MINUTE N°25/02898

DOSSIER N° RG 25/00201 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M5VB

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [M] [Z]

32 Rue des Violettes

Esc 1 etage 6 appt 5

76350 OISSEL

Non comparant

M. [X] [S]

32 Rue des Violettes

Esc 1 étage 06 Appt 5

76350 OISSEL

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Septembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2020, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S] un appartement situé 32 rue des Violettes – Escalier 1 – Étage 6 – Appartement 5 à OISSEL (76350), pour un loyer mensuel de 318,76 euros outre des provisions sur charges.

Par lettre reçue le 12 juillet 2024, l’OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S].

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, l’OPH HABITAT 76 a fait signifier à Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 2.736,34 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 3.688,33 euros au titre de la dette locative arrêtée au 29 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et de tous les les loyers dus et impayés au jour du jugement ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la Préfecture.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 5 février 2025.

À l’audience du 12 septembre 2025, l’OPH HABITAT 76, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3.516,94 euros selon décompte arrêté au 20 août 2025.

L’OPH HABITAT 76 soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 juillet 2024.

Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il précise que Monsieur [X] [S], colocataire, ayant quitté les lieux le 20 août 2024, il se désiste de ses demandes à son encontre à compter de cette date.

L’OPH HABITAT 76 ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire.

Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S] ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés pour établir le diagnostic social et financier

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S], cités à l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH HABITAT 76 le 12 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 19 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 septembre 2020 à compter du 20 septembre 2024.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 produit le bail en date du 16 septembre 2020 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 20 août 2025, faisant état d’une dette locative de 3.516,94 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 252,47 euros soit :

—  151,34 euros le 26 août 2024 correspondant au coût du commandement de payer :

—  101,13 euros le 24 février 2025 correspondant au coût de l’assignation.

Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat et ce, malgré la lettre de congé délivrée par Monsieur [X] [S] le 18 juillet 2024.

Monsieur [X] [S] sera toutefois libéré de son obligation de paiement, ayant justifié de son départ, à compter du mois d’août 2025.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 3.264,47 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 août 2025, mois de juillet 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2024 sur la somme de 2.736,34 euros, de l’assignation du 3 février 2025 sur la somme de 3.688,33 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte versé à la procédure une reprise du paiement du loyer courant avant l’audience par les locataires.

En outre, l’OPH HABITAT 76 n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [M] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La preuve d’une voie de fait ou que le locataire ait refusé une offre de relogement n’étant pas rapportée, il n’y aura pas lieu de supprimer ou de réduire le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour faire procéder à l’expulsion.

A ce titre, il y a lieu de constater le désistement de l’OPH HABITAT 76 à l’encontre de Monsieur [X] [S] de ses demandes tendant à son expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation postérieure à la date du 20 août 2025.

De même, Monsieur [M] [Z] sera condamné à payer à la l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 septembre 2020 entre l’OPH HABITAT 76 d’une part, et Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S] d’autre part, concernant les locaux situés 32 rue des Violettes – Escalier 1 – Etage 6 – Appartement 5 à OISSEL (76350), sont réunies à la date du 20 septembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 3.264,47 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 20 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2024 sur la somme de 2.736,34 euros, de l’assignation du 3 février 2025 sur la somme de 3.688,33 euros et du présent jugement sur le surplus ;

ACCORDE un délai à Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 90 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

— l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Monsieur [M] [Z] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 20 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

— REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONSTATE le désistement de l’OPH HABITAT 76 de ses demandes d’expulsion à l’encontre de Monsieur [X] [S] et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation après le 20 août 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [Z] et Monsieur [X] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 juillet 2024, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ;

DEBOUTE l’OPH HABITAT 76 de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE