TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01055 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T6YK

JUGEMENT

N° B

DU : 01 Septembre 2025

S.C.I. TOULOUSE GRAND SELVE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[R] [W]

[I] [M] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Septembre 2025

à M^e REDON-REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 01 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Juin 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. TOULOUSE GRAND SELVE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [R] [W], demeurant [Adresse 10]

non comparant, ni représenté

Mme [I] [M] [F], demeurant [Adresse 10]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 19/04/2022, la SCI TOULOUSE GRAND SELVE a conclu avec Monsieur [W] [R] et Madame [F] [I] [M] un contrat de location-accession portant sur une villa avec jardin sise [Adresse 8], cadastrée [Adresse 5] surface : 00ha 01 a 56ca.

Le prix du bien a été consenti et accepté pour la somme de 219 000€ , TVA incluse.

La remise des clés a eu lieu le 29/12/2022 avec état des lieux contradictoire.

A la suite d’incidents dans le paiement des redevances, des mises en demeure leur ont été adressées pour régulariser leur compte dont la dernière le 25/06/2024 laquelle n’a pas été retirée à la Poste.

Ils ont également été mis en demeure de procéder à la levée de l’option visée dans le contrat de location-accession.

Les défendeurs sont restés silencieux face à ces mises en demeure.

En outre, par acte de commissaire de justice en date du 21/05/2025 la SCI TOULOUSE GRAND SELVE leur a fait délivrer un commandement aux fins de saisie-vente.

Par actes de commissaire de justice du 19/02/2025, signifiés à étude pour les deux, la SCI TOULOUSE GRAND SELVE a fait assigner Monsieur [W] [R] et Madame [F] [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de TOULOUSE statuant au fond, demandant de :

Recevoir la société SCI TOULOUSE GRAND SELVE en ses demandes les disant bien fondées,

En conséquence,

A titre principal,

Vu les dispositions de l’article 1229 du code civil,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location-accession conclu en la forme authentique

par acte du 19 avril 2022 aux torts exclusifs de Monsieur [R] [W] et Madame [I] [F],

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [W] et Madame [I] [F] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce avec l’assistance d’un serrurier et/ou l’assistance de la force publique,

— Condamner solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [I] [F] au paiement de la somme de 4 941,78€, au titre des redevances impayées et taxes foncières réglées par la sociétérequérante au 5/02/2025,

— Les voir condamner à compter de l’assignation au paiement d”une indemnité d’occupation et ce,

jusqu’à leur départ effectif des lieux et la reprise effective du lot, révisable selon les termes du contrat,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location-accession conclu en la forme authentique par acte du 19 avril 2022 aux torts exclusifs de Monsieur [R] [W] et Madame [I] [F],

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [W] et Madame [I] [F] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce avec l’assistance d”un serrurier et/ou l’assistance de la force publique,

— Condamner solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [I] [F] au paiement de la somme de 4 941,78 €, au titre des redevances impayées et taxes foncières réglées par la sociétérequérante au 5/02/2025,

— Les voir condamner solidairement au paiement en deniers et quittances des redevances échues et à échoir du 1/02/2025 jusqu’au prononcé de la résiliation du contrat de location-accession, prenant en compte un montant équivalent à la redevance mensuelle fixée dans le contrat de location-accession et la taxe foncière,

— Les voir condamner solidairement, à compter du jugement, au paiement d’ une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance soit 845,00 € à compter de la résiliation judiciaire à intervenir et au paiement de la taxe foncière ce, jusqu’à la reprise effective du lot litigieux.

Dans tous les cas,

— Les voir condamner solidairement au titre des charges impayées et échues de l’ASL soit la somme de 699,51€ selon décompte arrêté au 15 janvier 2025,

— Les voir condamner au paiement d’une indemnité de résiliation égale à 2 pour 100 du prix de l’immeuble objet du contrat en date du 19 avril 2022, soit la somme de 4.380,00 €,

— Les voir condamner solidairement au paiement des charges de l’ASL à échoir et ce jusqu’à la reprise effective des lieux et qui seront acquittées par la SCI requérante compte tenu de la clause de solidarité,

— Les voir condamner au paiement de la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance y incluant le coût de des actes de commissaires de justice signifiés le 21/01/2025,

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 2/06/2025, la société SCI TOULOUSE GRAND SELVE représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées par le Conseil du demandeur.

A la même audience, Monsieur [W] [R] et Madame [F] [I] [M] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 1/09/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière recevable et bien fondée.

Le juge des contentieux de la protection se trouve compétent en application de l’ article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire pour connaître des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, étant précisé que le contrat de location-accession est régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 laquelle qualifie de location-accession le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option d’achat, la redevance étant la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien.

I. SUR LA RESILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE LOCATION-ACCESSION

Le tribunal relève qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par voie électronique le 20/02/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (accusé de réception électronique joint).

L’action est donc recevable.

L’article 1224 du code civil dispose :

La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du code civil dispose :

La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce le contrat conclu entre les parties prévoit le paiement par Monsieur [W] [R] et Madame [F] [I] [M] d’une redevance mensuelle de 845€ comprenant une fraction A de 723€ représentant la contre partie du droit de jouissance transféré aux accédants, et une fraction B de 122€ constituant des acomptes sur le prix fixé.

Selon le contrat, cette redevance est exigible en totalité à compter du jour de l’entrée en jouissance et jusqu’au terme prévu pour la levée de l’option, qui ne pouvait être effectuée valablement au-delà du deuxième anniversaire de l’entrée en jouissance (29/12/2022) .

Ils ont également été mis en demeure, par courrier recommandé avec accusé de réception du 9/07/2024, de procéder à la levée de l’option visée dans le contrat de location-accession, la phase locative prenant fin le 29/11/2024.

Les locataires-accédants sont restés sans réaction.

A la suite du non-paiement des redevances, plusieurs mises en demeure leur ont été adressées pour régulariser leur compte dont la dernière le 25/06/2024.

Le dernier relevé de compte de la SCI TOULOUSE GRAND SELVE, arrêté au 16/05/2025, fait état de la somme due de 5 676,78€ avec les taxes d’enlèvement d’ordures ménagères 2023 et 2024 inclues.

L’Association Syndicale Libre (ASL grand Selve) constituée pour l’occasion leur a également adressé des mises en demeure de payer les charges dues.

Le dernier relevé de compte relatif aux charges de l’ASL grand Selve, arrêté au 5/02/2025, mentionne la somme de 699,51€ qui n’a pas été réglé par les défendeurs.

L’article 28 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 dispose :

L’accédant est tenu des obligations principales suivantes :

— d’user de l’immeuble en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location-accession ;

— de s’assurer pour les risques dont il répond en sa qualité d’occupant ;

— du paiement des charges annuelles telles que les contributions, taxes et impôts.

Avant le transfert de propriété, il ne peut permettre l’occupation à quelque titre que ce soit de l’immeuble objet du contrat sauf accord préalable et écrit du vendeur.

Le paiement des redevances et des charges est une des obligations importantes voire principales du contrat de location-accession.Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire-accédant et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Le 21/01/2025, un commandement de payer la somme de 4 251,78€ en principal avait été déjà signifié aux locataires-accédants.

Il résulte du décompte actualisé et arrêté au 16/05/2025 que Monsieur [W] et Madame [F] paient de façon irrégulière les redevances depuis plusieurs mois notamment depuis le mois d’octobre 2023.

Ces défauts de paiement de redevance récurrents depuis plusieurs mois, le montant de la dette qui atteint 5 676,78€ au 30/04/2025 au titre des redevances et taxes d’ordure ménagères, et le non paiement des charges à l’Association Syndicale Libre Grand selve qu’a dû payer la SCI TOULOUSE GRAND SELVE par le jeu de la solidarité prévue au contrat, constituent un manquement grave et renouvelé aux obligations contractuelles justifiant la résiliation judiciaire du bail.

L’article 1229 du code civil dispose :

La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. (…)

Ainsi, la résiliation du bail sera prononcée à la date de l’assignation soit au 19/02/2025.

L’article 9 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 dispose :

« Lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l’article 13.

Toutefois, lorsque le contrat de location-accession porte sur un logement qui a bénéficié d’une décision d’agrément prise parle représentant de l’Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret, le vendeur est tenu, au plus tard dans un délai de six mois à partir de la date limite fixée pour la levée d’option, de proposer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant dès lors que ses revenus n’excèdent pas le niveau de ressources prévu à l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation.L’occupant dispose d’un délai d’un mois pour répondre à chacune de ces offres. A défaut d’acceptation des offres de relogement, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la troisième offre, il est déchu de tout titre d’occupation du logement. En cas d’acceptation d’une offre, si le vendeur est un organisme mentionné à l’article L. 411-2 dudit code, le relogement ne fait pas l’objet de la procédure d’attribution prévue aux articles L. 441-2 et suivants du même code. A compter de la date limite fixée pour la levée d’option et jusqu’au départ des lieux, l’occupant verse une indemnité d’occupation qui ne peut être supérieure au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix de l’immeuble.

Il reste tenu du paiement des redevances échues et non réglées ainsi que des dépenses résultant des pertes et dégradations survenues pendant l’occupation et des frais dont le vendeur pourrait être tenu en ses lieu et place en application de l’article 28 ou du deuxième alinéa de l’article 32. »

Le contrat de location-accession page 34 stipule :

RESILIATION DU CONTRAT ET NON-REALISATION DU TRANSFERT DE PROPRIETE

« En cas de résiliation dans les termes ci-après développés du présent contrat ou de non exercice par l’ACCEDANT de la faculté d’acquérir à l’expiration du terme convenu, l’ACCEDANT sera déchu de tout droit à l’occupation de l’immeuble objet du présent contrat. »

Le tribunal constate que l’option n’a pas été levée dans le délai imparti de deux ans à compter de la remise des clés et que Monsieur [W] et Madame [F] n’ont pas sollicité une levée d’option malgré la mise en demeure qui leur a été adressée.

Ainsi, le transfert de propriété n’a pas eu lieu au terme convenu et le contrat étant résilié, les occupants ne bénéficient d’aucun droit au maintien dans les lieux, aucune stipulation contraire n’étant précisée dans le contrat en date du 19/04/2022.

En outre, même si le contrat de location-accession portait sur un logement qui a bénéficié d’une décision d’agrément prise parle représentant de l’Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret, le vendeur ne sera pas tenu, au plus tard dans un délai de six mois à partir de la date limite fixée pour la levée d’option, de proposer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant dès lors que ses revenus n’excèdent pas le niveau de ressources prévu à l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation.

En effet, le contrat de location-accession (page 42) stipule :

RELOGEMENT DE L’ACCEDANT : relogement de l’accédant s’il ne lève pas l’option

Lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n’a pas eu lieu au terme convenu, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux.

L’accédant qui ne lève pas l’option et selon conditions de ressources doit se voir proposer trois offres de relogement avec des délais de réponse et d’acceptation, cependant dans le cadre de la mise en œuvre de la garantie de relogement ( page 43), l’accédant en cas de survenance d’un des événements garantis doit aviser par écrit l’organisme de son intention de demander un tel relogement .

En l’espèce, aucune demande de ce type n’est versée au dossier.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [W] [R] et Madame [F] [I] [M] sera ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le dernier relevé de compte de la SCI TOULOUSE GRAND SELVE, arrêté au 16/05/2025, fait état de la somme due de 5 676,78€ au 30/04/2025 quittancement d’avril 2025 et taxes d’enlèvement d’ordures ménagères 2023 et 2024 inclues.

Monsieur [W] [R] et Madame [F] [I] [M], non comparants, qui n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette, seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 5 676,78€ au titre des redevances impayées et taxes d’ordures ménagères réglées par la demanderesse au 16/05/2025.

La résiliation ayant pour effet de déchoir les locataires-accédants de tout droit d’occupation du local donné en location-accession, et comme le rappelle le contrat en sa page 42 ne bénéficiant plus d’aucun droit au maintien dans les lieux, ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail (date de l’assignation) et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux et la reprise effective du lot, révisable selon les termes du contrat.

A la page 7 du contrat de location-accession en date du 19/04/2022 il est stipulé à la rubrique «Redevance» que :

Le contrat est accepté et consenti moyennant une redevance mensuelle de 845€ qui se décompose en deux fractions :

une fraction A de 723€ mensuels représentant la contre partie du droit de jouissance transféré aux accédants, fractionet une fraction B de 122€ mensuels constituant des acomptes sur le prix fixé.L’indemnité d’occupation devant être fixée au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix de l’immeuble (fraction B), elle sera fixée à compter de la date de l’assignation à la somme de 723€ par mois, conformément au contrat de location-accession du 19/04/2022.

L’ASL grand Selve, produit un décompte relatif aux charges arrêté au 5/02/2025, faisant état de la somme de 699,51€ qui a été réclamée à la SCI TOULOUSE GRAND SELVE laquelle s’en est acquittée par virement du 17/02/2025, Monsieur [W] et Madame [F] n’ayant pas réglé ces charges.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement à payer à la SCI TOULOUSE GRAND SELVE au titre des charges impayées et échues réclamées par l’Association Syndicale Libre (ASL grand Selve) la somme de 699,51€, selon décompte arrêté au 5/02/2025.

La demande de condamnation solidaire au paiement des charges de l’ASL à échoir et ce jusqu’à la reprise effective des lieux et qui seront acquittées par la SCI TOULOUSE GRAND SELVE compte tenu de la clause de solidarité sera rejetée s’agissant d’une dette qui n’est pas certaine, liquide et exigible.

L’article 11 de loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 dispose :

Lorsque le contrat est résilié pour inexécution par l’accédant de ses obligations, le vendeur peut obtenir, sans préjudice des dispositions des articles 9 et 10, une indemnité qui ne peut dépasser 2% du prix de l’immeuble objet du contrat.

Il convient donc de condamner également les défendeurs au paiement d’une indemnisation égale à 2 % du prix de vente soit la somme de 4 380,00 € € sur le prix de 219 000€ compte tenu de la résiliation du contrat de location-accession aux torts des accédants.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [R] et Madame [F] [I] [M], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en ce compris le coût des actes de commissaires de justice signifiés le 21/01/2025.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Monsieur [W] [R] et Madame [F] [I] [M] ont obligé la demanderesse à agir en justice pour obtenir satisfaction, ils seront condamnés solidairement à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

RECOIT la SCI TOULOUSE GRAND SELVE en ses demandes et les dit bien fondées ;

PRONONCE la résiliation, aux torts exclusifs de Monsieur [R] [W] et Madame [F] [I] [M], du contrat de location-accession signé avec la SCI TOULOUSE GRAND SELVE par acte du 19 avril 2022, concernant une villa avec jardin sise [Adresse 7],

[Adresse 1], à compter du 11/02/2025 (date de l’assignation) ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [W] et Madame [F] [I] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les 15 jours de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [W] et Madame [F] [I] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI TOULOUSE GRAND SELVE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [F] [I] [M] à verser à la SCI TOULOUSE GRAND SELVE la somme de 5 676,78€ au titre des redevances impayées et taxes d’enlèvement d’ordures ménagères réglées par la demanderesse au 16/05/2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [F] [I] [M] à verser à la SCI TOULOUSE GRAND SELVE une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail (date de l’assignation) et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux et la reprise effective du lot, révisable selon les termes du contrat ;

FIXE cette indemnité d’occupation à la somme de 723€ par mois, soit au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix de l’immeuble (fraction B), conformément au contrat de location-accession du 19/04/2022 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [F] [I] [M] à payer à la SCI TOULOUSE GRAND SELVE au titre des charges impayées et échues réclamées par l’Association Syndicale Libre (ASL grand Selve) la somme de 699,51€, selon décompte du 5/02/2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [F] [I] [M] à payer à la SCI TOULOUSE GRAND SELVE la somme de 4 380,00€ représentant une indemnité de résiliation égale à 2 % du prix de l’immeuble objet du contrat en date du 19 avril 2022 ;

REJETTE la demande de condamnation solidaire au paiement des charges de l’Association Syndicale Libre (ASL grand Selve) à échoir et ce jusqu’à la reprise effective des lieux et qui seront acquittées par la SCI TOULOUSE GRAND SELVE compte tenu de la clause de solidarité ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] et Madame [F] [I] [M] à verser à la SCI TOULOUSE GRAND SELVE une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] et Madame [F] [I] [M] aux dépens en ce compris le coût des actes de commissaires de justice signifiés le 21/01/2025 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

La Greffière, Le Président