TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE SAINT BRIEUC

Affaire : [N] [B] [V], [A] [X] [J] [U] épouse [V] / [D] [L], [K] [X] [T] veuve [H], [W] [H] épouse [G], [S] [H] épouse [C], S.A.R.L. DIAGNO IMMO, S.A. GAN ASSURANCES, S.A.S. IAD FRANCE

N° RG 25/00122 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FZBC

Ordonnance de référé du : 04 Septembre 2025

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Par Madame Myriam BENDAOUD, Présidente,

Assistée de Madame Juliette BRETON, Greffier;

ENTRE

DEMANDEURS

Monsieur [N] [B] [V]

né le 06 Octobre 1954 à [Localité 16] (38), demeurant [Adresse 6]

Représentant : Maître Céline PERPOIL de la SELARL QUERRIEN – PERPOIL, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

Madame [A] [X] [J] [U] épouse [V]

née le 20 Février 1966 à [Localité 18] (97), demeurant [Adresse 6]

Représentant : Maître Céline PERPOIL de la SELARL QUERRIEN – PERPOIL, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

D’UNE PART

ET

DEFENDERESSES

Madame [D] [L]

née le 29 Octobre 1989 à [Localité 20], demeurant [Adresse 9]

Représentant : Maître Laurent BOUILLAND de la SELARL BL AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant

Représentant : Maître Noël PRADO de la SELARL COTE JOUBERT PRADO, avocats au barreau de LISIEUX, avocat plaidant

Madame [K] [X] [T] veuve [H]

née le 27 Septembre 1945 à [Localité 19] (22), demeurant [Adresse 8]

Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

Madame [W] [H] épouse [G]

née le 10 Septembre 1968 à [Localité 17] (22), demeurant [Adresse 4]

Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame [S] [H] épouse [C]

née le 01 Octobre 1973 à [Localité 17] (22), demeurant [Adresse 10]

Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

S.A.R.L. DIAGNO IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 15]

Représentant : Maître Sandrine GAUTIER de la SELARL SELARL D’AVOCAT SANDRINE GAUTIER, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant

Représentant : Maître Jacques FOUERE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A. GAN ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 11]

Représentant : Maître Sandrine GAUTIER de la SELARL SELARL D’AVOCAT SANDRINE GAUTIER, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant Représentant : Maître Jacques FOUERE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. IAD FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 14]

Représentant : Maître Camille LAMY-ROUSSEAU, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

Représentant : Maître Véronique DAGONET, avocate au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par actes de commissaire de justice en date des 6, 11, 12, 13 et 14 mars 2025, M. [N] [V] et Mme [A] [U] épouse [V] ont assigné :

— Mme [K] [T] veuve [H],

— Mme [W] [H] épouse [G],

— Mme [S] [H] épouse [C],

— la société Diagno Immo,

— la société Gan Assurances, en sa qualité d’assureur de la société Diagno Immo,

— la société Iad France,

à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soit ordonnée une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile et que les dépens soient réservés.

L’instance a été enregistrée sous le n° RG 25/00122.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, la société Iad France a assigné Mme [D] [L] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, aux fins de voir :

— recevoir la société Iad France, prise en la personne de son représentant légal, en son présent appel en intervention forcée,

— ordonner la jonction de cette affaire avec l’instance (25/00122) opposant les époux [V] à la société Iad France,

— dire et juger que les éventuelles opérations d’expertise devront être menées au contradictoire de Mme [L],

— condamner la partie qui succombera aux dépens.

L’instance a été enregistrée sous le n° RG 25/00162.

Pour une bonne administration de la justice, les deux instances ont été jointes sous le n° RG unique 25/00122.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 juillet 2025.

A cette audience, M. et Mme [V], représentés, s’en tiennent à leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 2 juillet 2025, aux termes desquelles ils maintiennent leurs demandes et y additant, demandent à la présente juridiction :

— débouter la société Iad France de sa demande de mise hors de cause, de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Mme [L] de l’ensemble de ses demandes en ce compris sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les consorts [H] de l’ensemble de leurs demandes en ce compris leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter tout défendeur de toutes demandes plus amples ou contraires.

Mme [S] [H] épouse [C], Mme [K] [T] épouse [H] et Mme [W] [H] épouse [G], représentées, s’en rapportent à leurs conclusions aux termes desquelles elles sollicitent le bénéfice des mesures suivantes :

— débouter M. et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre des consorts [H],

— condamner M. et Mme [V] à payer aux consorts [H] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [V] aux entiers dépens.

La société Diagno Immo et la société Gan Assurances, représentées, s’en rapportent à leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 12 mai 2025 aux termes desquelles elles demandent à la présente juridiction de leur donner acte de leurs protestations et réserves.

La société Iad France, représentée, s’en rapporte à ses conclusions, notifiées par voie électronique le 22 avril 2025, aux termes desquelles elle formule les prétentions suivantes :

— ordonner la jonction de la présente procédure ([V]/Iad RG 25/00122) avec la procédure d’assignation en intervention forcée contre Mme [L] (Iad France/[L] RG 25/00162),

— débouter les époux [V] de leur demande d’expertise à l’endroit de la société Iad,

Subsidiairement

— dire que les opérations d’expertise seront menées au contradictoire de Mme [L],

— condamner la partie qui succombera aux dépens,

— condamner la partie qui succombera au paiement de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Iad.

Mme [L], représentée, s’en rapporte à ses conclusions aux termes desquelles elle demande à la présente juridiction de :

— débouter M. et Mme [V] de leur demande d’expertise formulée à l’endroit de la société Iad France ainsi que de Mme [L],

— juger en tout état de cause n’y avoir lieu à déclarer commune à Mme [L] d’éventuelles opérations d’expertise ordonnée à la requête de M. et Mme [V],

— condamner M. et Mme [V] au paiement d’une somme de 1 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [V] aux entiers dépens,

Subsidiairement et si impossible la mesure d’expertise venait à être ordonnée contradictoirement à l’égard de Mme [L] :

— juger que l’expert désigné devra procéder à la vérification du diagnostic de la société Diagno Immo en fonction de l’état de l’immeuble au 8 novembre 2021 et du logiciel paramétré en fonction des normes applicables à cette date en matière de diagnostics techniques,

— chiffre le cas échéant les travaux nécessaires à l’effet d’atteindre un classement D de l’immeuble vendu en fonction de l’état de l’immeuble et des normes applicables en matière de classement énergétique au 8 novembre 2021,

— réserver toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expertise judiciaire :

En vertu des dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civile, il peut être ordonné en référé toute mesure d’instruction légalement admissible, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, M. et Mme [V] ont acquis de Mme [K] [T] veuve [H], Mme [W] [H] épouse [G] et Mme [S] [H] épouse [C], par acte authentique du 30 novembre 2023, un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 12], au prix de 399 000 €.

La vente a été réalisée par l’intermédiaire de Mme [L], agent commercial travaillant pour la société Iad France.

Il a été annexé à l’acte de vente un diagnostic de performance énergétique, en date du 8 novembre 2021, établi par la société Diagno Immo, assurée auprès de la société Gan Assurances.

Aux termes de ce diagnostic, l’immeuble est classé en catégorie D.

M. et Mme [V] font valoir qu’au vu des importantes dépenses d’énergie qu’ils ont dû engager, ils ont mandaté différents professionnels aux fins d’évaluer les performances énergétiques de l’immeuble et envisager des travaux d’isolation.

Trois rapports ont ainsi été établis, à savoir :

— un rapport de la société Audit Expertise en date du 23 janvier 2024,

— un rapport de la société CDHAT en date du 8 octobre 2024,

— un rapport de la société Diagamter en date du 26 septembre 2024.

Selon les requérants, il ressort de ces documents que le bien est classé en catégorie F.

M. et Mme [V] exposent qu’un tel classement fait obstacle à la mise en location du bien et qu’ils sont contraints de mettre en œuvre différents travaux pour atteindre un classement D ; ils expliquent qu’ils ont fait établir des devis qui se chiffrent à un total de 92 401,47 €.

M. et Mme [V] soutiennent qu’ils n’auraient pas acheté l’immeuble s’ils avaient eu connaissance du classement F.

Ils estiment ainsi que la responsabilité des venderesses est susceptible d’être engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés et la responsabilité des sociétés Diagno Immo et Iad France sur le fondement de leur responsabilité extra-contractuelle.

Aucune issue amiable n’a été trouvée.

Les consorts [H] s’opposent à la demande d’expertise judiciaire en ce qu’elle est formée à leur encontre au motif que l’acte de vente comprend une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés et que les acquéreurs ont acquis le bien en l’état, état qu’ils ont pu apprécier avant la vente en raison des visites du bien qu’ils ont effectuées.

Les venderesses mettent également en avant qu’elles ne sont pas tenues des défauts de conformité affectant le diagnostic établi par un professionnel.

La société Iad France et Mme [L] avancent le même argument pour solliciter leur mise hors de cause.

Il convient de rappeler que l’éventuelle mise en cause de la garantie des vices cachés ou de la responsabilité des défendeurs dépend non seulement des fautes commises le cas échéant dans l’établissement du diagnostic mais également de la possible connaissance par les parties des vices allégués.

Il semble dès lors prématuré d’écarter toute responsabilité des différents intervenants et il apparaît nécessaire qu’un expert judiciaire donne son avis sur le rôle et les connaissances de chacun.

Il est en effet de bonne administration de la justice que toutes les parties susceptibles d’être concernées par le litige soient présentes à l’expertise.

En tout état de cause, les éléments produits sont suffisants pour démontrer l’existence d’un litige potentiel entre les parties et d’un motif légitime pour les demandeurs de voir ordonner une mesure d’expertise afin de faire établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige en cours.

L’expert se verra confier la mission habituelle en la matière.

Cette mesure d’instruction étant diligentée dans le seul intérêt des demandeurs, ils devront avancer la provision pour l’expert.

Il a été satisfait à la demande de donner acte des protestations et réserves des sociétés Diagno Immo et Gan Assurances par sa mention dans le corps de la présente décision, sans qu’il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire.

Sur les dépens :

En application des dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, il sera statué sur les dépens qui doivent rester à la charge des demandeurs dans l’intérêt desquels cette mesure d’expertise est ordonnée.

Sur les frais irrépétibles :

L’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Myriam BENDAOUD, Présidente du Tribunal Judiciaire de SAINT-BRIEUC, juge des référés, statuant publiquement, selon ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et assortie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

*M. [E] [F]

Cabinet XPR

[Adresse 3]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 21]

DONNONS à l’expert la mission suivante, lequel s’adjoindra si nécessaire, tout sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne :

— Décrire l’isolation et le système de chauffage de l’immeuble ;

— Déterminer la conformité du diagnostic de performance énergétique produit à l’acte de vente par rapport aux normes applicables au jour de sa réalisation ;

— Décrire les désordres, malfaçons, non façons, non-conformités alléguées dans l’assignation, le rapport de la société Audit Expertise du 23 janvier 2024, le rapport de la société CDHAT du 8 octobre 2024, le rapport de la société Diagamter du 26 septembre 2024, visés dans l’assignation, et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation ; préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter ;

— Préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences ;

— Indiquer s’ils étaient apparents lors de la signature de la promesse de vente, de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans les deux premiers cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; dans le troisième cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence des travaux réalisés par l’acquéreur ; dire s’ils étaient connus des vendeurs ou ne pouvaient manquer de l’être ;

— Donner tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier la gravité des désordres, notamment si les désordres rendent l’immeuble impropre à son usage ou le diminuent fortement ; Dans le cas où ces désordres, malfaçons, non façons, non-conformités contractuelles constitueraient des dommages affectant l’ouvrage dans un de ses éléments d’équipement sans le rendre impropre à sa destination, dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos ou couvert. Dans l’affirmative, préciser si ces désordres affectent la solidité du bien ou son bon fonctionnement ;

— Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente au fond de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis ;

— Décrire et quantifier les dépenses supplémentaires supportées par la demanderesse en raison des désordres ;

— Décrire et quantifier à l’aide de devis produits par les parties, le coût des réparations éventuellement nécessaires à la réfection des installations et le cas échéant chiffrer le coût des travaux nécessaires pour que le bien atteigne un classement de performance énergétique D ; indiquer leur durée prévisible ; décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour les occupants de l’immeuble ; évaluer les moins-values résultantes des dommages non réparables techniquement ;

— Décrire et, si cela apparaît possible, chiffrer les préjudices annexes soufferts par le demandeur (trouble de jouissance) ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;en les informant, le moment venu, de la date laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

FIXONS à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par M. [N] [V] et Mme [A] [U] épouse [V], entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire, par virement bancaire auprès du Tribunal Judiciaire de SAINT-BRIEUC avant le 16 octobre 2025 (IBAN : [XXXXXXXXXX013]), en précisant le numéro RG du dossier ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc (Contrôle des Expertises), avant le 30 octobre 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

DISONS que l’expert devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d’expertise en utilisant OPALEXE ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [N] [V] et Mme [A] [U] épouse [V], demanderesse, aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 4 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS