TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

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Saisies immobilières

N° RG 25/00108 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7Q4Q

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT rendu le 11 septembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic le Cabinet ORALIA DESPORT

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Adele ORZONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [F] [B] [H]

né le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Oscar MUGNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P043

Madame [N] [M] [D] épouse [H]

née le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Oscar MUGNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :#P043

JUGE : Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Louisa NIUOLA

DÉBATS : à l’audience du 10 juillet 2025 tenue publiquement,

Copie exécutoire et copie hypothécaire délivrée à :

M^e ORZONI

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e MUGNIER

Le :

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

Décision du 11 Septembre 2025

Saisies immobilières

N° RG 25/00108 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7Q4Q

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EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 30 décembre 2024, publié le 26 février 2025 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 8] 1, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à M. [J] [H] et Mme [N] [D] épouse [H] situés à cette adresse et plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte en date du 31 mars 2025, le créancier poursuivant a assigné la partie saisie devant le juge de l’exécution de céans à l’audience d’orientation aux fins qu’il ordonne la vente forcée des biens immobiliers saisis, mentionne le montant de sa créance à la somme de 8 864,96 euros et ordonne l’aménagement judiciaire de la publicité sur Internet.

Après un renvoi à la demande des débiteurs saisis, l’affaire a été plaidée à l’audience du 10 juillet 2025, lors de laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 9 juillet 2025 et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires poursuivant conclut au rejet des demandes de M. et Mme [H] et reprend ses demandes initiales, sauf à réduire le montant de sa créance à la somme de 6 664,96 euros en principal, outre intérêts capitalisés depuis le 30 décembre 2024.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 9 juillet 2025 et soutenues à l’audience, M. et Mme [H] demande au juge de céans :

— à titre principal d’ordonner la mainlevée de la saisie immobilière, compte tenu de la disproportion manifeste entre la dette des débiteurs et la valeur vénale de l’appartement objet de la saisie immobilière, d’ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière, de rejeter l’ensemble des demandes du créancier poursuivant,

— à titre subsidiaire, de leur accorder un délai de grâce afin de leur permettre d’apurer leur dette, de constater la mise en place d’un échéancier aux termes duquel ils s’engagent à verser mensuellement la somme de 700 euros destinée à apurer la dette,

— à titre très subsidiaire, de les autoriser à vendre amiablement ses droits et biens saisis au prix plancher de 355 000 euros,

— à titre infiniment subsidiaire, de juger la mise à prix fixée à 30 000 euros manifestement insuffisante au regard de la valeur vénale du bien et la fixer à la somme de 130 000 euros.

Il est fait référence, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs conclusions écrites.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le titre exécutoire fondant la saisie immobilière et le montant de la créance

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Dans la présente espèce, le commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré aux débiteurs sur le fondement d’un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 5 juillet 2023, signifié le 11 août 2023.

Le créancier poursuivant justifie d’une créance certaine, liquide et exigible, qui peut être mentionnée pour le montant de 6 664,96 euros, en principal, frais et intérêts au 30 décembre 2024, conformément au décompte figurant au commandement de payer valant saisie immobilière et compte tenu des règlements intervenus en juillet 2025.

Il convient, dès lors, de mentionner le montant de sa créance à hauteur de cette somme.

Sur le caractère disproportionné de la saisie immobilière et la demande de mainlevée

Selon les dispositions de l’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

Les débiteurs saisis invoquent le caractère disproportionné de la saisie immobilière pour demander sa mainlevée.

Toutefois, il convient d’observer que la dette dont le recouvrement est poursuivi est ancienne, dès lors qu’elle correspond à un arriéré de charges de copropriété dues au 1er trimestre 2023 et qu’elle a fait l’objet d’un jugement rendu le 5 juillet 2023, qu’aucun paiement spontané n’est toutefois intervenu avant le mois de juillet 2025 et que le syndicat des copropriétaires justifie avoir tenté, sans succès, des mesures de saisie-attribution et de saisie-vente mobilière entre octobre 2023 et avril 2024.

Il n’est donc pas établi que le syndicat des copropriétaires ait fait le choix d’une mesure inutile ou disproportionnée pour obtenir le paiement de sa créance.

Le caractère disproportionné ou abusif de la saisie n’étant pas caractérisé, il y a lieu de rejeter la demande de mainlevée.

Sur la demande de délais de paiement

Il résulte des dispositions des articles R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution et 510 du code de procédure civile qu’après signification du commandement ou de l’acte de saisie, le juge de l’exécution a compétence pour accorder des délais de grâce.

L’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Dans la présente espèce, les débiteurs saisis ont versé une somme de 2 200 euros quelques jours avant l’audience d’orientation et M. [H] justifie avoir retrouvé une activité rémunérée depuis le mois de mars 2025, les bulletins de commission qu’il communique faisant apparaître un revenu net avant impôts de 1 450 euros environ. Il communique également une attestation selon laquelle il percevrait une indemnité compensatrice forfaitaire mensuelle de 777 euros pour assurer son logement.

Toutefois, depuis l’assignation au fond et le jugement du 5 juillet 2023, les débiteurs saisis ont déjà bénéficié de très larges délais de fait pour régler la dette dont le recouvrement est poursuivi.

Ainsi qu’il vient d’être rappelé, ils n’ont effectué aucun règlement avant le mois de juillet 2025 au titre de cette dette.

En outre, ils ne s’acquittent pas des charges de copropriété courantes et, en dépit du retour à meilleure fortune de M. [H], leur capacité à apurer la dette tout en faisant face aux charges courantes n’est pas démontrée.

Dans ces conditions, la demande de délais sera rejetée.

Sur la demande de vente amiable

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Aux termes de l’article R. 322-22 de ce code, le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il rend compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin. Le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Selon l’article R. 322-23 de ce code, le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations, et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.

Décision du 11 Septembre 2025

Saisies immobilières

N° RG 25/00108 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7Q4Q

Selon l’article R. 322-24 de ce code, les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

En outre, selon l’article A. 444-191, V, du code de commerce, en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A. 444-91 du même code.

L’article L. 322-4 de ce code dispose que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés.

Selon l’article R. 322-25 de ce code, à l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné à la Caisse des dépôts et consignations, qui en donne récépissé. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque prises du chef du débiteur.

Dans la présente espèce, M. et Mme [H] sollicitent l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi et versent aux débats une estimation à hauteur de 340 200 euros, la fourchette basse étant évaluée à 314 359 euros et la fourchette haute à 366 072 euros. Ils ne produisent aucun mandat de vente, mais justifient d’un rendez-vous avec un agent immobilier le jour de l’audience.

La vente envisagée serait conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien et des conditions économiques du marché.

Il convient, en conséquence, d’autoriser la vente amiable, en fixant le prix minimum net vendeur à la somme prévue au dispositif.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire fixée au dispositif du présent jugement, étant rappelé que ce délai, dans les termes de l’article R 322-21 alinéa 3, ne peut excéder quatre mois

Par application de l’article R. 322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant est, par ailleurs, bien fondé à solliciter la taxation de ses frais de poursuite.

Au regard du décompte produit et des justificatifs communiqués, ces frais seront taxés à la somme de 2 446,19 euros, laquelle s’ajoutera l’émolument prévu au profit de l’avocat du créancier poursuivant en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

Il sera rappelé que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix net vendeur dans les conditions fixées par l’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, soit à la Caisse des Dépôts et Consignations, et justification du paiement des frais taxés, outre l’émolument prévu à l’article A 444-191 V du code du commerce, par l’acquéreur en sus du prix de vente entre les mains du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l’article R. 322-24 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de fixation de la mise à prix

Aux termes de l’article L. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution, Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

La vente forcée n’étant pas ordonnée à ce stade, il n’y a pas lieu de statuer sur la modification de la mise à prix.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens suivront le sort des frais taxables.

Enfin, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de mainlevée de la procédure de saisie immobilière et de radiation du commandement de payer valant saisie immobilière,

Mentionne le montant total retenu pour la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à l’encontre de M. [J] [H] et Mme [N] [D] épouse [H] à la somme de 6 664,96 euros, outre les intérêts à compter du 30 décembre 2024,

Rejette la demande de délais de paiement,

Taxe les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2 446,19 euros, à laquelle s’ajoutera l’émolument prévu à l’article A 444-191 V du code du commerce,

Autorise la partie saisie à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers saisis dans les conditions prévues aux articles R 322-21 à R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le prix de vente en principal ne pourra être inférieur à 315 000 euros,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 18 décembre 2025 à 9h30,

Rappelle que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances,

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de fixation de la mise à prix,

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens suivront le sort des frais taxables.

La Greffière La Juge de l’Exécution