensuel de 50 euros en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 X 50 euros=1 750,00 euros), et le solde restant (3 013,29 euros) à la 36ème et dernière échéance.

5-Sur la demande d’expulsion:

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame [P] [Z] [D] devra libérer les lieux tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef ainsi qu’à celle de ses meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément au dispositif ci-dessous.

6-Sur l’indemnité d’occupation:

Madame [P] [Z] [D], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 519,85 euros par mois à compter de juillet 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

7-Sur les demandes accessoires :

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

La partie qui succombe supporte les dépens. Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [P] [Z] [D], comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 2 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] [D] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 4763,29 euros au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 5 juillet 2025, avec intérêt au taux légal minoré à 1% à compter du jugement ;

ACCORDE à Madame [P] [Z] [D] un délai de paiement pendant 36 mois au cours duquel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Madame [P] [Z] [D] pourra s’acquitter de la somme de 4763,29 euros par versement mensuel de 50 euros en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 X 50= 1 750euros), et le solde (3 013,29 euros ) à la 36ème et dernière échéance;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, Madame [P] [Z] [D] devra libérer les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’à défaut elle sera expulsée des lieux dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

CONDAMNE, en ce cas, Madame [P] [Z] [D] à verser à L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 519,85 euros par mois, à compter du mois de juillet 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision;

CONDAMNE Madame [P] [Z] [D] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date et celui de l’assignation 4.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 30 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS à [P] [Z] [D]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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