TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00038

N° RG 25/01454 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F4PW

Le 19 JANVIER 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 27 Octobre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 05 janvier 2026 et prorogée au 19 JANVIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le dix neuf Janvier deux mil vingt six

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représentée par Madame [K], Responsable service contentieux-recouvrement

ET :

Monsieur [D] [M] [S], demeurant [Adresse 5]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 juin 2020 et prenant effet le 1er juillet 2020, TERRES ET BAIE HABITAT, aux droits duquel vient désormais TERRES D’ARMOR HABITAT, a donné en location à Monsieur [D] [M] [S] un appartement de type 4, situé [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant un loyer d’un montant de 426,74 € par mois, outre un acompte sur charges de 98,17 € par mois, soit la somme totale de 524,91 € par mois.

Par LRAR en date du 25 novembre 2024 (pli avisé le 8 avril 2025), TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Monsieur [M] [S] de régler la somme de 3 241,25 € au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [M] [S] ne justifiant pas être assuré contre les risques locatifs, une pénalité de 4,50 € lui a été appliquée à partir du mois d’octobre 2024.

Suivant ordonnance d’injonction de payer en date du 17 octobre 2024, rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, Monsieur [M] [S] a été condamné à régler à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 1 283,89 € en principal au titre des loyers et charges impayés du 31/10/21 au 30/11/23.

Ladite ordonnance a été signifiée à Monsieur [M] [S] par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024 (acte déposé à l’étude).

Un commandement de payer la somme de 2 600 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [M] [S] le 17 mars 2025 (acte remis à l’étude).

Une procédure de saisie attribution a été tentée le 1er avril 2025 afin d’exécuter l’ordonnance d’injonction de payer du 17 octobre 2024, en vain, le solde bancaire du compte de dépôt de Monsieur [M] [S] étant insaisissable.

C’est en l’état de ces développements procéduraux que par acte du 23 juin 2025, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

— Constater, à titre principal, la résiliation de plein droit du bail à compter du 18 mai 2025, par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations de locataire, et notamment à l’obligation de payer les loyers,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement en cause passé le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux au besoin avec le concours de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier,

— Condamner Monsieur [M] [S] à lui payer la somme de 2 903,80 €, dette locative (loyers, charges et indemnité d’occupation) arrêtée au 22 mai 2025,

— Condamner Monsieur [M] [S] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 18 mai 2025, jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamner Monsieur [M] [S] à lui payer la somme de 150 € au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner Monsieur [M] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de la présente assignation.

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 octobre 2025.

A cette date, TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté par Madame [P] [K] suivant pouvoir écrit du directeur général de l’office HLM en date du 2 octobre 2025, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son assignation, tout en actualisant la dette locative à la somme de 5 222,53 € suivant décompte arrêté au 15 octobre 2025.

Le bailleur social a indiqué que le locataire était en impayé depuis l’échéance d’octobre 2021 et que le dernier paiement avait eu lieu en août 2025, les paiements ayant repris en 2025 mais avec irrégularité et les 2 derniers mois étant impayés ; qu’il y avait un défaut d’assurance depuis le mois de juillet 2023 ; qu’il y avait peu d’échanges avec le locataire et que malgré les propositions d’aides (dossier de surendettement) ou actions demandées (assurance en cours de validité, ouverture des aides au logement, proposition d’un plan d’apurement concret, nécessité de reprise du paiement du loyer courant ou résiduel sans incident, demande de mutation économique), Monsieur [M] [S] n’avait pas engagé de démarches ; que l’office était déjà en possession d’un titre exécutoire pour la somme de 1 514,72 € en principal et frais de sorte que la demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif et des frais était de 3 465,34 € à la date de l’audience (5 222,53 € – 1 514,72 € (ordonnance d’injonction de payer) – 242,47 € (frais de procédure postérieurs à la procédure d’injonction de payer (commandement de payer, assignation, notification préfecture)).

Monsieur [M] [S] a comparu.

Il a exposé qu’il a été licencié et qu’il a subi de ce fait une baisse de revenus ; qu’il perçoit des indemnités pôle emploi et une prime d’activité mais qu’il peine à régler ses charges courantes ; qu’il accueille régulièrement ses 3 enfants et que l’un d’eux s’est installé chez lui pour se rapprocher de son lieu d’étude; qu’il ne souhaite pas perdre son logement et qu’il envisage une mutation économique pour réduire ses charges ; qu’il a eu une régularisation de ses droits APL qui avaient été suspendus en novembre 2024.

Le signalement de l’impayé a été transmis à la CAF le 13 mai 2023 et l’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 14 juin 2025.

Le diagnostic social et financier a été transmis.

Il confirme les éléments débattus à l’audience, notamment le fait que le logement était trop grand et onéreux pour Monsieur [M] [S], même s’il accueille ses enfants.

Comme y étant expressément autorisée, TERRES D’ARMOR HABITAT a transmis le 15 décembre 2025, en cours de délibéré, une note d’informations réactualisée au terme de laquelle, l’arriéré locatif est désormais de 6 378,01 € et le défaut d’assurance perdure ; Monsieur [M] [S] n’a pas fait de versement depuis le 20 août 2025 et l’ensemble des prélèvements est rejeté depuis plusieurs mois.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 17 mars 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Monsieur [M] [S] n’a pas contesté les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 18 mai 2025.

Par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, l’absence de reprise du paiement de l’intégralité du loyer courant et l’absence de justification d’une situation financière favorable de Monsieur [D] [M] [S] ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiement, même d’office, pour lui permettre de régler l’arriéré dans un délai de 36 mois (délai maximum pouvant être accordé par le tribunal).

De même, en l’absence de paiement du loyer courant, la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut pas être prononcée.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire des lieux, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [S] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier et conformément au dispositif ci-dessous.

Sur les loyers, charges et l’indemnité d’occupation :

À la date du 30 novembre 2025, l’arriéré locatif s’élevait à la somme totale de 6 378,01 € selon le décompte arrêté à cette date (échéance du mois de novembre 2025 incluse).

Il convient de déduire de ce montant la somme de 1 514,72 € (montant de la dette déjà visée dans l’ordonnance portant injonction de payer du 17 octobre 2024) et la somme de 242,47 € au titre des frais de procédure postérieurs.

En conséquence, Monsieur [M] [S] sera condamné à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 4 620,82 € en principal, au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation demeurés impayés jusqu’à la date du 30 novembre 2025 (6 378,01 € – 1 514,72 € – 242,47 €).

Monsieur [M] [S], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et des charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 572,90 € par mois, à compter du 1er décembre 2025 (pour tenir compte du dernier décompte) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [S], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer et ceux de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Eu égard à la situation économique de Monsieur [M] [S], la demande formée par TERRES D’ARMOR HABITAT au titre des frais exposés à l’occasion de la présente instance, non compris dans les dépens, sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du code de procédure civile dispose quant à lui que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de sorte que la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 18 mai 2025 ;

DIT, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] au plus tard deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [D] [M] [S] tant de sa personne que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] [S] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 4 620,82 € en principal, au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation demeurés impayés jusqu’à la date du 30 novembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] [S] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 572,90 € par mois, à compter du 1er décembre 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

DEBOUTE TERRES D’ARMOR HABITAT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] [S] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 19 janvier 2026.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

—  1 CCC par LS

à [D] [M] [S]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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