TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Annexe 2

[Adresse 7]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00346

N° RG 25/00556 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FZFA

Le 30 JUILLET 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire en formation,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 26 Mai 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 30 JUILLET 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le trente Juillet deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,

Dont le siège social est sis [Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par Madame [O] [W], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Madame [J] [U],

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

Comparante en personne,

-1-

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 janvier 2020, prenant effet le 17 janvier 2020, l’OPH Côtes d’Armor Habitat, devenu, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, a donné en location à Madame [J] [U] un appartement à usage d’habitation de type 3 situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 387,27 €.

Par LRAR en date du 7 août 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [J] [U] de payer la somme de 844,26 € au titre des loyers impayés.

Par plusieurs LRAR successifs et notamment par LRAR en date du 12 septembre 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [J] [U] de fournir une attestation d’assurance en cours de validité.

Un commandement de justifier d’une attestation d’assurance et de payer la somme de 844,26 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Madame [J] [U] le 12 septembre 2024 (acte déposé à l’étude).

Par acte en date du 16 janvier 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, aux fins de :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 17/01/2020 et rappelée dans le commandement du 12.09.2024 au profit de l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, et ce, à compter du 13/11/2024, et à défaut prononcer la résiliation du bail,

• Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [J] [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux qu’elle occupe à [Adresse 10], si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 9] Publique et d’un serrurier,

• Condamner Madame [J] [U] au paiement d’une somme de 1929.56 € au titre des loyers et charges dus au 03/12/2024 ;

• Condamner Madame [J] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

• Condamner Madame [J] [U] au paiement d’une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

• Condamner Madame [J] [U] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement du 12.09.2024 et de la présente assignation ;

• Demander à Madame [J] [U] de fournir une attestation d’assurance habitation en cours de validité ;

• Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mai 2025.

À cette date, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté par un agent muni d’un pouvoir de représentation, a maintenu l’ensemble de ses demandes, tout en précisant que sa créance s’élevait à un montant total de 6 507,58 € (échéance du mois d’avril 2025 comprise), avec le rappel de la CAF en cours. Le bailleur social a précisé que le dernier paiement remontait au mois de mars et que les paiements étaient irréguliers. Il a indiqué que l’APL était suspendue depuis le mois d’octobre 2024 et qu’un SLS d’un montant de 2 410 € était appliqué depuis le mois de mars 2025. Il a ajouté que l’attestation d’assurance avait été envoyée.

Madame [J] [U], comparante en personne, n’a pas contesté le montant de la dette locative. Elle a indiqué qu’elle avait travaillé au mois de mai 2025 et qu’elle attendait son salaire pour poursuivre le paiement du loyer courant, notamment trois mois de loyers. Elle a expliqué avoir fait une dépression et qu’elle souhaitait s’en sortir. Enfin, elle a précisé avoir déposé sa déclaration d’impôt, mais qu’elle ne disposait pas d’attestation.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il en a été donné connaissance à l’audience. Madame [J] [U] a indiqué qu’elle avait un fils âgé de six ans en résidence alternée. Elle a signé un CDD du 1er au 31 mai 2025 en qualité d’auxiliaire de vie dans une résidence autonomie. Elle a affirmé avoir repris le versement de son loyer résiduel. Elle a effectué des démarches administratives, notamment une demande de FSL en mars 2025. Elle a précisé qu’elle envisageait de déposer un dossier de surendettement.

Lors du délibéré, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a précisé, par un courriel en date du 11 juillet 2025, que Madame [J] [U] n’avait pas transmis l’avis d’imposition, entraînant le défaut de régularisation du supplément de loyer. Le bailleur social a indiqué l’impossibilité de joindre Madame [J] [U]. Enfin, il a précisé que le dernier paiement, en date du 8 juillet 2025, était de 450 €, et que le prélèvement de l’échéance de mai 2025 avait été rejeté.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

1–Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes-d’Armor par voie électronique le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir saisie la CAF par courrier le 4 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2–Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 7 janvier 2020, prenant effet le 17 janvier 2020, contient une clause résolutoire (article 5) prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges et un commandement payer visant cette clause a été signifié le 12 septembre 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Madame [J] [U] n’a pas contesté la dette locative et n’a pas apporté la preuve de sa régularisation dans le délai imparti.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 13 novembre 2024.

3–Sur les demandes de paiement du bailleur

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“a) De payer le loyer et les charges […]”

Et selon L.441-3 du code de la construction, les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L.441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours d’un bail les ressources de l’ensemble des personnes visant au foyer excèdent d’au moins 20% les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Ce texte est également applicable lorsque le locataire ne justifie pas de ses ressources auprès du bailleur social, dès lors que le bailleur justifie une mise en demeure.

En l’espèce, selon le décompte produit lors du délibéré et arrêté au 8 juillet 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT sollicite la somme de 4 897,89 € en principal :

—  2 487,89 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées (échéance du mois de juin 2025 comprise).

—  2 410 € au titre du surloyer appliqué à l’échéance du mois de mars et avril 2025 (1205 € x 2)

Néanmoins, en l’absence de production de la mise en demeure par le bailleur social, le supplément de loyer de solidarité (SLS) n’est pas applicable.

L’arriéré locatif était donc d’un montant de 2 487,89 € suivant décompte arrêté au 8 juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse).

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette de sorte que Madame [J] [U] sera condamnée à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 2 487,89 € au titre de l’arriéré locatif.

La condamnation interviendra “en derniers et quittances”, permettant ainsi de déduire les éventuels paiements volontaires effectués depuis l’audience des sommes dues.

4 – Sur les délais de paiement du locataire et l’expulsion

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que “pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [J] [U] avait repris le paiement du loyer courant, avec le versement de la somme de 92 € le 13 janvier 2025, 184 € le 6 mars 2025

Dans le cadre du délibéré, l’OPH a communiqué un nouveau décompte montrant que Madame [J] [U] a effectué un paiement de 450 € le 8 juillet 2025 mais que l’échéance de mai n’a pas été réglée.

De plus Madame [J] [U] n’a pas communiqué l’avis d’imposition permettant de mettre fin à l’application du surloyer.

Enfin il apparaît que ni les services de l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, ni l’assistante sociale qui la suivait n’ont pu entrer en contact avec elle.

En conséquence les conditions ne sont pas réunies pour accorder un délai de paiement à Madame [J] [U].

Elle sera donc condamnée à régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à restitution des clés.

5- Sur la fourniture de l’attestation d’assurance

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [J] [U] a fourni une attestation d’assurance en cours de validité.

Par conséquent, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT sera débouté de sa demande.

6–Sur les demandes accessoires

Madame [J] [U], en tant que partie perdante, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Madame [J] [U] sera également condamnée à verser 150 € à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 janvier 2020 et prenant effet le 17 janvier 2020, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 novembre 2024 ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du jugement avec commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Madame [J] [U] tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

CONDAMNE en derniers et quittances Madame [J] [U] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 2 487,89 € au titre de l’arriéré locatif (échéance du mois de juin incluse).

DEBOUTE Madame [J] [U] de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNE, en ce cas, Madame [J] [U] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 465,35 € par mois à compter du mois de juillet 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

DEBOUTE l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame Madame [J] [U] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Madame Madame [J] [U] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 12 septembre 2024.

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 30 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS à [J] [U]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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