TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00419

N° RG 25/00029 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FXCI

Le 29 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire et Madame ROUGEAU, Auditrice de justice

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 23 Juin 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 29 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt neuf Septembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,

Dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par Madame [Y] [T], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Madame [Z] [N],

Demeurant [Adresse 5]

[Localité 3]

Comparante en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 août 2015 et prenant effet le 14 septembre 2015, l’office [Adresse 9], devenu TERRES D’ARMOR HABITAT, a consenti à Madame [Z] [N] la location d’un appartement à usage d’habitation de type 3 sis [Adresse 4] à [Localité 10] moyennant un loyer initial d’un montant de 377,83 € par mois, outre le loyer d’un garage d’un montant de 30,36 € par mois, soit la somme totale de 408,19 € par mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 juin 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [N] de régler la somme de 6 038,09 € au titre des loyers et charges impayés (pli avisé et non réclamé).

Un commandement de payer la somme de 7 316,04 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été délivré à Madame [N] le 8 août 2024 (acte déposé à l’étude).

Par acte signifié en date du 27 novembre 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc pour lui demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire, et ce, à compter du 9 octobre 2024, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

• Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux qu’ils occupent, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier ;

• Condamner Madame [N] au paiement d’une somme de 12 435,96 € au titre de la dette locative, indemnités d’occupation comprises, arrêtée au 15 novembre 2024 ;

• Condamner Madame [N] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

• Condamner Madame [N] au paiement d’une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile ;

• Condamner Madame [N] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation ;

• Demander à Madame [N] de fournir une attestation d’assurance habitation en cours de validité

• Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience et renvoyée à l’audience du 23 juin 2025 à la demande des parties.

À cette date, TERRES D’ARMOR HABITAT, représentée par Madame [Y] [T], suivant pouvoir écrit en date du 12 mai 2025, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son assignation, précisant toutefois que la dette locative s’élève désormais à la somme de 21 599,89 € en incluant le Supplément de Loyer de Solidarité (SLS), dette ramenée à la somme de 1 146,13 €, déduction faite du SLS, échéance de mai 2025 incluse.

A titre subsidiaire, TERRES D’ARMOR HABITAT a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

TERRES D’ARMOR HABITAT a fait valoir que Madame [N] est en situation d’impayé depuis le mois de mars 2023 (13 loyers impayés) ; que toutefois, cette dernière a repris le paiement du loyer courant en mai 2025 et qu’elle paye 100 € de plus par mois pour commencer à apurer sa dette ; qu’elle a fourni une attestation d’assurance en cours de validité et qu’elle a répondu à ses sollicitations depuis la première audience.

TERRES D’ARMOR HABITET a précisé que la situation relative au SLS était en cours de régularisation, ce qui permettrait de diminuer significativement le montant de la dette.

Madame [N] a demandé à la juridiction de lui accorder des délais de paiement à l’effet de suspendre la clause résolutoire, précisant pouvoir s’engager, pour apurer sa dette, à verser des mensualités de 100 € en plus du loyer courant.

Elle a précisé qu’elle hébergeait sa fille âgée de 23 ans, cette dernière étant en charge d’un jeune enfant et sans activité professionnelle.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 9 août 2024 et l’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 28 novembre 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

SUR LA RESILIATION DU BAIL POUR DEFAUT DE PAIEMENT DU LOYER

En vertu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail en date du 3 août 2015, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 8 août 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité de la dette locative dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Madame [N] ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’est pas en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 9 octobre 2024.

SUR LES LOYERS, CHARGES ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Selon le décompte arrêté au 3 juin 2025, l’arriéré locatif était d’un montant de 21 599,89 €, échéance de mai 2025 incluse.

Déduction faite du montant du SLS appliqué depuis le mois de février 2024 (20 182,05 €) et des frais de procédure qui doivent être intégrés dans les dépens ((271,71 €) frais de commandement de payer à hauteur de 166,64€, les frais de notification à la CCAPEX de 12,02€ et de 36,10€ et les frais d’assignation à hauteur de 56,95€), l’arriéré locatif est d’un montant de 1 146,13 € en principal.

Madame [N] sera donc condamnée à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 1 146,13 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 3 juin 2025.

La condamnation interviendra « en deniers et quittances », afin de déduire des sommes dues les éventuels versements volontaires ou règlements intervenus depuis l’audience.

Par ailleurs, Madame [N], devenue, du fait de la résiliation du bail, occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 496,32 € par mois à compter du mois de juin 2025 inclus et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, Madame [N] déclare qu’elle a à sa charge sa fille et sa petite-fille ; qu’elle a désormais un emploi d’assistante de formation au CNAM de Bretagne pour lequel elle perçoit un salaire de 1 698 € par mois ainsi qu’une prime d’activité de 90 €, de sorte qu’elle est en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs, la régularisation du SLS étant en cours, le montant de son arriéré locatif a donc considérablement diminué de sorte qu’un apurement de la dette est envisageable dans un délai raisonnable.

Également, il résulte des déclarations à l’audience que Madame [N] a repris le paiement du loyer courant depuis mai 2025 et qu’elle a procédé à un versement supplémentaire de 100 € par mois.

Aussi, les parties s’accordent sur l’octroi des délais de paiement sous forme de mensualité de 100 € en plus du loyer courant.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de la volonté de Madame [N] de demeurer dans les lieux et du fait que TERRES D’ARMOR HABITAT ne s’y oppose pas, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Ainsi, Madame [N] pourra s’acquitter de la somme de 1 146,13 € par le versement mensuel de 100€ en plus du loyer et des charges courantes et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement pendant 11 mois (100 x 11 = 1 100 €) et le solde restant dû (46,13€) à la 12ème et dernière échéance, délai durant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

SUR L’EXPULSION

En cas de non-paiement du loyer et des charges courantes ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame [N] devra libérer l’immeuble tant de son chef, que de ses biens et de tout autre occupant et l’intégralité de la dette sera exigible.

A défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [N] et de tout occupant de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, en application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier et conformément au dispositif ci-dessous.

SUR L’ATTESTATION D’ASSURANCE

Il résulte de l’article 7g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le locataire est tenu : « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. »

Madame [N] a fourni lors de l’audience une attestation d’assurance du bien loué en cours de validité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer, les frais de notification à la CCAPEX et ceux de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Succombant à l’instance et tenue aux dépens, Madame [N] sera condamnée à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 50 € au titre des frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du code de procédure civile dispose quant à lui que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de sorte que la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 9 octobre 2024 ;

CONDAMNE en deniers et quittances, Madame [Z] [N] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 1 146,13 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, selon le décompte arrêté au 3 juin 2025 (échéance de mai 2025 incluse) ;

ACCORDE à Madame [Z] [N] un délai de paiement pendant 12 mois pendant lesquels les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Madame [Z] [N] pourra s’acquitter de la somme de 1 146,13 € par le versement mensuel de 100€ en plus du loyer et des charges courantes et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement pendant 11 mois et le solde restant dû à la 12ème et dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer et des charges courantes ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, Madame [Z] [N] devra libérer les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 10], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 10] au plus tard deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Madame [Z] [N] tant de sa personne que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 496,32 € par mois, à compter du mois de juin 2025 inclus et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONSTATE que Madame [Z] [N] a fourni une assurance en cours de validité ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une somme de 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer, les frais de notification à la CCAPEX et ceux de l’assignation ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 29 septembre 2025,

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à l’Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS à [Z] [N]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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