Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00828 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HXC

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A. URBAVILEO

C/

[H] [Z]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

Jugement rendu le 04 Décembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d'[Y] [F] et d'[W] [X], auditeurs de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [S] [G], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [H] [Z]

demeurant [Adresse 5]

non comparante

DÉBATS : 02 Octobre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00828 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HXC et plaidée à l’audience publique du 02 Octobre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 04 Décembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 août 2016, l’OPHLM Habitat du Littoral a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [Z] sur un logement situé au [Adresse 6], à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 344,65 euros et d’une provision pour charges de 71,88 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1457,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Pas-de-[Localité 10] a été informée de la situation de Mme [H] [Z] le 27 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 06 juin 2025, la société anonyme Urbavileo a assigné Mme [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location ; ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ; condamner le défendeur à lui payer : la somme de 2583,64 euros en principal, correspondant aux loyers et charges dus en date du 1er mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date du commandement de payer ;une indemnité d’occupation égale a minima au montant du loyer, augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de la résiliation, jusqu’à la libération complète et effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date du commandement de payer ;la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la résistance abusive ;la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, le coût des notifications CCAPEX, de l’assignation et tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 06 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture (porte close).

À l’audience du 02 octobre 2025, la société anonyme Urbavileo maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er octobre 2025, s’élève désormais à 5032,45 euros.

Pourtant citée par un acte de commissaire de justice remis à étude, Mme [H] [Z] n’est pas présente et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme Urbavileo justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Pas-de-[Localité 10] deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 27 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1457,22 euros n’a pas été réglée par la défenderesse dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme Urbavileo à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version alors applicable, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner Mme [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 454,97 euros, du 28 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société anonyme Urbavileo verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 1er octobre 2025, Mme [Z] lui devait la somme de 5032,45 euros, échéance de septembre incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Mme [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 5032,45 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1457,22 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [Z] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de la situation économique du défendeur, la société anonyme Urbavileo sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 18 août 2016 entre la société anonyme Urbavileo, d’une part, et Mme [H] [Z], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6], à [Localité 9] est résilié depuis le 28 mai 2025 ;

ORDONNE à Mme [H] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6], à [Adresse 8] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [H] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 454,97 euros (quatre cent cinquante-quatre euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 mai 2025 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [H] [Z] à payer à la société anonyme Urbavileo la somme de 5032,45 euros (cinq mille trente-deux euros et quarante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 1er octobre 2025, échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 1457,22 euros (mille quatre cent cinquante-sept euros et vingt-deux centimes) et à compter de de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE la société anonyme Urbavileo de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la société anonyme Urbavileo de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2025, de sa notification, de l’assignation du 06 juin 2025 et de la notification à la préfecture ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,