MINUTE N°25/03138

DOSSIER N° RG 25/00425 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7DQ

JUGEMENT NON QUALIFIEE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 NOVEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

Représentant : M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

Mme [P] [K]

16 Rue du 74 ème régiment d’Infanterie

Apt 2024

76100 ROUEN

non comparant

M. [S] [K]

16 Rue du 74 ème régiment d’Infanterie

Apt 2024

76100 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 19 Septembre 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 novembre 2023, la Société Anonyme d’Économie Mixte CDC HABITAT (S.A.E.M. CDC HABITAT) a donné à bail à Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] un logement (appartement n° 2042) et un emplacement de stationnement (n° P33) situés 16, rue du 74ème Régiment d’Infanterie à ROUEN (76100), pour un loyer mensuel de 809 euros (pour le logement), 30 euros (pour l’emplacement de stationnement) et 126,96 euros de provisions sur charges.

Par notification électronique du 6 novembre 2024, la S.A.E.M. CDC HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, la S.A.E.M. CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] un commandement de payer dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire, pour un montant de 1.945,35 euros, en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025, la S.A.E.M. CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] au paiement :

— de la somme de 2.492,11 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus à la date de résiliation du bail,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 6 février 2025.

À l’audience du 19 septembre 2025, la S.A.E.M. CDC HABITAT, représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 530 euros, selon décompte arrêté au 15 septembre 2025. Elle fait part de son accord quant à l’octroi de délais de paiement aux locataires et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution des défendeurs :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K], cités à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A.E.M. CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A.E.M. CDC HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer la somme de 1.945,35 euros dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 15 novembre 2024 aux locataires.

Il sera en l’espèce, fait application de ce délai de deux mois afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que ce délai est expressément stipulé dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 15 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 novembre 2023 à compter du 16 janvier 2025.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 15 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 15 septembre 2025 que la S.A.E.M. CDC HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette de 530 euros, dont il convient de déduire les sommes suivantes :

13,51 euros au titre de frais de rejet de prélèvement indûment facturés,

188,55 euros au titre du coût du commandement de payer, entrant dans les dépens,

103,20 euros au titre du coût de l’assignation, entrant dans les dépens.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] à payer à la S.A.E.M. CDC HABITAT la somme de 224,74 euros, au titre des sommes dues au 15 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte du 15 septembre 2025 que Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] ont repris le paiement du loyer courant.

En outre, la S.A.E.M. CDC HABITAT n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Eu égard au montant de la dette, des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, en plus du loyer courant, apparaissent adaptés à la situation.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande de la bailleresse, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la S.A.E.M. CDC HABITAT.

De plus, l’expulsion de Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] seront condamnés solidairement à payer à la S.A.E.M. CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] à payer à la S.A.E.M. CDC HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la S.A.E.M. CDC HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 novembre 2023 entre la S.A.E.M. CDC HABITAT d’une part, et Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] d’autre part, concernant l’appartement n° 2042 et l’emplacement de stationnement n° P33, situés 16, rue du 74ème Régiment d’Infanterie à ROUEN (76100), sont réunies à la date du 16 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] à payer à la S.A.E.M. CDC HABITAT la somme de 224,74 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] à s’acquitter de la dette en 5 fois, en procédant à 4 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] à payer à la S.A.E.M. CDC HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 16 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] à payer à la S.A.E.M. CDC HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [P] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DEBOUTE la S.A.E.M. CDC HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT