TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00108

N° RG 25/01772 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F5XR

Le 09 MARS 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame CHEVREL lors des débats et Monsieur DANTON lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 15 Décembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 09 MARS 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le neuf Mars deux mil vingt six

ENTRE :

Monsieur [Z] [I], demeurant [Adresse 3] (JERSEY)

Comparant en personne

ET :

Monsieur [L] [N], demeurant [Adresse 4]

Non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2016, avec effet au 9 décembre 2016, Monsieur [Z] [I] a donné à bail une maison à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 3] à Monsieur [L] [N] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 590 euros.

Un commandement de justifier de l’assurance a été délivré à Monsieur [L] [N] le 20 mai 2025.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant principal de 8107 euros et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement a été délivré à Monsieur [L] [N] le 20 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, Monsieur [Z] [I] a délivré un congé pour motifs légitimes et sérieux, invoquant un impayé des loyers pour un montant de 8107 euros au 31 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 19 août 2025, Monsieur [Z] [I] a fait assigner Monsieur [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC et a sollicité de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal, dire régulier et en conséquence valider le congé pour motifs légitimes et constater la résiliation du bailA titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement ;A titre très subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour manquement à ses obligations du locataire ;En toute hypothèse, ordonner l’expulsion de tous corps et biens des locaux loués à Monsieur [L] [N] ainsi que de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique;Condamner Monsieur [L] [N] au paiement de la somme de 8434 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges, arrêtée au 31 juillet 2025 ;Condamner Monsieur [L] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges dus, indexés selon les mêmes modalités que celles prévues au contrat de bail;Condamner Monsieur [L] [N] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [L] [N] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile comprenant notamment le coût des deux commandements.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 15 décembre 2025.

A cette audience, Monsieur [Z] [I] est comparant et assisté de son frère, Monsieur [S] [I]. Il maintient l’intégralité des demandes formulées dans l’assignation et actualise les impayés de loyers au montant de 10.779 euros, loyer de décembre inclus. Il précise qu’une attestation d’assurance en cours lui a été présentée.

En défense, Monsieur [L] [N] est non comparant. Il n’a pas justifié de son absence.

Il a été fait état d’un procès-verbal de carence concernant le diagnostic social et financier.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 9 mars 2026.

MOTIFS

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

1 – Sur la validité du congé :

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, “Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué (…)

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ".

L’article 15, II prévoit que " lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois de préavis. (…) A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ".

Constitue une cause de nullité du congé délivré par le bailleur :

— le congé notifié par lettre simple ;

— le non-respect du délai de préavis de 6 mois ;

— la délivrance d’un congé pour vente d’un immeuble frappé d’insalubrité ;

— le défaut de précision sur les modalités de paiement du prix de la vente ;

— le défaut de capacité et de pouvoir de l’auteur du congé ;

— le défaut de mention du prix de vente ;

— le défaut de mention des conditions de vente (absence de précision sur le bien, objet de la vente) ;

— le défaut de reproduction de l’article 15 I de la loi de 1989 ;

— le défaut de mention dans l’offre du délai de 2 mois pour que le locataire réponde à l’offre de vente;

— le mention d’un prix volontairement dissuasif pour le locataire.

* * *

Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2016, avec effet au 9 décembre 2016, Monsieur [Z] [I] a donné à bail à Monsieur [L] [N] une maison située [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 590 euros pour une durée de 3 ans.

Le 3 juin 2025, Monsieur [Z] [I] a fait délivrer un congé pour motif sérieux à Monsieur [L] [N] avec un terme au 8 décembre 2025, c’est-à-dire à expiration du délai de 3 ans.

Il apparaît que le congé délivré le 3 juin 2025 pour une reprise le 9 décembre 2025 :

— a fait l’objet d’une remise à étude ;

— respecte le délai de préavis de 6 mois avant le terme du contrat de 3 ans, avec une date de fin de contrat fixé au 9 décembre 2025 ;

— indique bien le motif du congé, en l’espèce un motif sérieux puisque Monsieur [L] [N] ne respecte pas son obligation de payer ses loyers ; il présente une dette de 8107 euros ;

— rappelle les conditions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Monsieur [L] [N], locataire, est absent à l’audience. Il ne conteste donc pas la validité du congé.

Au total, il convient de constater que le congé délivré le 3 juin 2025 est régulier.

En conséquence, il convient de constater la validité du congé délivré à Monsieur [L] [N].

2 – Sur les conséquence de la validité du congé :

Selon les explications fournies par Monsieur [Z] [I] à l’audience, il apparaît également que Monsieur [L] [N] n’a pas quitté les lieux.

Compte tenu de la régularité du congé, il convient de constater que Monsieur [L] [N] est occupant sans droit ni titre du bien immobilier appartenant à Monsieur [Z] [I] depuis le 10 décembre 2025.

L’expulsion de Monsieur [Z] [I] sera ordonnée en conséquence.

3 – Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Monsieur [Z] [I] affirme que Monsieur [L] [N] présente des impayés de loyers à hauteur de 10.779 euros. Le bailleur produit un décompte.

Monsieur [L] [N] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, équivalente au loyer mensuel et les charges, tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec application des révisions énoncées dans le contrat de bail jusqu’à restitution effective du logement.

4 – Sur les demandes accessoires :

Monsieur [L] [N] partie perdante, supportera la charge des dépens.

Monsieur [L] [N] sera condamné au paiement à Monsieur [Z] [I] de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré par Monsieur [Z] [I] à son locataire Monsieur [L] [N] par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025;

En conséquence :

CONSTATE que Monsieur [L] [N] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] depuis le 10 décembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [Z] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer à Monsieur [Z] [I] la somme de 10.779 euros au titre des impayés de loyers arrêtés au 31 décembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer à Monsieur [Z] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux soit une indemnité mensuelle de 590 euros ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer à Monsieur [Z] [I] l’intégralité des taxes et charges afférents aux locaux loués ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N] au versement de la somme de 200 euros à Monsieur [Z] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N] aux dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame Sandrine GODELAIN, juge des contentieux de la protection et par, Monsieur Pierre DANTON, greffier lors de son prononcé,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS

à [Z] [I]

—  1 CCC par LS

à [L] [N]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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