TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à Me [Localité 10]-WALTON (P517)

M^e JACQUIN (P0428)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/02670

N° Portalis 352J-W-B7H-CZDKO

N° MINUTE : 5

Assignation du :

21 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] (RCS de [Localité 12] n°352 270 524)

[Adresse 11]

[Localité 5]

représentée par Maître Alexandre LUC-WALTON de l’AARPI LOG Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P517

DÉFENDERESSE

S.C.I. PROPEXPO (RCS de [Localité 12] n°500 806 054)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître André JACQUIN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0428

Décision du 29 Janvier 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 23/02670 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZDKO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente assistées de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 novembre 1998, la société du [Adresse 7] (CIPCOM), aux droits de laquelle se trouve la société SCI PROPEXPO, a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] un local n°58 dépendant du centre commercial dénommé Les Boutiques du Palais sis à [Adresse 13], pour une durée de neuf années et l’exercice de l’activité de «  Change manuel, achat et vente de pièces, remboursement de la détaxe pour les clients étrangers de la galerie commerciale ».

Le bail a été renouvelé du 1er novembre 2007 au 31 octobre 2016 à la suite d’un congé avec offre de renouvellement signifié par le bailleur le 06 avril 2007.

Par acte d’huissier de justice signifié le 27 avril 2016, la société SCI PROPEXPO a donné congé à la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] pour le 31 octobre 2016 en lui offrant le renouvellement du bail à compter du 1er novembre 2016 moyennant un loyer annuel de 20 000 euros hors taxes et hors charges.

Puis, selon acte d’huissier de justice signifié le 28 septembre 2018, la SCI PROPEXPO a exercé son droit d’option en notifiant à la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] qu’elle rétractait l’acceptation du principe du renouvellement du bail pour lui substituer un refus de renouvellement, tout en offrant de lui payer une indemnité d’éviction, et qu’elle demandait la fixation de l’indemnité d’occupation à la valeur locative à compter du 1er novembre 2016.

Selon ordonnance rendue le 07 novembre 2019, à la demande de la société SCI PROPEXPO et au contradictoire de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8], le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a désigné M. [P] [F] en qualité d’expert avec mission, notamment et principalement, de rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er novembre 2016, ainsi que de déterminer le trouble commercial qu’aurait subi la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] depuis 2015 en raison de la baisse de commercialité du centre commercial au niveau -1 de la galerie Les Boutiques du Palais .

L’expert a déposé son rapport le 30 septembre 2022.

C’est ainsi que par acte de commissaire de justice signifié le 21 février 2023, la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] a assigné la SCI PROPEXPO à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris notamment afin de voir fixer les indemnités d’éviction et d’occupation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 septembre 2024, la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] demande au tribunal de :

« ➢ SUR LE CHIFFRE D’AFFAIRES DE REFERENCE DE LA SOCIETE OMNIUM FC

▪ FIXER le chiffre d’affaires moyen de la société OMNIUM FC à 128.652 €, correspondant à la moyenne des dix derniers chiffres d’affaires de 2009 à 2019 ;

▪ Subsidiairement, FIXER le chiffre d’affaires de référence soit celui retenu par l’Expert d’un montant de 119.375 €.

➢ SUR L’INDEMNITE D’EVICTION

▪ DIRE que la société OMNIUM FC a droit à une indemnité d’éviction.

▪ DIRE que l’éviction de la société OMNIUM FC entraînera la perte du fonds,

▪ DIRE que l’indemnité d’éviction doit correspondre à la valeur marchande du fonds si elle supérieure à celle du droit au bail,

▪ DIRE que les frais de licenciement seront remboursés sur justificatifs.

A TITRE PRINCIPAL

▪ CONDAMNER la société PROPEXPO à payer à la société OMNIUM FC une indemnité d’éviction d’un montant de 385.462 €, détaillée comme suit :

o 192.978 € pour l’indemnité d’éviction principale correspondant à la valeur du fonds (sur la base d’un chiffre d’affaires moyen fixé à 128.652 € et d’un coefficient d'1,5),

o 192.484 € pour les indemnités accessoires comprenant :

▪ Frais de remploi : 22.000 €

▪ Indemnité pour trouble commercial : 10.721 €

▪ Frais administratifs et déménagement : 3.000 €

▪ Indemnité de licenciement : 71.263 €

▪ Frais de réinstallation : 85.500 €

A TITRE SUBSIDIAIRE

▪ CONDAMNER la société PROPEXPO à payer à la société OMNIUM FC une indemnité d’éviction d’un montant de 345.578 €, détaillée comme suit :

o 160.815 € pour l’indemnité d’éviction principale correspondant à la valeur du fonds, (sur la base d’un chiffre d’affaires moyen fixé à 128.652 € et d’un coefficient d'1,25),

o 184.763 € pour les indemnités accessoires comprenant :

▪ Frais de remploi : 15.000 €

▪ Indemnité pour trouble commercial : 10.000 €

▪ Frais administratifs et déménagement : 3.000 €

▪ Indemnité de licenciement : 71.263 €

▪ Frais de réinstallation : 85.500 €

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE

▪ CONDAMNER la société PROPEXPO à payer à la société OMNIUM FC une indemnité d’éviction d’un montant de 304.138 €, détaillée comme suit :

o 119.375 € pour l’indemnité d’éviction principale correspondant à la valeur du fonds, sur la base du rapport d’expertise

o 184.763 € pour les indemnités accessoires comprenant :

▪ Frais de remploi : 15.000 €

▪ Indemnité pour trouble commercial : 10.000 €

▪ Frais administratifs et déménagement : 3.000 €

▪ Indemnité de licenciement : 71.263 €

▪ Frais de réinstallation : 85.500 €

A TITRE INFINIEMENT SUBSIDIAIRE

▪ CONDAMNER la société PROPEXPO à payer à la société OMNIUM FC une indemnité d’éviction d’un montant de 325.163 €, ou subsidiairement d’un montant de 289.763 €, détaillée comme suit :

o 140.400 €, ou subsidiairement 105.000 €, pour l’indemnité d’éviction principale si la valeur du droit au bail doit être retenue,

o 184.763 € pour les indemnités accessoires comprenant :

▪ Frais de remploi : 15.000 €

▪ Indemnité pour trouble commercial : 10.000 €

▪ Frais administratifs et déménagement : 3.000 €

▪ Indemnité de licenciement : 71.263 €

▪ Frais de réinstallation : 85.500 €

➢ SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

A TITRE PRINCIPAL

▪ DIRE qu’aucune indemnité d’occupation ne saurait être due pendant les périodes de confinement des 17 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 15 décembre 2020 et du 3 avril au 3 mai 2021,

▪ APPLIQUER un abattement de précarité de 20%,

▪ FIXER l’indemnité d’occupation de la manière suivante :

o Pour la période du 1er novembre 2016 au 30 mars 2022, un montant annuel de 3.925,80 € HT HC, soit pour la période un montant de 21.265 € HT HC.

o Pour la période à compter du 1 er avril 2022, un montant annuel de 4.492,80 € HT HC, soit jusqu’au 1 er septembre 2024 un montant de 10.881 € HT HC (à parfaire à la date de la décision).

A TITRE SUBSIDIAIRE

▪ FIXER l’indemnité d’occupation globale conformément aux valeurs retenues par l’expert selon les périodes retenues,

▪ APPLIQUER un abattement de précarité de 20%,

En conséquence :

▪ FIXER l’indemnité d’occupation selon les montants suivants :

o Pour la période du 1 er novembre 2016 au 30 mars 2022, un montant annuel de

6.952,32 € HT HC, soit pour la période un montant de 37.658 € HT HC.

o Pour la période à compter du 1 er avril 2022, un montant annuel de 7.862,40 €

HT HC, soit jusqu’au 1 er septembre 2024 un montant de 19.042 € (à parfaire à la

date de la décision).

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

▪ JUGER que la clause de doublement de l’indemnité d’occupation, figurant au bail commercial du 6 avril 2007, renouvelé selon le congé avec offre de renouvellement du 27 avril 2016, constitue une clause pénale sujette à réduction, et partant,

▪ JUGER que l’indemnité d’occupation sera forfaitairement établie sur la base du loyer simple, auquel seront appliqué les abattements et décotes selon périodes successives, que pourra retenir le Tribunal ;

➢ SUR L’INDEMNITE DUE AU TITRE DU TROUBLE COMMERCIAL ET DU TROUBLE DE JOUISSANCE

A TITRE PRINCIPAL

▪ RECONNAITRE que la politique de désertification et de réaménagement du niveau -1 du centre « Les Boutiques du Palais » menée par la SCI PROPEXPO a directement causé un préjudice commercial à la société OMNIUM FC sur la période 2016 – octobre 2020 et avril 2022 – septembre 2024 ;

▪ CONDAMNER la société PROPEXPO à payer à la société OMNIUM FC une indemnité au titre de son préjudice commercial pour un montant total de 245.226€ ;

▪ RECONNAITRE que les travaux engagés par la SCI PROPEXPO entre novembre 2020 et avril 2022 ont causé un trouble de jouissance à la société OMNIUM FC ;

▪ CONDAMNER la SCI PROPEXPO à payer à la société OMNIUM FC une indemnité au titre de son trouble de jouissance à ce titre d’un montant de 119.800€.

A TITRE SUBSIDIAIRE

▪ CONDAMNER la société PROPEXPO à payer à la société OMNIUM FC une indemnité globale au titre de son préjudice commercial telle que fixée par l’expert, d’un montant de 118.952 €.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

▪ DIRE ET JUGER que la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation s’opèrera de plein droit,

▪ CONDAMNER la société PROPEXPO à payer à la société OMNIUM FC une somme de 35.900 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

▪ LA CONDAMNER aux entiers dépens et autoriser Maître Alexandre LUC-WALTON, avocat au Barreau de Paris (Cabinet LOG AVOCATS – [Adresse 4]) à les recouvrer directement conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

▪ ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.»

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, la société PROPEXPO demande au tribunal de :

« FIXER l’indemnité d’éviction due par la société PROPEXPO à la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] à la somme globale de 162.400 €, se décomposant de la manière suivante :

— Indemnité principale : 67.500 €

— Frais de remploi : 5.400 €

— Trouble commercial : 5.000 €

— Frais administratifs : 3.000 €

— Frais de réinstallation : 81.000 €

DIRE que les indemnités de licenciement du personnel affecté au local évincé seront payables en sus et sur justificatifs.

DIRE que les indemnités au titre des frais de remploi (5.400 €) et de réinstallation (81.000 €) seront consignées par la SCI PROPEXPO à la caisse des dépôts et consignations et ne seront versées par la SCI PROPEXPO entre les mains de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] que sous réserve de justificatifs de sa réinstallation effective dans un délai de six mois au plus tard à compter de la signification du jugement à intervenir.

FIXER l’indemnité d’occupation annuelle due par la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] à la SCI PROPEXPO, à compter du 1 er novembre 2016, à la somme de 12 960 € par an, hors taxes, charges, taxes, impôts et accessoires en sus ; et la condamner au paiement.

DIRE que cette indemnité d’occupation sera indexée le 1 er novembre de chaque année, en application de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux publié trimestriellement par l’INSEE,

DIRE ET JUGER que ladite indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal et que les intérêts échus depuis plus d’une année porteront eux même intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

ORDONNER la compensation entre les créances réciproques entre les parties au titre des indemnités d’éviction et d’occupation.

DEBOUTER la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] à régler à la société PROPEXPO une somme de 20.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, qui seront recouvrés par l’avocat constitué dans les termes de l’article 699 du Code de procédure civile. ».

Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 24 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a renvoyé l’affaire à l’audience collégiale du 16 octobre 2025 à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré 29 janvier 2026.

MOTIFS

1- Sur les demandes en fixation et paiement de l’indemnité d’éviction

Sur le fondement de l’article L. 145-14 du code de commerce, la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] expose que l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce dans la mesure où, d’une part, la clientèle est directement liée à l’emplacement puisqu’elle exerce un commerce de proximité et, d’autre part, le bailleur ne lui a pas proposé de local de remplacement. Elle indique contester la position de la société SCI PROPEXPO selon laquelle il faut retenir la valeur du droit au bail en cas d’exercice déficitaire en faisant valoir que la valeur du droit au bail constitue une indemnité minimum, même en cas d’exercice déficitaire, et en rappelant que l’expert judiciaire a considéré que la valeur du droit au bail était inférieure à celle du fonds de commerce.

En ce qui concerne la valeur du fonds de commerce, la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] soutient que l’absence de rentabilité du fonds implique d’exclure la méthode de l’excédent brut d’exploitation pour ne retenir que celle de la valeur marchande du fonds. Elle considère qu’il convient d’estimer l’indemnité d’éviction en fonction du préjudice subi par le preneur et non selon des usages théoriques ne tenant pas compte d’évènements ayant directement une incidence sur la valeur du fonds. Elle demande en conséquence qu’il soit retenu à titre de chiffre d’affaires de référence la moyenne des dix derniers chiffres d’affaires de 2009 à 2019, laquelle s’élève à 128 652 euros, en indiquant que l’expert a surtout retenu les deux chiffres d’affaires les plus bas de la décennie. Subsidiairement, elle sollicite qu’il soit retenu le chiffre d’affaires de 119 375 euros calculé par l’expert. La société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] demande également qu’il soit appliqué un coefficient de 1,5 au motif que retenir une année de chiffre d’affaires ainsi que l’a fait l’expert, ce qui équivaut au coefficient 1, en se référant aux valorisations appliquées aux cessions d’activités similaires dont le chiffre d’affaires est constitué de commissions, à l’instar de l’activité de courtage en assurances, n’est pas satisfaisant. Elle explique ne pas réaliser en effet un chiffre d’affaires classique mais une marge directe sur l’achat et la vente de devises et précise qu’il convient de tenir compte de la marge brute. Elle ajoute que retenir un coefficient 1 est contraire aux facteurs de qualité de l’emplacement, notoriété du fonds de commerce, rentabilité de l’exploitation et état des aménagements.

S’agissant de la valeur du droit au bail, la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] se réfère à la valeur locative de marché annuelle de 28 080 euros hors taxes et hors charges et au loyer de renouvellement de 14 040 euros selon la valeur locative, déterminés par l’expert, mais conteste le coefficient de situation de 7,5 appliqué par celui-ci en expliquant qu’il est justifié d’appliquer le coefficiant 10 compte tenu de l’emplacement idéal dont elle bénéficiait avant les travaux et de la présence d’un hôtel avec accès direct au bureau de change qui accueillait une clientèle internationale.

En vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, la société SCI PROPEXPO expose ne pas avoir de local de remplacement à proposer à la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] de sorte que le refus de renouvellement a entraîné la perte du fonds de commerce et que l’indemnité d’éviction doit correspondre à une indemnité de remplacement. Elle soutient que selon une jurisprudence constante, la détermination du montant de l’indemnité d’éviction ne peut être fondée sur la méthode du chiffres d’affaires lorsqu’un fonds de commerce présente un résultat déficitaire et rappelle que l’expert a constaté la faible rentabilité de l’exploitation. Elle en conclut que l’indemnité principale d’éviction doit correspondre à la valeur du droit au bail. En ce qui concerne la valeur du droit au bail, elle propose de fixer la valeur locative unitaire de renouvellement au 1er novembre 2016 à 780 euros/m2P, majoration de 30% pour effet bonbonnière comprise, compte tenu des loyers pratiqués dans le centre commercial et de l’emplacement du local dont la situation au niveau – 1 ne présente pas d’inconvénient pour l’activité de bureau de change dans la mesure où il s’agit d’un commerce de destination et où la clientèle de l’hôtel bénéficie d’un accès direct. Elle indique ensuite retenir une valeur locative de marché de 1 300 euros/m2 et le coefficient de situation de 7,5 proposés par l’expert.

Subsidiairement, en ce qui concerne la valeur du fonds de commerce, la société SCI PROPEXPO conteste la méthode appliquée par l’expert par analogie avec les coefficients appliqués à l’activité de courtage en assurance. Elle considère en effet que l’activité des bureaux de change a été fortement touchée par de nombreux facteurs, tels que le passage à l’euro et le développement de l’utilisation des cartes bancaires, auxquels l’activité de courtage en assurance n’est pas aussi sensible. Elle souligne également que la seule référence de cession de bureau de change relevée par l’expert s’est réalisée sur la base de 100% du chiffre d’affaires pour un résultat d’exploitation bénéficiaire, ce qui n’est pas le cas de l’activité de la société SCI PROPEXPO. Elle en conclut qu’il conviendrait de se placer dans la fourchette la plus basse des valorisations des activités de courtage.

Sur ce,

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction et qu’elle s’évalue à la date la plus proche de l’éviction soit, en l’espèce, à la date du jugement dès lors que la société SCI PROPEXPO continue à occuper les locaux en vertu de son droit au maintien dans les lieux.

a) Sur l’indemnité principale

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail , laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement, et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

— Sur le caractère transférable du fonds de commerce

Il est rappelé qu’en prévoyant que l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, l’article L. 145-14 du code de commerce édicte une présomption simple de perte du fonds de commerce. La preuve du préjudice moindre incombe donc au bailleur.

En l’espèce, les parties concluent toutes deux à la perte du fonds de commerce en raison de l’éviction.

Dans son rapport l’expert judiciaire note que la possibilité de transfert du fonds de commerce lui paraît difficile compte tenu de l’activité de bureau de change exercée dont la clientèle, laquelle est constituée de celle fréquentant le centre commercial et de celle des hôtels situés aux alentours, est indiscutablement liée à l’emplacement.

Il apparaît en outre que la SCI PROPEXPO ne peut proposer aucun local de remplacement à la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8].

Compte tenu de ces éléments, il convient de retenir que l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce.

L’indemnité principale à évaluer doit ainsi correspondre à une indemnité de remplacement qui sera égale à la valeur du fonds de commerce et qui ne pourra être inférieure à la valeur du droit au bail.

— Sur la valeur du fonds de commerce

En ce qui concerne la valeur du fonds de commerce, l’expert judiciaire indique qu’il n’existe pas de barème en matière de cession de fonds de bureau de change. Il précise que ses recherches au BODACC ont mis en exergue le très faible nombre de ventes de bureau de change, que la plupart des sociétés ne publient pas leurs comptes et qu’une partie des fonds est exploitée par des personnes physiques.

Parmi les références qu’il a relevées, l’expert retient à titre de comparaison une seule référence qu’il considère comme pertinente et qui concerne la cession d’un fonds de commerce de bureau de change réalisée en avril 2016, dont les locaux se situaient à [Localité 14], [Adresse 3], qui réalisait un chiffre d’affaires annuel de 152 234 euros, proche selon lui de celui réalisé par la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] et qui a été cédé au prix de 150 000 euros, ce qui selon l’expert correspond à une année de commissions environ.

L’expert considère également que l’activité de bureau de change peut être rapprochée de celle du courtage en assurance, autre activité de nature tertiaire dont le chiffre d’affaires est constitué de commissions et pour laquelle les valorisations sont comprises entre 0,70 et 1,8 fois les commissions annuelles selon le barème F.LEFEBVRE (9e édition du 1er octobre 2018).

L’expert précise en outre que la valorisation d’un fonds de commerce dépend notamment de la qualité de l’emplacement, de la notoriété du fonds de commerce et de l’enseigne, de la rentabilité de l’exploitation, de l’état des aménagements ainsi que du montant des investissements à réaliser pour pérenniser l’exploitation.

Au regard de ces éléments, de la faible rentabilité du fonds et du niveau de chiffres d’affaires de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8], l’expert propose de retenir une valorisation correspondant à une fois les commissions annuelles HT, soit le chiffre d’affaires HT.

S’agissant de l’appréciation du chiffre d’affaires de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8], l’expert écarte le chiffre d’affaires de l’année 2020 qui ne lui semble pas représentatif de la valeur du fonds de commerce. Il indique avoir procédé à une pondération des exercices pour tenir compte de la hausse importante du chiffre d’affaires en 2018 et 2019 après un effondrement entre 2016 et 2017

en appliquant un coefficient de 1 pour l’exercice 2017, de 2 pour 2018 et de 3 pour 2019 et évalue le chiffre d’affaires de référence à 119 375 euros. Il considère que l’exploitation présente une faible rentabilité.

Selon l’expert la valeur du fonds de commerce peut ainsi être évaluée à (119 375 x 1 =) 119 375 euros.

L’évaluation de la valeur marchande du fonds de commerce peut se réaliser par recoupement de plusieurs méthodes, notamment celle du chiffres d’affaires, avec application au chiffre d’affaires annuel moyen d’un coefficient variant selon la nature et les caractéristiques de l’activité, coefficient qui peut être fixé au regard de différents barèmes publiés par des éditeurs spécialisés, celle de la comparaison directe avec les cessions de fonds de même nature que celui considéré ou celle de la capitalisation de la capacité bénéficiaire déterminée au regard de l’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen. Il est d’usage de se référer aux données comptables des trois derniers exercices de l’activité.

En l’espèce, l’expert a analysé les données suivantes, lesquelles ne sont pas contestées par les parties :

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Moyenne pondérée des exercices

2017 à 2019

Pondération

1

2

3

CA HT (marge brute)

145 147 €

132 750 €

87 961 €

106 919 €

138 151 €

22 171 €

119 375 €

Indice d’évolution CA HT

100

91

61

74

95

15

Résultat d’exploitation

4 208 €

—  10 €

—  50 048 €

—  19 277 €

9 593 €

—  42 652 €

—  9 971 €

Résultat d’exploitation en % du CA HT

3%

0%

—  57%

—  18%

7 %

—  192 %

Reprises

0 €

0 €

0 €

9 444 €

0 €

0 €

Frais et charges de personnels

80 462 €

80 437 €

82 136 €

74 118 €

74 385 €

47 269 €

75 596 €

Indice d’évolution des salaires, traitements et charges sociales

100

100

102

92

92

59

EBE retraité

4 441 €

207 €

—  49 589

€

—  28 404

€

9 860 €

—  42 652

€

—  12 803 €

Selon l’expert, l’évolution du chiffre d’affaires et du résultat d’exploitation est la suivante :

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

CA HT

135

389 €

126 872 €

154 133 €

144

622 €

123 338 €

119 895 €

145 147 €

132 750 €

87 961 €

106 919 €

138 151 €

Indice d’évolution du CA HT

100

94

114

107

91

89

107

98

65

79

102

Résultat d’exploitation

—  1 536 €

—  34 421 €

21 598 €

12 551 €

—  10 032 €

—  11 940 €

4 208 €

—  10 €

—  50 048 €

—  19 277 €

—  9 593 €

soit un chiffre d’affaire moyen de 128 652,45 euros durant cette période.

Il apparaît que si l’expert fait référence au chiffre d’affaires, il précise néanmoins que celui-ci correspond à la marge brute HT ainsi que le souligne la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8].

Ainsi que l’a retenu l’expert il convient d’exclure de l’analyse les données de l’exercice 2020 qui ne sont pas représentatives de l’activité compte tenu de la crise sanitaire due à l’épidémie de covid-19.

S’il est d’usage d’évaluer un fonds de commerce sur la base du chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices, il apparaît en l’espèce qu’au cours des trois dernières années 2017, 2018 et 2019 considérées, les chiffres d’affaires des années 2017 (87 961 euros ) et 2018 (106 919 euros) ont subi une baisse importante eu égard à la moyenne des chiffres d’affaires des exercices 2009 à 2019 (128 652,45 euros) ainsi que des chiffres d’affaires des années précédentes 2016 (132 750 euros) et 2015 (145 147 euros).

L’expert a tenu compte de cette situation en appliquant des coefficients 1, 2 et 3 mais il demeure, d’une part, que deux des trois chiffres d’affaires pris en compte sont les plus bas de l’activité sur une période de dix ans, d’autre part que les taux des coefficients ont été déterminés au regard du chiffre d’affaires minimal de l’année 2017 qui ne paraît pas représentatif de l’activité.

Dès lors, il apparaît davantage pertinent de déterminer le chiffre d’affaires moyen sur la base des chiffres d’affaires des quatre derniers exercices de 2016 à 2019, les années antérieures étant trop anciennes par rapport à la date de l’éviction pour donner une image la plus actualisée possible de la valeur du fonds, et sans tenir compte du chiffre d’affaires de l’année 2017.

Ainsi le chiffre d’affaires moyen s’évalue à 126 149 euros selon le calcul suivant :

—  2019 chiffre d’affaires : 138 751 euros

—  2018 chiffre d’affaires : 106 919 euros

—  2016 chiffre d’affaires : 132 750 euros

Total 378 420 euros

Moyenne 378 420 / 3 = 126 140 euros

En outre, en ce qui concerne les cessions de fonds de commerce de bureau de change, il est exact que parmi les références relevées par l’expert, la seule pouvant être retenue à titre de comparaison est la cession d’un fonds de commerce intervenue en avril 2016, dont les locaux se situaient à [Localité 14], [Adresse 3], qui réalisait un chiffre d’affaires de 152 234 euros et qui a été cédé au prix de 150 000 euros, ce qui correspond à une année de chiffre d’affaires environ.

De surcroît, s’agissant de la référence aux barêmes spécialisés, ainsi que l’indique l’expert, il s’avère qu’aucun ne donne d’évaluation pour les fonds de commerce de bureau de change. L’expert propose de procéder par rapprochement avec l’activité de courtage en assurances, dont le coefficient peut être fixé dans une fourchette de 0,7 à 1,8, soit un coefficient moyen de 1,25, car il s’agit d’une activité également rémunérée à la commission. Cependant cette comparaison ne peut être considérée comme pertinente et retenue dès lors que les activités sont différentes, que la clientèle d’un courtier en assurance est récurrente alors que celle d’un bureau de change est pour une large part volatile, et que les modes de rémunération de l’activité, et par conséquent la nature de leurs chiffres d’affaires, sont différents, le courtier étant rémunéré par les commissions de courtage et de distribution payées par les assurés et les assureurs alors que le changeur l’est sur les marges réalisées entre les prix d’achat et de vente des devises.

Par ailleurs, si le résultat déficitaire d’une exploitation conduit généralement à réduire l’indemnité d’éviction principale à la valeur du droit au bail, il convient de constater qu’en l’espèce le fonds ne se trouve pas en situation déficitaire de manière constante mais présente une faible rentabilité dont il convient néanmoins de tenir compte dans l’appréciation de sa valeur.

Enfin, il convient également de tenir compte de la notoriété du fonds et de sa pérennité puisqu’il est exploité depuis 1989, éléments positifs, et si l’expert constate que la situation des locaux a été affectée par les travaux entrepris par la bailleresse puisqu’ils se trouvent à présent dans une allée devenue un cul-de-sac et que l’environnement commercial est en déclin, cet inconvénient est à atténuer dès lors que l’activité de bureau de change demeure peu sensible au flux des chalands.

Ainsi, au regard de l’ensemble des ces éléments, la valorisation du fonds proposée par l’expert correspondant à une fois le chiffre d’affaires annuel s’avère pertinente.

L’indemnité d’éviction principale s’évalue donc à la somme de 126 140 euros.

— Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail peut se calculer par la différence entre la valeur locative de marché et le loyer théorique du bail s’il avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt de la situation des locaux pour l’activité exercée.

• Sur la valeur locative de marché au 1er novembre 2016

Il est rappelé que les locaux loués se situent dans le centre commercial dénommé Les Boutiques du Palais sis à Paris 17e arrondissement[Adresse 1], au niveau -1.

L’expert indique que la [Adresse 15] est un vaste carrefour situé à la limite des 16e et 17e arrondissements et qu’elle se caractérise par la présence d’un terre-plein central constitué d’un jardin d’une surface de 16 125 m2 environ. La place constitue également l’un des accès principaux à la ville de Paris depuis la banlieue Ouest ainsi qu’un échangeur routier de six à huit voies de circulation, bordée au Nord par l’entrée principale du Palais des congrès.

L’expert précise que la Ville de [Localité 12] a organisé de vastes travaux de réaménagement de la place notamment dans la perspective des Jeux Olympiques de 2024, lesquels accompagnent des travaux de prolongement du RER E et du tramway T3. Il explique qu’à certaines périodes et horaires, ces travaux rendent l’accès à la place impossible compte tenu de très importants encombrements et qu’ils ont entraîné la fermeture de l’accès direct au métro depuis le sous-sol du centre commercial. Il indique avoir constaté que les travaux constituaient un obstacle dissuasif pour accéder au centre commercial depuis le [Adresse 6].

L’expert en conclut que la situation des locaux loués se caractérise, d’une part, par une implantation en sous-sol du centre commercial et dans une allée devenue un cul-de -sac et, d’autre part, par un environnement commercial en déclin résultant des travaux sur la voie publique ainsi que de ceux entrepris dans le centre commercial par la bailleresse, à proximité immédiate des locaux loués. Il considère que les locaux loués bénéficient d’une situation de qualité mais que celle-ci est affectée par les travaux entrepris par la bailleresse et par ceux concernant la place et le RER.

L’expert mentionne en outre que les locaux dépendent d’un grand ensemble immobilier moderne dénommé « Le palais des congrés de Paris », adossé à l’hôtel « Hyatt Regency Paris Etoile », qui constitue un centre d’affaires disposant notamment de salons, hall d’exposition, amphithéâtres, salles de conférences et d’une galerie commerciale sur deux niveaux. Il précise que le centre commercial est accessible depuis le parvis de la [Adresse 15] et qu’il se développe, en rez-de-chaussée et sous-sol du grand hall d’accueil, en deux galeries latérales qui se rejoignent du côté de l’hôtel, les deux niveaux étant communicants et reliés par des circulations verticales. Au deuxième sous-sol se trouvent les réserves des commerces, reliées aux niveaux supérieurs par des monte-charge, et au premier sous-sol un parking. L’accès à la ligne 1 du métro et à la ligne C du RER, situé au niveau -1 est fermé depuis le 1er juillet 2018, date du début des travaux de prolongement du RER E et de la station.

L’expert décrit les locaux loués ainsi qu’il suit :

« Enseignes en bandeau au fronton et sur les devantures – Enseignes en drapeau et chevalet publicitaire côté allée.

Il s’agit d’un local d’angle disposant :

— d’une devanture revêtement publicitaire de part et d’autre d’un large comptoir vitré et barreaudé, protégé par un rideau métallique :

— d’une vitrine côté allée.

Accessible à gauche du comptoir, par une porte à simple vantail donnant sur un petit sas puis une 2ème porte partiellement vitrée ouvrant sur :

— le local tout en longueur, sol, carrelage, murs coffrage bois, spots encastrés dans faux plafond lamelles métalliques,

— au fond une porte ouvre sur un petit espace sécurisé, même prestations.».

Il précise que les locaux sont en bon état et que leur équipement est conforme à ce que l’on rencontre pour ce type d’activité. Il note qu’il n’existe pas de sanitaires.

L’expert relève enfin que les locaux sont situés dans un cul-de sac et que les deux autres cellules commerciales situées en face et au fond de l’allée étaient fermées comme une partie des cellules commerciales de l’allée principale. Il indique avoir constaté, lors de sa deuxième visite, que le couloir de circulation du niveau -1, situé en face des lieux loués, était fermé.

Il en conclut que l’impression d’ensemble est moyenne pour l’activité exercée, ce qui correspond aux éléments précédemment développés.

L’expert évalue la surface des locaux à 18 m2 selon ce qui est indiqué au contrat de bail à effet du 1er novembre 2007 et applique un coefficient de pondération de 1, soit une surface pondérée de 18 m2P.

Les parties ne contestant pas cette surface et ayant indiqué à l’expert qu’elles l’approuvaient, elle doit être retenue.

La destination des locaux prévue au contrat de bail est celle de « «  [Localité 8] manuel, achat et vente de pièces, remboursement de la détaxe pour les clients étrangers de la galerie commerciale», ce qui constitue une destination large et parfaitement adaptée à l’activité exercée.

En ce qui concerne les loyers de comparaison, le centre commercial constituant une unité autonome de marché, l’expert retient les loyers des autres cellules du centre commercial, soit :

— pour les locaux du rez-de-chaussée

• des loyers unitaires de renouvellement de bail de 433 à 930 euros / m2, pour des surfaces de 90 à 284 m2, à effet en 2013, 2014, 2016 et 2017 ;

• des loyers unitaires de nouveau bail de 648 à 1 200 euros, pour des surfaces de 41 à 215 m2 et des baux prenant effet en 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 ;

— pour les locaux du sous-sol

• des loyers unitaires de renouvellement de bail de 648 et 772 euros / m2, pour des surfaces de 195 et 139 m2, à effet en 2017 et 2014 ;

• des loyers unitaires de nouveau bail de 505 à 1 065 euros, pour des surfaces de 41 à 190 m2 et des baux prenant effet en 2013, 2014, 2015 et 2017.

L’expert relève que les loyers des locaux du sous-sol sont plus faibles que ceux des locaux du rez-de-chaussée.

L’expert retient une valeur locative de marché unitaire de 1 200 euros/m2, qu’il majore de 30 % afin de tenir compte d’un effet dit bonbonnière, soit une valeur locative de marché unitaire de 1 560 euros/m2 et une valeur locative de marché totale de (1 560 euros x 18 m2 =) 28 080 euros.

La valeur locative unitaire de 1000 euros/m2, soit 1 300 euros/m2 après application de la majoration de 30%, proposée par la société PROPEXCO paraît insuffisante dès lors qu’il convient de tenir compte de l’activité exercée qui, ainsi que l’expert l’a précisé en réponse au dire de cette dernière, supporte généralement un niveau de loyer particulièrement élevé.

Par conséquent, compte tenu de la situation moyenne dont bénéficient les locaux considérés, de leurs caractéristiques, de la destination autorisée par le contrat de bail, et de l’analyse des loyers des autres locaux du centre commercial, la valeur locative de 1 560 euros/m2 proposée par l’expert s’avère justifiée.

La valeur locative de marché annuelle totale au 1er novembre 2016 s’évalue ainsi à ( 1 560 euros x 18 m2 =) 20 080 euros.

• Sur le loyer théorique de renouvellement au 1er novembre 2016

En ce qui concerne le loyer de renouvellement, le contrat de bail ne prévoit pas les modalités de fixation du loyer minimum garanti renouvelé ainsi que le stipule généralement les contrats de bail des locaux situés dans les centres commerciaux.

Néanmoins, les parties retiennent toutes deux la valeur locative évaluée par l’expert au 1er novembre 2016 et compte tenu des éléments précédents relatifs à la situation moyenne des locaux, à leurs caractéristiques, à la destination autorisée par le contrat de bail et à l’analyse des loyers des autres locaux du centre commercial, à la somme de 600 euros/m2, outre une majoration de 30% afin de tenir compte de l’effet bonbonnière, soit une valeur locative unitaire de 780 euros/m2, et une valeur locative annuelle totale de (780 euros x 18 m2 =) 14 040 euros.

Eu égard à l’accord des parties et à l’analyse de l’expert, il y a lieu de fixer le loyer théorique annuel de renouvellement au 1er novembre 2016 à la somme de 14 040 euros.

• Sur le coefficient de situation

L’expert applique un coefficient de situation de 7,5 en expliquant que les locaux sont situés dans un centre commercial de la capitale et dans un environnement dynamique pour l’activité exercée et en précisant que ce taux est cohérent avec le montant unitaire de la valeur locative de marché.

Le coefficient 10 dont la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] sollicite l’application s’avère trop élevé dès lors qu’il s’applique généralement aux locaux situés sur des voies de prestige et que les coefficients 7 à 8 concernent les emplacements de très bonne situation et les coefficients 6 à 7 les emplacements de bonne situation. En outre, ainsi que l’expert l’indique, le coefficient 7,5 correspond davantage à la valeur locative de marché retenue.

Compte tenu de la situation dont bénéficient les locaux loués, dans un centre commercial à la commercialité dynamique et à la toute proximité d’un grand hôtel accueillant une clientèle internationale, il convient d’appliquer un coefficient de situation de 7,5 ainsi que le propose l’expert.

La valeur du droit au bail s’élève donc à (28 080 – 14 040 euros x 7,5 =) 105 300 euros.

*****

L’indemnité principale doit correspondre à la valeur du fonds de commerce (126 140 euros) qui s’avère supérieure à la valeur du droit au bail (105 300 euros) et doit ainsi être fixée à la somme de 126 140 euros.

b) Sur les indemnités accessoires

Il ressort de l’article L.145-14 du code de commerce que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

— Sur les frais de remploi

La société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] sollicite que l’indemnité de remploi soit fixée à 22 000 euros dans l’hypothèse de la perte du fonds de commerce et à 17 000 euros dans l’hypothèse du transfert du fonds de commerce sur la base d’un taux de 3% au titre du droit d’enregistrement et d’un taux de 10 % au titre des honoraires juridiques et de transaction.

La société PROPEXO soutient que ces frais ne sont dus que si le preneur se réinstalle et, sous cette réserve, qu’il y a lieu de tenir compte de la baisse des droits de mutation résultant de la loi LME du 4 août 2008 et de leur fixation à 8% de l’indemnité principale.

Sur ce,

L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l’ article 719 du code général des impôts dus pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d’acte et les frais de transaction.

La perte du fonds de commerce étant présumée, il appartenait à la société PROPEXO de prouver que la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] ne se réinstallerait pas en achetant un fonds de commerce de remplacement et non de soutenir que l’indemnité de remploi n’est due qu’en cas de réinstallation.

La perte du fonds de commerce étant présumée, l’argument de la société PROPEXPO selon lequel l’indemnité de remploi n’est due qu’en cas de réinstallation est inexact. En outre, elle ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de ce que la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] ne se réinstallera pas en achetant un fonds de commerce de remplacement.

L’expert évalue les frais de remploi en tenant compte des droits d’enregistrement applicables depuis 2012 et en évaluant les honoraires juridiques et de transaction à 10% de l’indemnité principale, ce qui est conforme à l’usage et doit être retenu.

Compte tenu de la valeur du fonds de commerce précédemment retenue de 126 140 euros, les frais de remploi s’évaluent ainsi qu’il suit :

— droits de mutation

. 1e tranche jusqu’ à 23 000 euros = 0 euros

. 2e tranche de 23 000 euros à 126 140 euros : 103 140 euros x 3 % = 3 094,20 euros

. 3e tranche : supérieure à 200 000 euros = 0 euros x 5 % = 0 euros

— frais et honoraires juridiques et de transaction

. forfait de 10 % : 126 140 euros x 10 % = 12 614,00 euros

soit une somme totale de 15 708,20 euros.

— Sur le trouble commercial

La société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] sollicite que l’indemnité au titre du trouble commercial soit fixée à la somme de 10 271 euros compte tenu des conséquences des travaux sur son activité et des différentes actions et démarches qui en ont résulté. Elle indique avoir réactualisé l’indemnité fixée par l’expert à un mois de chiffre d’affaires au regard du chiffre d’affaires moyen qu’elle propose.

La société PROPEXO oppose que le trouble commercial qui est indemnisé est celui qui résulte de l’éviction et qu’en conséquence il n’y a pas lieu de tenir compte des conséquences des travaux. Elle ajoute qu’en présence d’une exploitation déficitaire, le trouble commercial doit être évalué à un demi mois de chiffre d’affaires pondéré, soit en l’espèce 5 000 euros.

Sur ce,

L’expert indique qu’en ce qui concerne les commerces de proximité, le trouble commercial est habituellement estimé à 2 à 3 mois d’EBE retraité ainsi qu’un mois de masse salariale. Il explique que l’exploitation ne dégageant pas d’EBE, il avait évalué le trouble commercial à un demi mois de chiffre d’affaires pondéré mais l’a porté à un mois de chiffre d’affaires pondéré afin de tenir compte des conséquences des travaux sur l’activité du preneur et des différentes actions et démarches qui en ont résulté.

Cependant, l’indemnité fondée sur le trouble commercial étant destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce, il ne peut être tenu compte des conséquences des travaux sur l’activité, lesquelles ne résultent pas de l’éviction.

Compte tenu de la faible rentabilité du fonds de commerce et de ses caractéristiques, il convient de fixer l’indemnité au titre du trouble commercial à un demi mois de chiffre d’affaires moyen soit à la somme de (126 140 euros / 12 = 10 511,67 euros / 2 =) 5 255,84 euros.

— Sur les frais de déménagement et les frais administratifs

La société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] indique que contrairement à l’avis de l’expert ces frais sont justifiés et sollicite une indemnité forfaitaire de 3 000 euros dans l’hypothèse de la perte du fonds de commerce et de 8 662 euros dans l’hypothèse du transfert du fonds de commerce.

La société PROPEXO propose une indemnité de 3 000 euros.

Sur ce,

Dans l’hypothèse de la perte du fonds de commerce, l’expert évalue l’indemnité relative au déménagement à la somme de 1 500 euros dans la mesure où celui-ci ne concernera que les effets personnels de la locataire et à la somme de 1 500 euros en ce qui concerne les frais administratifs, le siège social de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] étant fixé dans les locaux loués.

La société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] ne fait état d’aucun devis de déménagement mais il est certain que les frais de déménagement du fonds de commerce seront limités aux effets personnels et aux éventuelles archives. L’indemnité de 1 500 euros proposée par l’expert apparaît ainsi suffisante.

En ce qui concerne les frais administratifs, ils correspondent aux frais de modification du siège social et l’indemnité de 1 500 euros proposée par l’expert est justifiée.

Il convient donc de fixer l’indemnité au titre des frais de déménagement et des frais administratifs à la somme totale de 3 000 euros.

— Sur les frais de licenciement

La société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] expose produire une estimation actualisée des frais de licenciement pour une somme totale de 71 263 euros et demande que l’indemité soit fixée à ce montant.

La société PROPEXPO expose que les indemnités de licenciement sont remboursées sur justificatifs et soutient que la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] exploitant encore les locaux loués, le tribunal ne pourra pas la condamner au paiement d’une indemnité au titre du licenciement sauf à indiquer sur justificatifs.

Sur ce,

La perte du fonds de commerce entraînant le licenciement des salariés, il convient d’inclure les frais de licenciement dans l’indemnité d’éviction.

La société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] produit une simulation arrêtée au 30 septembre 2024 du montant des indemnités de licenciement qui seront dues à ses deux salariés, soit une somme totale de (23 207 + 48 056 =) 71 263 euros.

Cependant, dès lors que les indemnités de licenciement et de préavis sont calculées selon le montant des salaires précédant le licenciement, il est nécessaire d’attendre que les licenciements soient effectifs pour déterminer l’exact montant de l’indemnité due à la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8].

Par conséquent, les frais de licenciement seront remboursés à la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] par la société PROPEXPO au vu des justificatifs qu’elle devra lui présenter.

— Sur les frais de réinstallation

La société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] sollicite une somme de 85 500 euros en précisant que son activité nécessite des installations spécifiques telles qu’un coffre-fort, une alarme et une vidéo-surveillance.

La société PROPEXPO expose que l’évaluation de l’expert lui paraît admissible au regard des devis produits durant l’expertise sauf à revoir le coefficient de vétusté de 5% qu’il a appliqué pour le porter à 10 % compte tenu de l’ancienneté importante du bail, soit des frais de réinstallation d’un montant de 81 000 euros. Elle soulève que toutefois le dirigeant et principal associé est âgé de 76 ans et qu’il n’est donc pas certain qu’il recherche de nouveaux locaux et que la réinstallation du fonds soit effective. Elle sollicite en conséquence la consignation des indemnités au titre des frais de remploi et de réinstallation à la Caisse des dépôts et des consignations, qui ne seront versées à la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] que sous réserve de justificatifs de sa réinstallation effective dans un délai de six mois au plus tard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Sur ce,

Une indemnité au titre des frais de réinstallation peut être accordée dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d’un concept particulier. En effet, l’indemnité principale permet déjà au preneur évincé d’acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu qui comprendra des éléments corporels (principalement des aménagements) et incorporels (principalement droit au bail et clientèle) équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement du bail, de sorte que le plus souvent, l’acquisition d’un fonds de commerce de même nature n’exige pas la réalisation de travaux d’aménagement particuliers ni d’adaptation des locaux à l’activité exercée.

Ceci est le cas en l’espèce dès lors qu’il a été considéré que l’éviction entraînera la disparition du fonds de commerce et que l’indemnité que la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] percevra lui permettra d’accueillir un nouveau fonds équivalent.

Cependant, la société PROPEXPO admettant le principe du versement d’une indemnité au titre des frais de réinstallation, il doit être fait droit à la demande de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8].

Au regard du devis produit, la somme de 90 000 euros retenue par l’expert, est justifiée ainsi que le coefficient de vétusté de 5%, le coefficient de 10 % invoqué par la société PROPEXPO apparaissant trop élevé compte tenu de la nature du matériel concerné.

L’indemnité au titre des frais de réinstallation est donc fixée à la somme de 85 500 euros.

Il sera statué sur la demande de consignation des frais de remploi et de réinstallation dans les développements qui suivent.

****

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’indemnité d’éviction doit être fixée ainsi qu’il suit:

— indemnité principale 126 140 euros

— indemnités accessoires

• frais de remploi 15 708,20 euros

• trouble commercial 5 255,84 euros

• frais de déménagement et administratifs 3 000,00 euros

• frais de licenciement sur justificatifs

• frais de réinstallation 85 500,00 euros

soit une indemnité totale de 235 604,04 euros, outre les frais de licenciement qui seront réglés par la société PROPEXPO selon les justificatifs qui lui seront présentés par la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] .

Par conséquent, la société PROPEXPO, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L. 145-58 du code de commerce, sera condamnée à payer à la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] une indemnité d’éviction de 235 604,04 euros, outre les frais de licenciement qui seront réglés selon les justificatifs qui lui seront présentés par celle-ci.

En ce qui concerne la consignation des indemnités de remploi et de réinstallation sollicitée par la société PROPEXO et de leur versement sous réserve de justificatif de la réinstallation effective de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] dans un délai de six mois, l’article L.145-29 du code de commerce dispose qu’en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

Or, en l’espèce, il n’existe en l’état aucun désaccord entre les parties sur le paiement de l’indemnité d’éviction et l’éventuelle désignation d’un séquestre.

En outre, la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] a droit à l’indemnisation de l’entier préjudice qu’elle a subi du fait de l’éviction à la date à laquelle le tribunal statue et il incombait à la société PROPEXPO de rapporter la preuve de son intention de ne pas acquérir un nouveau fonds de commerce pour pouvoir lui refuser le paiement des indemnités de remploi et de réinstallation.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de la société PROPEXPO de consignation des indemnités de remploi et de réinstallation à la Caisse des dépôts et consignations et de versement sous réserve de justificatif de la réinstallation effective de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] dans un délai de six mois au plus tard à compter de la signification du jugement.

2- Sur les demandes en fixation de l’indemnité d’occupation

La société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] soutient que l’indemnité d’occupation doit être fixée conformément aux articles L.145-28 et L.145-33 du code de commerce. Elle indique avoir suivi la méthode d’évaluation proposée par l’expert en distinguant trois périodes compte tenu des période d’exploitation et en appliquant à la valeur locative retenue un abattement supérieur à celui appliqué par l’expert. En ce qui concerne la période 2016-2020, elle demande l’application d’un abattement de 30 % en 2016, 40 % en 2017, 50 % en 2018, 60 % en 2019 et 76 % en 2020 en faisant valoir qu’avant même le début des travaux d’extension du cinéma en novembre 2020, le centre commercial a connu une désertification massive des cellules situées au niveau – 1 et aux environs des locaux loués. S’agissant de la période du commencement des travaux à leur achèvement, soit de novembre 2020 à avril 2022, elle prétend à l’application d’un abattement de 90% compte tenu des travaux d’agrandissement du cinéma qui ont eu lieu en parfaite collaboration avec la société PROPEXPO et qui ont conduit à un isolement quasi-total des locaux loués au fond d’une allée non desservie ainsi qu’à des nuisances considérables et un environnement commercial dégradé. En ce qui concerne la période postérieure à avril 2022, elle considère qu’il convient d’appliquer un abattement de 60% afin de tenir compte de la nouvelle situation des locaux, totalement décorrélée du centre commercial. Enfin, elle déclare qu’en ce qui concerne les périodes de fermeture administrative qui ont été imposées dans le cadre de l’épidémie de covid-19 soit du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, du 28 octobre 2020 au 27 novembre 2020 puis du 06 mars 2021 au 17 mai 2020, elle doit être dispensée de toute indemnité d’occupation dès lors que ces fermetures constituaient un cas de force majeure en application des articles 1218 et pouvaient être assimilées à une perte de la chose louée en application de l’article 1722 du code civil.

En vertu des articles L.145-28 et L. 145-33 du code de commerce, la société PROPEXPO invoque que la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2016, laquelle doit être fixée à la valeur locative. S’agissant de l’évaluation de la valeur locative, elle soutient que l’emplacement des locaux est d’excellente qualité, que la destination prévue au bail est large et correspond à l’activité exercée, qu’il n’y a pas lieu à majoration ou abattement au regard des charges et conditions du bail et que les baux de référence doivent correspondre à ceux des autres locaux du centre commercial. Elle conclut à une valeur locative unitaire de 600 euros/m2, outre une majoration de 30% au titre de l’effet bonbonnière, soit une valeur de 780 euros / m2. Elle considère en outre que l’abattement de précarité ne doit pas excéder 10%, soit une indemnité d’occupation annuelle de 12 960 euros. Elle considère enfin que l’indemnité d’occupation doit être indexée et rappelle la jurisprudence de la Cour de cassation en vertu de laquelle les périodes de fermeture ordonnées dans le cadre de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 ne dispensent pas le preneur de son obligation de payer le loyer et les charges.

Sur ce,

Selon l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

Selon, l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

L’article R.145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Ainsi, le preneur qui se maintient dans les locaux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction n’est plus tenu au paiement d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être évalué à la valeur locative statutaire. La valeur locative retenue est généralement affectée d’un abattement dit de précarité afin de tenir compte de la situation du preneur maintenu dans les lieux qui présente des inconvénients indéniables puisqu’il ne pourra pas céder son fonds de commerce ou réaliser les investissement nécessaires à sa pérennité.

Selon l’article 1148 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

Il ressort de l’article 1722 du code civil que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

En l’espèce, l’expert considère que l’indemnité d’occupation peut être estimée en fonction de la valeur locative annuelle qu’il estime, selon les éléments développés précédemment, à un montant de 14 040 euros, affecté d’un abattement de précarité de 20% au regard de la durée de l’occupation du 1er novembre 2016 au 1er avril 2022, soit cinq ans et cinq mois, mais également des conditions d’exploitation dégradées (fermeture de l’allée de circulation, environnement en chantier).

Il ajoute qu’au regard des périodes de fermeture administrative de 2020 et 2021 il convient de réévaluer la valeur locative trimestre par trimestre pour estimer l’indemnité d’occupation en fonction de l’évolution de la commercialité. Il estime que durant ces périodes la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] a été privée de la possibilité de recevoir de la clientèle et qu’une boutique sans possibilité de réception de clientèle peut s’analyser comme un local d’activités ou une réserve. Il prend pour références des loyers de locaux d’activités fixés judiciairement d’un montant de 200 à 275 euros / m2 et le marché des locaux d’activités à [Localité 12] dont les valeurs locatives s’élèvent à environ 230 euros / m2. En ce qui concerne les réserves, il précise que la Charte de l’expertise fixe le coefficient de pondération entre 0,30 et 0,40. Il en déduit que la valeur locative unitaire durant ces périodes de fermeture pourrait s’élever à 180 euros/m2P, outre une majoration de 30% pour effet bonbonnière, soit une valeur locative unitaire de 234 euros /m2 et, pour une surface pondérée de 18 m2P, une valeur locative totale de 3240 euros, outre la majoration de 30% pour effet bonbonnière, soit une valeur locative totale de 4 212 euros.

En dehors des périodes de fermeture, l’expert apprécie la valeur locative au regard de la variation des facteurs locaux de commercialité qui, pour une activité de change, résultent pour l’essentiel du flux de la clientèle touristique étrangère et fixe par trimestre un taux de variation de la valeur locative de qui varie de – 86% à 4% en fonction de l’évolution du nombre de visiteurs de 2016 à 2021.

Il ressort de cette évaluation une valeur locative annuelle moyenne de 8 701 euros, soit un abattement d’environ 38%, et avant abattement de 20% pour précarité, pour la période du 1er novembre 2016 au 31 mars 2022, l’expert précisant que pour la période postérieure au 1er avril 2022, il retiendrait une valeur locative de 9 828 euros avant abattement pour précarité et corrections en fonction des accidents économiques qui surviendraient.

Toutefois, le montant de l’indemnité d’ occupation doit être évalué à la date de l’éviction, soit au 1er novembre 2016, sans qu’il puisse être tenu compte des éléments survenus postérieurement et de nature à la minorer, que ce soit les modifications ultérieures des éléments d’appréciation de la valeur locative, comme les facteurs locaux de commercialité, ou toutes autres circonstances telles que les mesures administratives de fermeture prises pour lutter contre l’épidémie de covid-19.

Il ressort des développements précédents que l’expert a évalué la valeur locative au 1er novembre 2016 à la somme de 600 euros/m2, outre une majoration de 30% afin de tenir compte de l’effet bonbonnière, soit une valeur locative unitaire de 780 euros/m2 et une valeur locative annuelle totale de (780 euros x 18 m2 =) 14 040 euros.

En ce qui concerne l’abattement de précarité, s’il est d’usage de le fixer à 10%, il s’avère que la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] se maintient dans les lieux depuis le 1er novembre 2016, soit depuis neuf années et un mois, ce qui constitue une période d’incertitude prolongée.

Il est ainsi justifié de fixer l’abattement de précarité à 20 %.

L’indemnité d’occupation au 1er novembre 2016 s’évalue donc à la somme de (14 040 x 0,80 =) 11 232 euros.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation annuelle due par la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] à la société PROPEXPO, à compter du 1er novembre 2016 et jusqu’à la libération des locaux, sera fixée à la somme de 11 232 euros, outre charges et taxes prévues au contrat de bail.

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, cette indemnité d’occupation produira intérêts au taux légal à compter du jugement et les intérêts dus depuis plus d’un an seront capitalisables.

En revanche, cette indemnité d’occupation ne sera pas indexée sur l’évolution de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE car aucune disposition légale ni aucune stipulation du contrat de bail ne l’impose.

La demande d’indexation de la société PROPEXPO sera dès lors rejetée.

3- Sur la demande d’indemnisation du trouble commercial et du trouble de jouissance

La société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] expose avoir subi un préjudice commercial, dont elle sollicite réparation à hauteur de 245 226 euros, compte tenu de la politique de désertification du centre commercial et de réaménagement de son niveau -1 menée par la société PROPEXPO de 2016 à octobre 2020 et d’avril 2022 à septembre 2024. Elle considère que la méthode de l’expert qui corrèle le taux de vacance et de fréquentation du centre avec l’évolution de son chiffre d’affaires est erronée aux motifs que le taux de vacance aurait dû être fixé à 70 % et non à 34 %, qu’il a été tenu compte du taux de fréquentation du centre commercial et non du seul bureau de change, et qu’il n’est pas possible de considérer qu’il existe un lien factuel entre son trouble commercial et le taux de vacance ou de fréquentation touristique globale . Elle explique qu’à compter de 2015 le bailleur a volontairement mené une politique de désertification du centre commercial en libérant les cellules situées à proximité de ses locaux afin de permettre l’extension du cinéma, ce qui a entraîné un trouble commercial en raison d’une baisse de la fréquentation du bureau de change ainsi que des conditions d’exploitation déplorables. Elle souligne que depuis l’extension du cinéma et la fin des travaux en avril 2022, ses locaux se trouvent isolés compte tenu de la suppression dela galerie qui les desservait et que le centre commercial subit une désertification. En ce qui concerne son préjudice, elle l’évalue pour la période de 2025 à 2019 à la somme de 200 000 euros au vu de la baisse du volume des opérations effectuées, pour la période entre janvier 2020 et octobre 2020 à la somme de 25 000 euros afin de tenir compte de la cessation du paiement des loyers et charges qui entraîne une baisse du résultat réel, et pour la période d’avril 2022 à septembre 2024 à la somme de 20 226 euros compte tenu de la baisse des chiffres d’affaires par rapport au chiffre d’affaires de référence de 2015.

La société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] prétend également avoir subi un préjudice de jouissance, dont elle sollicite réparation à hauteur de 119 800 euros, en raison des travaux d’extension du cinéma engagés par la société PROPEXPO entre novembre 2020 et avril 2022 et des inconvénients excessifs qu’ils ont entraîné dans l’exercice de son activité, outre le fait qu’elle s’est trouvée coupée du reste du centre commercial. Elle évalue son préjudice par rapport au chiffre d’affaires de référence de 2015 et aux chiffres d’affaires réalisés sur les périodes concernées, soit pour la période de novembre et décembre 2020 à la somme de 13 527 euros, pour l’année 2021 à la somme de 77 457 euros et pour la période de janvier à avril 2022 à la somme de 28 816 euros.

Subsidiairement, la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] sollicite la condamnation de la société PROPEXPO à lui payer en réparation de son préjudice commercial l’ indemnité globale de 118 952 euros fixée par l’expert.

La société PROPEXPO déclare souscrire à l’analyse de l’expert judiciaire selon laquelle il n’est pas démontré que la baisse du chiffre d’affaires de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] sur la période 2015-2019 lui soit imputable. Selon elle la jurisprudence décide que le bailleur d’un local situé dans un centre commercial ou une galerie commerciale n’est tenu d’aucune obligation légale d’assurer le maintien d’un environnement favorable à défaut de stipulation particulière au bail.

Elle souligne qu’en l’espèce elle n’a souscrit aucune obligation à l’égard du preneur en termes de commercialité. Elle affirme que pour autant elle met tout en oeuvre pour louer les locaux qui seraient vacants en confiant des missions de commercialisation et de communication-marketing à des professionnels expérimentés et considère que grâce à ces actions et en dépit d’un contexte difficile et des travaux de réaménagement de la [Adresse 15] qui ont impacté la desserte du centre commercial, celui-ci est parvenu à maintenir une attractivité et un dynamisme constants. Elle indique rapporter la preuve du parfait entretien des parties communes, de l’existence d’une signalétique adaptée et d’une fréquentation normale. Elle souligne que la fréquentation du centre commercial repose en partie sur les divers événements, congrès et salons organisés au Palais des congrès et que l’installation d’un « multiplex cinématographique » a permis de rendre la chalandise moins tributaire des salons et ce, dans l’intérêt de l’ensemble des commerçants du centre. Elle considère que les quelques perturbations que le preneur a pu subir sont ponctuelles et se prévaut à ce titre de la dérogation à l’article 1724 du code civil qui figure au bail.

Sur ce,

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, applicable au litige prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1724 du même code dispose que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Selon l’article 1723 le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

a) Sur l’indemnisation du trouble commercial

Dans son rapport, l’expert rappelle que le centre commercial comprend environ 81 emplacements, tous niveaux confondus. Il relève qu’il présentait en août 2020 un taux de vacance globale de 33,3%, en hausse de 14,5% par rapport à 2019.

De plus, en ce qui concerne le niveau -1, sur les 50 cellules commerciales identifiées, 46% des cellules sont vacantes en 2020 et 34% en 2021 alors qu’en ce qui concerne les 32 cellules commerciales situées au rez-de-chaussée, 12,5% sont vacantes en 2020 et 31,30% en 2021. S’agissant de l’évolution du taux de vacance du niveau -1, l’expert constate depuis 2010 une hausse de celui-ci puisqu’il se situe pour 2010 et 2011 à un peu moins de 10% puis pour 2012 et 2013 à 23 % et 29 %, et par la suite une longue décrue de 25 % en 2014 et 13% en 2016 et enfin une hausse jusqu’à 28% en 2019 puis 46 % en 2020. En 2021, le taux de vacance baisse à nouveau à 31% alors que le taux de vacance de l’ensemble du centre commercial stagne à 33,30%.

L’expert indique que ces données mettent en exergue la stabilisation du taux de vacance de l’ensemble du centre à un niveau élevé qui ne se rencontre que dans les centres commerciaux en déshérence. Il précise également que ces taux sont calculés sans tenir compte des cellules neutralisées pour travaux.

L’expert étudie également l’évolution de la fréquentation du centre commercial et constate que l’évolution comparée de la vacance et de la fréquentation met, sans surprise, en exergue une corrélation entre ces deux éléments, l’attractivité du centre commercial résultant de son dynamisme et donc du nombre de cellules exploitées.

S’agissant de la fréquentation touristique des hôtels de la zone du [Localité 9] [Localité 12], l’expert relève une baisse entre 2015 et 2016, une hausse entre 2016 et 2018, à nouveau une légère baisse en 2019 et un effondrement en 2020.

Après étude de l’évolution du chiffre d’affaires de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8], l’expert conclut à :

— une absence de corrélation entre l’évolution de la fréquentation touristique et l’évolution du chiffre d’affaires de cette dernière ;

— une absence de corrélation entre l’évolution du taux de vacance du niveau -1 et de l’ensemble du centre commercial et l’évolution du chiffre d’affaires de cette dernière.

Dans l’hypothèse où la baisse de chiffre d’affaires pourrait être imputée à la société PROPEXPO, l’expert considère que le préjudice résulterait de la perte de résultat et l’évalue à la somme de 114 807 euros pour la période 2015-2019.

S’agissant de l’année 2020, l’expert indique que les locaux ont subi la crise sanitaire ainsi qu’au niveau – 1 la fermeture des cellules des couloirs et leur mise en cul-de-sac. Il considère que l’essentiel de la baisse du chiffre d’affaires de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] est imputable à la crise sanitaire et à l’effondrement de la fréquentation touristique étrangère, une part résiduelle

résultant de la désertification de son environnement commercial. Il évalue le préjudice en résultant à 4 145 euros.

Il ressort de cette analyse que le taux de vacance du centre commercial est élevé, tant en ce qui concerne l’ensemble du centre que le seul niveau -1 où se situent les locaux loués, l’expert n’hésitant pas à le rapprocher du taux d’un centre commercial en déshérence.

Dans son rapport du 28 avril 2019, l’expert personnel de la société PROPEXPO avait également considéré que le taux de vacance était alors très élevé (17,20%) et en hausse par rapport à l’année 2017 (1,3%).

Cependant il est admis que si le bailleur de locaux situés dans un centre commercial est tenu d’une obligation de délivrance, d’entretien et de jouissance des locaux loués, il n’est pas garant du maintien de l’environnement commercial des locaux loués à défaut de stipulation particulière dans le contrat de bail.

Or, au cas présent, le contrat de bail ne prévoit aucune obligation pour la société PROPEXPO de garantir l’occupation des cellules ainsi que l’activité du centre commercial et, en conséquence, un environnement favorable à l’exploitation par la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] de son activité.

En outre, il n’est pas établi que la société PROPEXPO aurait mené une politique de désertification du centre commercial ainsi que le soutient la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8].

Il apparaît au contraire qu’entre 2016 et 2024 de nouvelles enseignes se sont installées, que des baux ont été renouvelés et que la société PROPEXPO a conclu et renouvelé avec des partenaires spécialisés des mandats de commercialisation puis de gestion avec commercialisation du centre commercial ainsi que des mandats pour des missions de publicité, marketing et communication qui ont effectivement été réalisées.

De même, la fermeture définitive de certaines cellules afin de permettre l’extension du cinéma relève du droit du propriétaire à disposer de son immeuble et en l’occurence il est compréhensible que cet agrandissement ait été réalisé afin d’étendre la fréquentation du centre commercial à une clientèle autre que celle des salons et événements organisés au Palais des congrès.

Il ne peut donc être considéré que le taux de vacance et le taux de fréquentation résultent d’une gestion fautive de la société PROPEXPO de nature à constituer un manquement à son obligation de délivrance.

Par conséquent, la demande principale de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] de condamnation de la société PROPEXPO à lui payer une somme de 245 226 euros en réparation de son préjudice commercial sera rejetée.

b) Sur l’indemnisation du trouble de jouissance

Aux termes de la section 07.1 relative aux travaux incombant au bailleur, le contrat de bail stipule:

« (…) Le Preneur s’engage à souffrir, sans aucune indemnité ni diminution de loyer et ce par dérogation à l’article 1724 du Code Civil, tous travaux de réparation du local qui deviendraient nécessaires, comme aussi tous travaux de réparation, d’amélioration, de modification, ou même de construction nouvelle que le Bailleur serait amené à faire exécuter dans l’immeuble, quels qu’en soient la nature, les inconvénients et la durée, cette dernière excédat-elle 40 jours.

(…)

Le Preneur s’engage à souffir de même, sans aucune indemnité ni diminution de loyer, et ce par dérogation à l’article 1723 du Code civil, tous travaux de modification, d’amélioration ou même de construction nouvelle dans l’immeuble, quelle qu’en soit la nature, que le Bailleur jugerait bon d’effectuer dans l’intérêt général, étant entendu que de tels travaux devraient être effectués dans les conditions les moins dommageables au Preneur. (…). ».

Cependant, il s’avère qu’en stipulant que le preneur s’engage à souffrir tous travaux de réparation du local qui deviendraient nécessaires, comme aussi tous travaux de réparation, d’amélioration, de modification, ou même de construction nouvelle que le bailleur serait amené à faire exécuter dans l’immeuble, quels qu’en soient la nature, les inconvénients et la durée, la première clause affranchit le bailleur de son obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible des locaux loués et lui confère une exonération totale et générale de responsabilité, de sorte qu’elle ne peut être opposée à la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8].

En outre, en application de la seconde clause, il doit être retenu que les travaux de modification, d’amélioration ou de construction nouvelle dans l’immeuble, quelle qu’en soit la nature, devaient être réalisés par la société PROPEXPO dans les conditions les moins dommageables pour la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8].

Il apparaît qu’à compter du 02 novembre 2020 et jusqu’en avril 2022, la société PROPEXPO a entrepris au niveau -1 du centre commercial et à la proximité immédiate des locaux de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] des travaux de rénovation et d’extension du cinéma de quatre à douze salles de projection.

La société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] fait état :

— de palissades du chantier qui occultaient son emplacement et sa vitrine : il ressort du constat d’huissier de justice du 26 janvier 2021 que les locaux loués sont situés en retrait de la palissade de chantier de sorte qu’ils sont masqués losque l’on se déplace de l’extrémité du couloir jusqu’aux locaux;

— d’une absence de signalétique : dans un e-mail du 1er décembre 2020 elle demande la mise en place d’une signalétique compte tenu de la modification des accès et des allées de circulation du fait des travaux et des difficultés pour ses clients à trouver le nouveau trajet pour se rendre au bureau de change et le 10 décembre 2020 elle ajoute que les bornes d’information tactiles n’ont pas été mises à jour et montrent un trajet erroné pour parvenir au bureau de change ; cependant dans son constat du 26 janvier 2021 l’huissier de justice mentionne l’existence et produit la photographie d’un plan du niveau -1 qui est à jour puisqu’il indique la zone des travaux ; dans un e-mail du 19 juin 2021 elle mentionne que la signalétique n’avait pas été prévue avant le commencement du chantier, que la solution mise en place après plusieurs mois est un « pis-aller » et que les cartes interactives n’ont toujours pas été mises à jour ;

— de coupures d’eau : par e-mail du 22 décembre 2020, elle signale que depuis près d’une semaine elle subit une coupure d’eau et dans un e-mail du 29 décembre 2020 rappelle que l’alimentation en eau est toujours coupée depuis une intervention de démolition sur le chantier il y a dix jours ;

— d’une absence d’éclairage ou un éclairage de mauvaise qualité : dans un e-mail du 22 décembre 2020 elle signale que l’éclairage du couloir dans lequel se trouve les locaux est en panne, ce qui créé une zone lugubre ; le 29 décembre 2020, elle écrit qu’une nouvelle coupure d’éclairage du couloir depuis la veille la prive de lumière ; les 15 et 18 juin 2021 elle se plaint également de l’installation de tubes de néon de chantier devant son bureau au lieu et place des spots d’éclairage, en précisant que cela donne une lumière aveuglante et dénote esthétiquement par rapport aux agencements du Palais des congrés ;

— de coupures de climatisation : par e-mail du 21 juin 2021 elle indique avoir espéré la veille la mise en service de la climatisation en précisant que dans son local clos pour des raisons de sécurité cela rend les conditions de travail difficiles et le 15 juin 2021 elle signale que la climatisation ne fonctionne plus depuis quinze jours ;

— de nuisances phoniques : par e-mail du 18 janvier 2021 elle indique que de neuf heures du matin à midi environ, des bruits importants provenant du chantier l’ont beaucoup perturbée ; le 25 février 2021, qu’elle est gênée par les bruits de machines et de manipulations bruyantes du chantier et le 05 mars 2021 que depuis le matin les perceuses, bruits de démolition à la masse etc. ne s’arrêtent pas ;

— du passage incessant des ouvriers : par e-mail du 18 juin 2021 elle se plaint des bruits de chantier et du passage incessant des ouvriers qui transportent du matériel ou évacuent des gravas en passant devant le bureau de change alors qu’il existe deux autres portes d’accès au chantier ;

— d’un surplus de poussière et autres débris sur le sol, non nettoyés pendant de longs intervalles : dans son constat du 24 juin 2021, l’huissier de justice relève que le sol du niveau -1, à la sortie de l’ascenseur, est très poussiéreux et encrassé, que les cloisons en face du bureau de change sont encrassées, que le sol devant le bureau de change est très poussiéreux, et note la présence de quelques gravas et d’une importante quantité de poussière au pied du comptoir du bureau de change.

Toutefois, les nuisances et troubles ainsi dénoncés s’avèrent ponctuels et ne dépassent pas la tolérance raisonnablement attendue lors de travaux d’une telle ampleur.

En outre, alors que les travaux ont duré de novembre 2020 à avril 2022, il n’est rapporté la preuve d’aucune gêne postérieurement au mois de juin 2021.

Enfin, si le secteur des locaux loués s’est trouvé coupé des autres boutiques du niveau -1 en raison de la fermeture des deux allées de circulation du fait des travaux, l’inconvénient demeure mineur dès lors que l’activité de bureau de change constitue un commerce de destination dont la clientèle ne dépend pas du flux des chalands du centre commercial.

Dans ces conditions, il ne peut pas être retenu que la société PROPEXPO a réalisé ses travaux dans des conditions qui ont été dommageables pour la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8].

Par conséquent, la demande principale de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] de condamnation de la société PROPEXPO à lui payer une somme de 119 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance sera rejetée ainsi que sa demande subsidiaire de condamnation de la société PROPEXPO à lui payer une indemnité globale au titre de son préjudice commercial telle que fixée par l’expert d’un montant de 118 952 euros.

4- Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant pour origine le refus de renouvellement du bail par la sociétéPROPEXPO, celle-ci sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire avec recouvrement direct au profit de M^e Alexandre LUC-WALTON du cabinet LOG AVOCARS, avocat au Barreau de Paris.

L’équité commande de condamner la société PROPEXPO à payer à la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société PROPEXPO de condamnation de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] à lui payer la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Les créances et dettes réciproques des parties remplissant les conditions légales, il y aura lieu d’ordonner leur compensation en application des articles 1347, 1347-1 et 1348 du code civil.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement en application de l’article 514-1 du code de procédure civile et la demande en ce sens de la société PROPEXPO sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne la société PROPEXPO, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] la somme de 235 604,04 euros ( deux cent trente-cinq mille six cent quatre euros et quatre centimes ) au titre de l’indemnité d’éviction, outre les frais de licenciement du personnel qui seront remboursés par la société PROPEXPO à la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] sur les justificatifs qui lui seront présentés par cette dernière, se décomposant comme suit :

— indemnité principale 126 140 euros

— indemnités accessoires

• frais de remploi 15 708,20 euros

• trouble commercial 5 255,84 euros

• frais de déménagement et administratifs 3 000,00 euros

• frais de licenciement sur justificatifs

• frais de réinstallation 85 500,00 euros;

Rejette la demande de la société PROPEXPO de consignation des indemnités de remploi et de réinstallation à la Caisse des dépôts et consignations et de versement sous réserve de justificatif de la réinstallation effective de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] dans un délai de six mois au plus tard à compter de la signification du jugement ;

Fixe l’indemnité d’occupation annuelle due par la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] à la société PROPEXPO, à compter du 1er novembre 2016 et jusqu’à la libération des locaux, à la somme de 11 232 euros (onze mille deux cent trente deux euros), outre charges et taxes prévues au contrat de bail ;

Dit que l’indemnité d’occupation produira intérêts au taux légal à compter du jugement et que les intérêts dus depuis plus d’un an seront capitalisables ;

Rejette la demande de la société PROPEXPO d’indexation de l’indemnité d’occupation le 1er novembre de chaque année selon la variation de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE ;

Rejette la demande principale de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] de condamnation de la société PROPEXPO à lui payer une somme de 245 226 euros en réparation de son préjudice commercial ;

Rejette la demande principale de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] de condamnation de la société PROPEXPO à lui payer une somme de 119 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Rejette la demande subsidiaire de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] de condamnation de la société PROPEXPO à lui payer une indemnité globale au titre de son préjudice commercial telle que fixée par l’expert d’un montant de 118 952 euros au titre de son préjudice commercial ;

Condamne la société PROPEXPO à payer à la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] la somme de 8 000 euros (huit mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société PROPEXPO de condamnation de la société OMNIUM FINANCIER DE [Localité 8] à lui payer la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la compensation des créances et dettes réciproques des parties ;

Rejette la demande de la société PROPEXPO de voir écarter l’exécution provisoire du jugement.

Fait et jugé à [Localité 12] le 29 Janvier 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER