TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N°26/196

N° RG 25/02280 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F7ND

Le 18 MAI 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Franck JAGU, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge chargé du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Monsieur Pierre DANTON lors des débats et du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 23 Mars 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 18 MAI 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le dix huit Mai deux mil vingt six

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté apr Madame [S], reponsable service contentieux-recouvrement

ET :

Madame [Y] [N], demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE:

Suivant acte sous seing privé en date du 21 juin 2023, TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H a donné en location à Mme [Y] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer d’origine d’un montant de 447,21 euros par mois, outre un acompte sur charges de 24,96 € et un loyer pour le garage de 32,02 €.

TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H a mis en demeure Mme [Y] [N] par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 juin 2025, pour demander le paiement de la somme en principal de 1 109 euros (distribuée le 27 juin 2025).

Cependant, Mme [Y] [N] n’a pas régularisé sa situation d’impayé auprès de son bailleur.

Un commandement de payer la somme de 1 589,30 euros en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions des articles 24 et 7G de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Mme [Y] [N] le 31 juillet 2025 par acte de commissaire de justice. (Acte déposé à personne).

Par acte du 15 octobre 2025, TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H a fait assigner Mme [Y] [N] (acte remis à personne) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de:

— Constater, l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 21/06/2025 et rappelée dans le commandement du 31/07/2025 au profit de TERRES D’ARMOR HABITAT, et ce, à compter du 01/10/2025, et à défaut prononcer la résiliation du bail.

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [Y] [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux qu’elle occupe à [Adresse 6], si besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier,

— Condamner Mme [Y] [N] au paiement d’une somme de 3 337,69 euros au titre des loyers dus à la date de résiliation du bail,

— Condamner Mme [Y] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

— Condamner Mme [Y] [N] au paiement d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la même conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31/07/2025 et de la présente assignation,

— Demander à Mme [Y] [N] de fournir une attestation d’assurance habitation en cours de validité,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

À cette date, TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H représentée par Mme [E] [S], suivant pouvoir écrit du 24 février 2026 a maintenu l’ensemble de ses demandes contenues dans l’assignation. Elle a exposé que la dette d’un montant réactualisé est de 6 105,75 euros (échéance février 2026 comprise) en principal et hors frais de procédure.

Mme [S] précise qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer courant à ce jour.

Le bailleur n’est cependant pas opposé à consentir des délais de paiement.

Mme [S] rappelle que la locataire n’a pas fourni une attestation d’assurance du bien loué et qu’il y a lieu de lui rappeler cette obligation.

Mme [Y] [N] est présente à l’audience.

Elle déclare s’être mise dans cette situation d’impayé du fait de lourds problèmes de santé de sa mère et d’elle même désormais. Elle indique vivre dans l’appartement avec ses deux enfants et percevoir le RSA. Elle affirme pouvoir régler la somme de 100 € mensuel en sus du paiement du loyer courant.

À l’audience, le bailleur a été autorisé à fournir au greffe de la juridiction une note en délibéré pour le 4 mai 2026, afin de confirmer la reprise effective du paiement du loyer de mars 2026, et pour actualiser le montant de la dette locative.

EXPOSE DES MOTIFS:

Sur la recevabilité de l’action:

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit dans sa version applicable au bail, que les bailleurs personnes morales autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et allées jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX).

En outre, en application du même article, dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, par voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

S’agissant d’un délai de procédure, ce délai de six semaines avant l’audience pour adresser la copie de l’assignation au préfet s’applique aux assignations délivrées à compter du 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

L’O.P.H TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir notifié le 5 août 2025 à la CCAPEX le commandement de payer, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 16 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 23 mars 2026.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer:

Selon l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte de l’avis émis par la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimum imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clause contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 31 juillet 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions des articles 24 et 7G de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de ce commandement de payer.

Mme [Y] [N], présente à l’audience, ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 1er octobre 2025 .

Il convient également de rappeler l’obligation de fournir au bailleur une attestation d’assurance contre les risques locatifs en cours de validité.

Sur les loyers et charges:

À la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 6 105,75 euros (échéance de février 2026 comprise) en principal et hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens.

Mme [Y] [N] ne conteste pas devoir cette somme.

Le bailleur a fourni à la juridiction la note en délibéré de laquelle il ressort que la dette actualisée au 30 avril 2026 est de 7 199,81 € (échéance d’avril 2026 comprise).

Mme [Y] [N] sera donc condamnée à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H la somme de 7 199,81 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 avril 2026.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que " pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ".

Le bailleur a fourni la note en délibéré à la juridiction dans les délais impartis aux termes de laquelle, il atteste que Mme [Y] [N] n’a pas repris le paiement des loyers en cours.

Lors de l’audience, Mme [N] a déclaré percevoir le RSA et élevé ses deux enfants. Le non respect du versement de 100 € en plus du loyer durant le délibéré atteste que l’intéressée ne peut supporter un paiement en plus de son loyer (même minime).

Pour l’ensemble de ces motifs, il ne peut lui être octroyé des délais de paiement, même d’office, à l’effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par conséquent il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [Y] [N] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

Sur l’indemnité d’occupation:

Par ailleurs, Mme [Y] [N], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 539,11 euros par mois à compter de mai 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les dépens:

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Mme [Y] [N], comprenant notamment le coût commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles:

Tu égard à la situation de l’intéressée, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

L’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 1er octobre 2025 ;

Condamne Mme [Y] [N] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H la somme de 7 199,81 euros au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 30 avril 2026 (échéance d’avril 2026 comprise) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Rejette la demande de Mme [Y] [N] visant à obtenir un délai de paiement au cours duquel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

Dit que Mme [Y] [N] devra libérer les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 3], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’à défaut elle sera expulsée des lieux dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Condamne Mme [Y] [N] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 539,11 euros par mois, à compter du mois de mai 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Dit que Mme [Y] [N] doit fournir à TERRES D’ARMOIR HABITAT une attestation d’assurance contre les risques locatifs en cours de validité, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clefs ;

Condamne Mme [Y] [N] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 31 juillet 2025 et celui de l’assignation en date du 15 octobre 2025 ;

Rejette la demande de TERRES D’ARMOR HABITAT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constate l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 18 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS

à [Y] [N]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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